中信建投首农食品集团REIT首发价值深度分析：天通苑最大Mall，DT51开业在即.pdf
- 上传者：方*
- 时间：2026/05/19
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本文对中信建投首农食品集团REIT进行首发价值深度分析。底层资产龙德广场位于北京天通苑，是区域内最大购物中心，无同等体量竞品，在首农集团商业不动产中质量排名第一。项目以百货为主，翠微百货和DT51为两大租户，占比48%。运营方面，2025年出租率恢复至98%，EBITDA利润率行业领先，固租占比超90%。竞争格局上，5公里内存量竞品体量小，2026年新增供应分流影响有限。估值测算显示，项目合理公允价值为25.25～28.35亿元。按询价上限测算，中性IRR为3.68%，26E资本化率6.13%，26E派息率5.65%，均显著高于可比REITs均值，具备较高投资价值。风险提示包括租户履约、区域竞争及资本性支出风险。
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