物业管理企业资产及经营情况如何？

分业务收入表现来看，基础物业管理在24年上半年增速较企业业务表现是最快 的，同比23年同期增长10.8%，增速较23年全年下降3个百分点。

1.资产负债表分析：规模增速放缓，收款表现恶化

物业管理板块24年中期样本企业总资产规模为3313亿元，同比增长2.2%，环比 23年底增长1.4%；板块总负债规模1570亿元，同比增长4.1%，环比23年底增长2.4%； 板块样本企业净资产规模1681亿元，同比增长0.5%，环比23年底增长0.5%；板块 归母净资产规模24年中期为1589亿元，同比增长0.2%。总资产和净资产规模的增长 速度持续走低。 分板块数据来看，央企稳健龙头总资产规模1335亿，占板块整体资产规模的比 例达到41%，增幅占板块增幅的比例超过90.5%；净资产规模652亿元，环比23年底 增长16亿，而板块净资产总规模增幅仅有5亿，稳健成长类和民营龙头物业管理企业， 归母净资产体量均有一定程度回落。

资产负债表中的主要分析贸易应收款和货币现金规模的变化，其中板块贸易应 收款在24年中期规模达到746亿，同比去年中期增长7.2%，较23年末增长18.3%。 其中分类企业表现来看，稳健龙头（央企物业）和稳健增长（信用完整的中小物业 公司）在应收账款控制方面，并没有显著的优势，截止24年中期贸易应收款余额分 别为292.9亿元和32.9亿元，较23年底分别增长83.5亿元和10.6亿元，均为过去几年 增幅最大的一年；民企龙头（出险企业），新增规模在17.7亿元，增幅较小的主要 原因为部分企业已经开始计提对于关联出险公司的应收账款减值，影响当前业绩表 现，但可以减缓应收账款的扩张速度。上半年在经济环境和政府支付能力均出现显 著下行的情况下，物管企业应收账款压力均有显著提升，未来在成长放缓的情况下， 如何保障收款质量是一个巨大的挑战。

从贸易账款变化来评价企业经营质量，我们用应收账款规模增加/收入和应收账 款规模增加/归母净利润这两个指标来评估企业的回款情况，从2024H的数据来看， 若应收账款增幅小于净利润规模，说明公司的业绩是有现金流贡献的，应收账款增 幅大于净利润规模，说明企业目前面临有业绩但收款较差的局面，回款质量较低经 营压力较大。从上半年应收账款质量来看，华润置地、滨江服务、越秀服务、永升 服务的回款质量较好。中报阶段作为年中财报节点，部分对公业务的收款节点一般 在年底，虽然半年度应收账款显著上涨，但最终关注的节点还是24年全年的回款表 现。

2.经营情况分析：规模成长放缓，寻求新机遇

过去两年物管企业最稳定的成长贡献还是来自于基础物业管理的增量，同时不 同企业在培育自己的新业务贡献，非业主增值服务萎缩，社区增值服务的弹性减弱。

（一）基础物业管理：合约与在管面积拓展放缓，行业中枢 5%左右，优 秀头部企业能保持 15%左右增长

分业务收入表现来看，基础物业管理在24年上半年增速较企业业务表现是最快 的，同比23年同期增长10.8%，增速较23年全年下降3个百分点。基础物业服务毛利 润同比增长3.5%，增速较23年全年下降5个百分点，毛利率为16.6%，较去年同期 下降1.2个百分点，尽管收入增长依然为各项业务最高，但增速在逐步下滑。 从管理面积的数据来看，24年H1主流物业管理企业基础物业在管面积同比增长 10%，新增在管面积仅有2.5亿平米，同比下降35.2%，过去三年主流物管公司新增 管理面积逐年下降，储备合约面积转化速率也逐步回落。合约面积方面，24年上半 年增速进一步下降，同比增速仅有3.9%，若按照半年度新增合约面积占存量在管面 积的比例来计算未来基础物业管理业务的增速，则以24年上半年的拓展规模仅能贡 献4%左右的增长速度。

主要物业公司，2024年上半年新增合约面积环比23年下半年拓展规模下降 33.8%，同比23年上半年规模下降21.2%，同口径企业新增在管面积24年上半年同 环比及同比分别下降31.6%和29.4%，新拓展合约管理面积增速为21年以来半年度 外拓水平的新低。其中中海物业、金茂服务和滨江服务，从新增合约面积规模对存 量在管面积增长上的保障能力较强，增速仍能维持在20%以上；绿城服务、越秀服 务潜在基础物业管理业务增速可以维持在15%以上；其他物业管理公司未来潜在基 础物业服务增速中枢降低至15%以下。

