碧桂园服务当前社区增值服务毛利率阶段性下滑的主要原因及未来修复路径

外部环境与内部战略调整共同导致社区增值服务毛利率阶段性承压。外部层面，广告代理客户投放需求收缩、传媒业务单价下降，高毛利的资源整包业务收入占比减少；新房交付规模下滑导致高毛利平台招商业务减少。内部层面，公司持续推进业务战略性布局调整，零售业务向C端刚需产品赛道转型、传媒业务加大整合营销布局，转型旨在培养长期竞争力，但阶段性造成毛利率波动。

细分业务表现分化明显。2025年本地生活服务收入同比增长19.0%，房地产经纪服务增长6.3%，而社区传媒服务下降18.5%、园区空间服务下降22.3%。市场化新业务中，酒类业务表现最为突出，收入同比增长61.5%至7.1亿元，合伙人客户数同比增长153.6%至7114位，客户复购率同比提升25.3pct至61.3%，供应链选品优化与团队效率改善支撑收入扩张。家政业务收入同比增长16.9%至3.2亿元，站点数量净增12个至121个。

新模式赋能效应逐步显现。公司推行的"营销管分离"经营模式试点验证初见成效，试点城市整体收入同比增长23%，试点站点站均收入208万元，同比高增129%，大幅跑赢全国平均水平，具备复制推广基础。随着市场化业务经营基础夯实、高周转单品贡献提升、组织效率持续改善，社区增值服务毛利率有望逐步修复。公司预计2026-2028年该板块毛利率分别为29.1%、29.2%、29.3%，呈小幅回升态势。