物业管理板块经营情况如何？

据万得数据，2024 年，物业管理板块整体毛利率为 18.5%，较上年同期-1.3pct。

1. 24 年营收增速放缓、业绩下滑，总体降速、继 续分化

1.1 24 年营收同比+4%、增速放缓，从结构来看：一线+6%> 二线+3%

据万得数据，2024 年，物业管理板块整体主营业务收入同比+4.2%，较上年同期3.5pct，整体增速继续下行。其中，一线物管公司营业收入同比+5.6%，较上年同期4.9pct；二线物管公司营业收入同比+2.9%，较上年同期-0.4pct。物业管理板块整体营收 增速下降，主要源于房地产行业销售、开工持续下行；其中，一线物业公司增速仍高于二 线物业公司增速，呈现强者恒强的趋势。

1.2 24 年净利润同比-18%、业绩下降，从结构来看：一线18%>二线-21%

据万得数据，2024 年，物业管理板块整体归母净利润同比-18.2%，较上年同期15.7pct。其中，一线物管公司归母净利润同比-18.3%，较上年同期-7.7pct；二线物管公 司归母净利润同比-21.4%，较上年同期-62.6pct。物业管理板块整体归母净利润同比下降， 其中一线物业公司表现好于二线物业公司。

2024 年，主流物业管理公司营收增速放缓、净利润同比下降，主要源于：1）21 年下 半年以来房地产新开工、销售持续下行；2）部分房地产企业出险，竣工交付受到影响；3） 应收账款计提减值大幅增长。 从物企结构来看，主流物企中，净利润增速排名靠前的为碧桂园服务（+519%）、绿 城服务（+30%）、华润万象生活（+24%）、招商积余（+14%）。 综合来看，一线物企营收、业绩增速高于二线物企，体现出强者更强的局面，房企出 险增加，行业进入加速整合阶段，预计后续将呈现总量平稳，结构分化的趋势。

2. 24 年毛利率、净利率下降，源于成本占比提升、 应收款减值增加等

2.1 24 年板块毛利率为 19%、继续下降，结构：二线 20%> 一线 18%

据万得数据，2024 年，物业管理板块整体毛利率为 18.5%，较上年同期-1.3pct。其 中，一线物业管理公司毛利率为 17.6%，较上年同期-0.7pct；二线物业管理公司毛利率为 19.6%，较上年同期-2.9pct。 2024 年，主流物管公司毛利率下降主要源于：1）成本相对占比提升，压制物管行业 盈利能力；2）房地产行业持续下行，导致非业主增值服务盈利能力承压；3）高毛利增值 服务增速有所放缓。

从主流物管公司来看，招商积余、保利物业、碧桂园服务、绿城服务、中海物业、华 润万象生活、万物云、滨江服务、建发物业毛利率分别为 12.0%、18.3%、19.1%、 16.8%、16.6%、32.9%、13.0%、23.2%、21.5%，分别较上年同期+0.4、-1.3、-1.4、 +0.1、+0.7、+1.1、-1.5、-1.5、-6.6pct，在行业总体毛利率继续下降背景下，部分优质 物企毛利率开始有所回升。

从主流 7 家物业公司分类型业务情况来看，2024 年，7 家主流物业公司物业管理服务 平均毛利率达 15.8%，较上年同期-0.1pct，物业管理服务毛利率下降主要源于：1）成本 相对占比提升；2）非住宅物业竞争有所加剧等。非业主增值服务平均毛利率达 18.0%， 同比+0.1pct。业主增值服务平均毛利率达 27.8%，较上年同期+1.7pct，主要源于社区增 值服务业务结构的持续调整，业主增值服务仍保持较高毛利率水平。

2.2 24 年板块净利率 3.8%、小幅下降，结构：一线 4.5%>二 线 2.5%

据万得数据，2024 年，物业管理板块整体净利率为 3.8%，较上年同期-1.1pct。其中， 一线物管公司净利率为 4.5%，较上年同期-1.3pct；二线物管公司净利率为 2.5%，较上年 同期-0.8pct。主流物业公司净利率下降，主要源于：1）毛利率下行；2）应收款减值增加； 3）商誉减值及无形资产摊销占比提升。 从主流物管公司来看，招商积余、保利物业、碧桂园服务、绿城服务、中海物业、华 润万象生活、万物云、滨江服务、建发物业净利率分别为 4.9%、9.0%、4.1%、4.4%、10.8%、21.3%、3.2%、15.2%、9.8%，分别较上年同期+0.2、-0.1、+3.4、+0.9、+0.5、 +1.5、-2.7、-2.3、-3.3pct，在行业总体净利率继续下降背景下，部分优质物企净利率开 始有所回升。

2.3 24 年三费费率为 9.5%、费率优化，其中一线 6.7%、二 线 10.4%

据万得数据，2024 年，物业管理板块整体三费率为 9.5%，较上年同期-0.7pct。其中， 一线物业管理公司三费率为 6.7%，较上年同期-0.5pct；二线物业管理公司三费率为 10.4%，较上年同期-0.7pct。 从主流物管公司来看，招商积余、保利物业、碧桂园服务、绿城服务、中海物业、华 润万象生活、万物云、滨江服务、建发物业三费率分别为 4.3%、7.0%、11.3%、8.6%、 3.0%、6.4%、7.0%、3.5%、0.3%，分别较上年同期-0.5、-1.3、+0.9、-1.1、持平、-0.8、 -0.8、+0.1、-0.02pct。

