如何看待物业管理行业发展动能？

行业发展动能转换，由外延式扩张转向内生型增长。

1.行业逐渐回归主业，由规模扩张转向精细经营

物业管理企业的商业模式较为简单，其收入主要来源于两大类：向住宅小区或是写字楼、园区等非住宅项 目提供基础物业管理服务赚取的物业管理费，以及提供增值服务赚取的服务费；成本主要由项目本身运营产生 的园区成本，及企业管理产生的成本两部分构成。

随着行业的发展与调整，行业业态也在经历重塑。从当前行业的收入结构来看，由于受到房地产行业调整 的影响，直接面向开发商收取的非业主增值服务收入下滑明显；社区增值服务中部分业务与房地产市场关联度 较高，如二手房买卖、租赁等，收入也受到较大影响。相较而言，基础物管服务收入增速虽然也在放缓，但同 比仍能保持正增长，这也使得基础物管服务在物管企业营收中的占比持续提升，行业逐渐回归到物业管理服务 主业。

1.1 物业费单价提升存在一定难度

对于基础物管服务而言，收入的提升主要依赖于三个方面：规模增长、单价提升以及收缴率的提升。

物业费单价基本持平。从部分披露单位物业费的样本企业来看，物业费单价增速最高的保利物业 2025 年上 半年的物业费单价较 2020 年仅上涨 10.8%，2020-2024 年的年复合增速仅 2.0%。

从政策层面看，各地政府普遍对住宅物业费设置指导价上限。各城市普遍采取政府指导价、分等级限价、 设定浮动幅度等方式，严格约束物业服务收费的上限。在多数地区，前期物业费仍需执行固定或基准指导价， 而即便实行市场调节的城市，也对服务等级、住宅类型、电梯配置等因素进行分类限制，限制了物企自由提价 的空间。

1.2 步入存量时代，高质量化、多元化成为主流发展方向

物管企业合约面积增长主要来自于三大部分：来自房地产企业开发销售的新房、存量市场第三方项目的外 拓、以及对行业内其他物管企业的收并购。 房企销售规模增速持续放缓，2024 年全国商品房销售面积降至 9.7 亿平米，同比下降 12.9%；商品住宅销 售面积降至 8.1 亿平米，同比下降 14.1%。2025 年前 6 月，全国商品房销售面积为 4.5 亿平米，商品住宅销售面 积为 3.8 亿平米，同比分别下降 3.5%和 3.7%。销售面积已连续三年负增长，且目前仍然暂未止跌。

并购市场遇冷。根据克而瑞物管统计数据，2024 年全年上市物企披露的收并购交易总金额仅 36.4 亿元，且 其中 82.9%为关联方资产的收购，相较于 2021 及 2022 年，并购市场明显降温。

外拓节奏放缓。我们统计的 5 家披露市拓数据的样本公司 2024 年市场化外拓面积均出现下降。在物管行业 整体盈利水平下降的背景下，物管公司更加侧重存量项目的安全性，对于市场化外拓机会更加谨慎。

在摒弃了此前盲目扩张和收购的策略后，物管行业实质上进入到存量时代，物企开始更多的审视存量项目 的价值，将精力放在提升存量业务的运营效率上，主动清退低效或亏损项目，以优化项目结构提升毛利率。从 利润率表现来看，部分物管企业基础物管服务毛利率已经开始企稳回升。

此外，物企也在加速布局非住业态，2024 年上市物企非住宅业态占比达到 42.51%，目前几乎所有上市物企 都已涉足非住领域。非住业态空间广阔，业态种类丰富，过去物业服务企业的非住宅业务主要集中在商业综合 体和写字楼领域，但近年来，医院、学校以及政务公共空间等新的业态方向逐渐成为物企重点拓展的方向。例 如碧桂园服务面向医疗机构提供运营支持，面向高校开展校园后勤管理；中海物业的非住宅标杆项目包括北京 协和医院（医疗物业）、中国人民大学（高校物业）、张家口市经济开发区（产业园区物业）等。

2. 非业主增值服务收缩，计提减值卸载资产包袱

非业主增值服务收入负增长，但利润率已有所企稳。自 2023 年开始非业主增值服务收入同比持续双位数下 跌，由于非业主增值服务与开发商关联度高，受到房地产开发行业调整的影响，行业非业主增值服务收入短期 仍然存在下行压力。但从利润率来看，目前非业主增值服务的毛利率已开始逐步提升。

物企逐步通过减值卸载包袱，率先释放业绩压力，打开未来盈利空间。自 2022 年开始样本企业减值比例开 始提升，关联开发商及前期部分收并购带来的影响已逐步释放。以碧桂园服务为例，2024 年其归母净利润同比 大幅增长 518.7%，主要原因为商誉及其他资产的减值规模大幅降低，2024 年其商誉及其他无形资产减值规模为 9.9 亿元（2023 年同期为 14.8 亿元），可供出售金融资产减值为 6.6 亿元（2023 年同期为 25.9 亿元）。雅生活 服务 2025 年上半年归母净利润同比大幅增长 121.4%，2025 年上半年其金融投资减值亏损为 1.04 亿元（2024 年 同期为 28.83 亿元）。

3.剥离非核心业务，社区增值服务转向刚需场景

社区增值服务收入呈现出持续性的特征，且由于社区存在封闭性，场所限制使得同一社区内很难出现多家 物管企业竞争，物企可以自由试验更多的业务价值点；另一方面，其毛利率也显著高于基础物管服务和非业主 增值服务。在行业高速发展时期，大部分物企积极尝试各类增值业务，以探索新的业绩增长点。 社区增值服务中部分业务与房地产行业关联度较高，例如房屋经纪、房屋租赁、美居装修等，其收入降幅 更加明显。而其他类型的业务如居家生活服务、便民服务（各物管公司业务命名方式或存在差异）等 To C 的业 务表现则相对平稳。整体而言，18 家样本企业 2024 年全年社区增值服务实现收入 210.8 亿元，同比下跌 5.0%， 社区增值服务收入增速首次出现负增长；2025 年上半年社区增值服务实现营收 96.2 亿元，同比下跌 5.5%。

此外，部分物企率先剥离低利润率的非核心业务，聚焦主航道，例如绿城服务在 2024 年出售旗下澳洲幼儿 教育公司 MAG 股权。绿城服务在 2019 年收购 MAG 股权，MAG 业务规模虽增长，但利润下滑明显，2022 年 该公司除税后溢利仅 117 万澳元，2023 年同比下滑 75.4%至 28.86 万澳元，不仅拖累其业绩表现，由于绿城服 务以自持形式运营 MAG，重资产运营也给公司造成资金的沉淀。 社区增值服务业态转向刚需社区服务类场景，如社区零售、到家服务等，力图回归到有温度的社区服务。 例如万象商业推出“社区餐饮”平台服务，建业新生活创新推出团餐业务。滨江服务的“优享生活”到家业务 收入达 5.38 亿元，同比增长 9.3%，通过优化流程与丰富商品提升业主黏性；保利物业在社区家政领域推出员 工制与无人托管模式的自营产品，客户满意度达 97%，并升级“和市集”品牌打造多个百万级与千万元级核心 爆品，体现到家服务收入的持续增长与服务模式的不断创新。