基础物业管理毛利率水平依然处于下行趋势，分企业看毛利率表现，24年上半 年主要物业管理公司中，毛利率有所上升的企业包括中海物业、招商积余、绿城服 务、金茂服务、滨江集团和旭辉永升服务，其中中海物业、绿城服务连续两个财报 季基础物业毛利率水平改善，运营质量能够保障后续规模增长对于利润的转化，对 限度较高。

（二）非业主增值服务：开发行业业务下行趋势尚未结束，非业主仍未 拖累

非业主增值在24年上半年依然为主要物业公司的收入与利润拖累项，与23年同 期相比规模下降20.3%，毛利润下降17%，降幅分别较23年全年走阔6.7个百分点和 收窄0.9个百分点。毛利率为20.6%，较23年同期增长1.7个百分点，收入规模下降盈 利能力保持稳定。 非业主增值服务的主要贡献还是来自房企的销售贡献，24年1-8月份百强房企销 售金额2.59万亿，同比下降38.6%，在低景气度环境下，头部房企销售相对表现还 是存在一定优势的，保利、华润、中海等公司上半年相对表现要优于百强整体和行 业销售表现。 在行业销售规模下降的情况下，非业主增值服务的降幅速度要低于销售规模下 降，原因在于物业管理企业对于关联房企的服务费率有所提升，2024年主流物业管 理公司非业主增值服务/管理企业销售金额费率达到了0.68%，同比23年上半年增长 0.15个百分点。这种提升很大程度上并非关联企业有意为之，物业管理公司主要根 绝案场数量提供服务，而在整体市场销售去化率下降的大环境下，很多案场产生销 售的转化率降低，导致比值上升。

分企业看24年上半年的非业主增值服务有所增长的公司有绿城服务、建发物业 和越秀服务，如果从销售确定性的角度来对24年及未来非业主增值服务的确定性来 分析，综合拿地强度和核心城市拿地分布表现，我们认为中海物业、滨江服务、绿 城服务具备较大的相对优势。

2024年上半年的房地产行业的销售趋势仍然面临一定的压力，从土地投资等前 瞻性指标来判断，未来主流房地产开发企业的销售金额，仍会持续下降，行业主流 企业非业主增值服务的确认规模预计未来几年的增速中枢，能保持在-5%~0%的范 围，已经属于业内较好的情况。非业主增值服务占比逐步下降将会成为主要趋势。

（三）社区增值及其他业务表现：百花齐放，有增有减

业主增值在24年上半年增速进一步放缓，收入规模126.7亿元，同比仅增长0.7%， 与23年同期增速为4.1%，22年上半年在疫情的影响下依然有17%的增长，24年整体 收入增速进一步下降，也体现出非业主增值服务的拓展难度和业务开展同样遇到了 一定的压力。毛利润规模41.6亿元，同比下降6.3%，下降的主要原因是毛利率的下 滑，24年H1社区增值服务的毛利率为32.8%，较23年中期下降3.1%。过去三年社区 增值服务毛利率持续下降，也导致从22年开始社区服务的毛利贡献始终处于下行状 态，从业务增量开展和利润率趋势来看，均面临一定的压力。

分企业数据来看，由于各家企业社区增值服务业务结构存在一定的差异，我们 直接比较各家的社区增值的毛利润的增速趋势。从24年中期数据来看，社区增值服 务毛利增速最快的为滨江服务，同比增长达到103%，占公司整体毛利比例从21%， 提高到32%，也是24年上半年公司业绩和毛利增长的主要助力。此外越秀服务、华 润万象、中海物业、融创服务、招商积余等公司同样实现了社区增值服务毛利润的 提升。

从具体的亮点业务来看，24年上半年增速最快的是美居赛道，滨江服务和越秀 服务的硬装及软装业务收入分别增长248%和206%，贡献了最高的增长表现，此外 到家服务表现来展现出一定的成长性，绿城、中海以及华润的到家业务均取得了两 位数以上的增长。

其他业务方面，部分物业企业的增长都是来自于其他业务，如华润万象商业管 理等非住业务的毛利增速达到29%，占24年H公司毛利增长的比例达到公司上半年 毛利增幅的93%，同样开展商业业务的还有招商积余、越秀服务，也都有所增长。 科技服务主要开展的是万物云、绿城服务、金科服务等公司，业务发展的逻辑存在 一定差异，但整体增长速度有所放缓。

综合社区增值服务和新业务的发展，将会成为未来一段时间不同企业发展增速 差异的主要来源，在传统的空间服务+三保服务的基础上，各家企业均在摸索从本身 业务拓展外放的生意机会，培养新的核心竞争力和人才团队，但目前的市场环境下， 总需求压力较大，开展并取得成功的难度会有所提升。