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中金厦门安居保障性租赁住房REIT专题研究：保租房REITs正式发行，开启租赁住房“轻”时代。保障性租赁住房是完善我国住房体系的重要环节之一，对解决城市青年人、新市 民等群体住房问题起到关键作用。保障性租赁住房项目因其低于市场的租金而往 往保持较高出租率，故通常具有稳定持续的租金收益，与公募 REITs 发行特征有 较高的匹配度。2021 年 6 月公募 REITs 扩容，首次将保障性租赁住房纳入试点 范围。2022 年 5 月 27 日，证监会、发改委联合发布《关于规范做好保障性租赁 住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)有关工作的通知》。随后 7-8 月期间包含中金厦门安居 REIT 在内的 3 支保障性租赁住房 REITs 前后获批， 迅速进入询价、募集阶段。我们认为，在未来保持较大政策支持力度下，更多的 保租房 REITs 产品有望加速落地，这将有利于拓宽租赁企业融资渠道，盘活优质 存量资产。

中金厦门安居 REIT 资产优势显著，项目运营表现优异且稳定。

1）地处核心城市优质区位：底层资产位于经济发达、环境宜居的厦门，人口吸附 力较强，2021 年厦门 GDP 达 7,034 亿元，同比增速 8.1%，新增就业人数和高 校在校生人数逐年增长。同时，厦门较高的房价和偏年轻化的人口结构，让住房 需求向租赁住房市场逐渐倾斜。从区位来看，项目临近高校和产业园，商业、轨 交等配套成熟，存在较大的租房需求。

2）进入成熟运营阶段，出租率接近满租，租金稳步上涨：底层资产园博和珩琦 公寓项目 2022Q1 平均月租金分别为 32.35 元/平/月和 30.52 元/平/月，较 21 年 中期有所提升，但仍低于全市平均租金水平（2021 年为 52.43 元/米/月）。较低的 租金单价和小户型产品支撑项目出租率维持高位，2022Q1 分别为 99.4%和 99.1%。截至 2022Q1园博和珩琦公寓项目等待入住租户排号分别为 2793和 1794 号，分别占全部房源比例为 106%和 87%，租赁需求旺盛，短期空置压力较小。

3）稳定的运营支撑租金收入及毛利率持续增长：两项目租金收入分散度较高，截 止 2022Q1 个人租户和企业租户签约的租赁合同分别为 4,151 份和 29 份，受单 一租户退租影响较小。两项目 2020 至 2022Q1 整体租金收入分别为 45、4200 和 1687 万元，项目运营初期毛利率为负，进入稳定运营期后毛利率稳步增长， 2021-2022Q1 毛利率分别为 56.1%和 67.6%。

未来预计现金分派率持续高于 4%。目前项目周边租金约为 50 元/平/月，本项目 平均月租金仅为周边租金的 62%，这与保租房不得高于同地段同品质市场化租赁 住房租金 95%的要求还有一定上浮空间。根据《可供分配金额测算报告》，该项 目预计 2022 年 4-12 月和 2023 年可供分配金额分别为 3961 万元和 5263 万元， 现金流分派率 4.33%（年化）和 4.34%。本报告通过 DCF 估值计算底层资产估 值约 12.57 亿元，近十年现金分派率稳定高于 4%。

总结：我们认为，保租房 REITs 为优质的租赁物业提供有效的退出途经，是落实 加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度的有效工具，未来更多优 质租赁资产有望持续登录资本市场。作为政策支持的保租房 REITs 产品之一，中 金厦门安居 REIT 底层资产区位核心、租金收入稳定，未来可供分派现金流持续 可观，具有长期配置价值。