2.4 24 年应收账款减值比例达 32%、继续走高，一线 21%， 二线 44%

据万得数据，2024 年，物业管理板块应收账款余额均值达 37.1 亿元，同比+3.5%； 其中，一线物业管理公司应收账款余额均值达 54.2 亿元，同比-1.1%；二线物业管理公司 应收账款余额均值达 20.0 亿元，同比+5.5%。其中招商积余、保利物业、碧桂园服务、绿 城服务、中海物业、华润万象生活、万物云应收账款余额同比增速分别为-4.4%、+20.3%、 +8.0%、+11.8%、-18.1%、+18.6%、-2.9%。 2024 年，物业管理板块应收账款减值金额均值达 10.8 亿元，同比+60%；其中，一 线物业管理公司应收账款减值金额均值达 12.1 亿元，同比+76%；二线物业管理公司应收 账款减值金额均值达 9.4 亿元，同比+43%。其中招商积余、保利物业、碧桂园服务、绿 城服务、中海物业、华润万象生活、万物云应收账款减值金额同比增速分别为+26.3%、 +23.8%、+10.3%、+37.8%、+36.7%、+67.1%、+125.1%。 2024 年，物业管理板块应收账款减值比例（占比应收账款余额）为 32.2%，较上年 同期+12.7pct。其中，一线物业管理公司应收账款减值占比为 20.7%，较上年同期 +11.9pct；二线物业管理公司应收账款减值占比为 43.7%，较上年同期+14.6pct。其中招 商积余、保利物业、碧桂园服务、绿城服务、中海物业、华润万象生活、万物云应收账款 减值比例分别为 7.9%、4.5%、19.5%、11.1%、9.0%、5.8%、14.5%。 应收账款减值金额及比例提升，主要源于过去几年物业管理行业经历了一轮快速扩张， 而由于目前地产行业下行，物管公司回款速度放缓，部分应收款账龄增加，导致的应收款 减值比例提升在现阶段体现。

2.5 24 年商誉减值及无形资产摊销比例为 4.4%

据万得数据，2024 年，6 家物业公司商誉及无形资产平均值为 45.6 亿元，同比-9.9%； 商誉减值及无形资产摊销平均值为 2.0 亿元，同比-42.1%；商誉减值及无形资产摊销比例 （占比商誉及无形资产）平均值为 4.4%，较上年同期-3.5pct。其中保利物业、碧桂园服 务、绿城服务、中海物业、永升服务、融创服务商誉减值及无形资产摊销比例分别为 6.1%、4.4%、3.4%、4.9%、2.4%、5.3%。 过去几年物业管理行业经历了一轮快速扩张，并且行业出现较多收并购行为，而由于 目前地产及物管行业的下行，部分公司收并购产生的商誉减值和无形资产摊销在现阶段逐 步反应。

3. 24 年基础/非业主/业主增值分别占 73%/9%/11%、 合同/在管比 1.3 倍

3.1 24 年基础/非业主/业主增值分别占 73%/9%/11%、同比 +10%/-16%/+0.2%

据各公司公告，从主流物业公司分类型业务占比情况来看，2024 年，7 家主流物业公 司物业管理服务、非业主增值服务、业主增值服务、其他服务营收分别占比 73%、9%、 11%、7%，分别较上年同期+2、-2、-1、+0.4pct。其中，保利物业、中海物业、碧桂园 服务、绿城服务、融创服务、招商积余、华润万象生活业主增值服务收入占比分别 17%、 10%、10%、18%、6%、3%、14%。 从主流物业公司分类型业务增速情况来看，2024 年，7 家主流物业公司物业管理服务、 非业主增值服务、业主增值服务收入平均分别同比+10%、-16%、+0.2%。其中，保利物 业、中海物业、碧桂园服务、绿城服务、融创服务、招商积余、华润万象生活业主增值服 务收入同比增速分别-3.9%、+7.2%、+11.8%、-5.5%、-6.5%、-8.2%、+6.3%。 综合来看，主流物业公司物业管理服务保持稳健增长，非业主增值服务受地产下行拖 累、业主增值服务受消费下行影响，占比均有所下降。

3.2 24 年在管同比+9%，合同同比+4%，合同/在管比 1.3 倍

据各公司公告，从经营数据来看，2024 年，13 家主流物业公司在管面积平均同比增 速为 9.0%，较上年同期下降 5.6pct。其中，一线物管公司在管面积平均同比增速为 8.5%， 较上年同期下降 8.7pct；二线物管公司在管面积平均同比增速为 9.5%，较上年同期下降 1.9pct。其中保利物业、绿城服务、华润万象生活、永升服务、滨江服务同比增速分别为 +11.6%、+13.5%、+7.1%、13.2%、+24.0%。 2024 年，13 家主流物业公司合同面积平均同比增速为 3.7%，较上年同期下降 2.9pct。 其中，一线物管公司合同面积平均同比增速为 1.5%，较上年同期下降 9.5pct；二线物管 公司合同面积平均同比增速为 5.4%，较上年同期上升 3.3pct。其中保利物业、绿城服务、 华润万象生活、永升服务、滨江服务同比增速分别为+7.1%、5.6%、-0.9%、+13.8%、 +13.0%。 2024 年末，13 家主流物业公司合同/在管面积覆盖倍数平均值为 1.30 倍，较 2023 年 末-0.12 倍。其中，一线物管公司合同/在管面积覆盖倍数平均值为 1.33 倍，较 2023 年末 下降 0.19 倍；二线物管公司合同/在管面积覆盖倍数平均值为 1.28 倍，较 2023 年末下降 0.07 倍。其中保利物业、绿城服务、华润万象生活、永升服务、滨江服务分别为 1.2 倍、 1.7 倍、1.1 倍、1.4 倍、1.4 倍。