全业态物业管理及商业运营市场规模、格局及竞争策略分析

中国购物中心运营服务市场保持较高增速，未来收入增长动能向运营服务倾斜。

1.行业规模：全业态物业管理及商业运营市场稳步增长，购物中心成主力 驱动力

中国全业态物业管理及商业运营市场增长稳健，尽管增速放缓，但未来仍具发展潜力。 2014 年至 2023 年，市场总收入由 2828 亿元增长至 7146 亿元，CAGR 为 10.8%。未来，随 着房地产市场和购物中心运营服务市场的进一步发展，预计全业态物业管理及商业运营总 收入将持续增长。2028 年，预计总收入将达到 9554 亿元，2023-2028 年的 CAGR 预期为 6.0%。

从细分市场来看，住宅物业管理、购物中心运营和写字楼运营三大领域均稳步扩张， 其中购物中心运营服务的增长动能最为强劲，收入和运营服务表现突出。尽管整体市场增 速有所放缓，但随着行业向高质量发展阶段迈进，未来依然具备显著的增长潜力，特别是 在购物中心领域，预计将继续推动市场的扩展。

1.1 中国住宅物业管理服务市场：市场规模超 3100 亿元，未来增长逐步放缓

中国住宅物业管理服务市场规模稳步扩大，但增长逐步放缓，行业进入成熟发展阶段。 在管总建筑面积由 2014年的 243亿平方米增加至 2023年的 332亿平方米，CAGR为 3.5%。 2028 年，中国住宅物业管理服务市场的在管总建筑面积预期将达 353 亿平方米，2023-2028 年的 CAGR 为 1.2%。

住宅物业管理服务市场的总收入由 2014 年的 1349 亿元增长至 2023 年的 3172 亿元， CAGR为10.0%。预计到2028年，住宅物业管理服务市场的总收入将达到 4043亿元，2023- 2028 年的 CAGR 为 5.0%。

1.2 中国购物中心运营服务市场：市场规模超 2400 亿元，未来有望维持高个位数增长

中国购物中心运营服务市场保持较高增速，未来收入增长动能向运营服务倾斜。2014- 2023 年，购物中心运营服务市场在管总建筑面积由 2014 年的 285.2 百万平方米增加至 2023 年的 690.6 百万平方米，CAGR 为 10.3%。未来，购物中心运营服务市场的在管总建筑面积 预计将持续增长，预计将在2028年达到886.0百万平方米，2023-2028年的CAGR为5.1%。

2014-2023 年，中国的购物中心运营服务提供商总收入由 887 亿元增加至 2488 亿元， CAGR 为 12.1%；其中，购物中心的物业管理服务及运营服务的收入分别以 10.2%及 9.2% 的 CAGR 增长。预计到 2028 年，购物中心运营服务市场的总收入预计达到 3443 亿元， 2023-2028 年的 CAGR 预计为 6.7%；其中，物业管理服务及运营服务的收入预计分别达到 669 亿元及 2774 亿元，2023-2028 年的 CAGR 分别为 8.1%及 6.4%。

1.3 写字楼运营服务市场：市场规模超 660 亿元，未来有望维持高个位数增长

写字楼运营服务市场稳步扩张，预计规模与增长率均保持良好态势。2014-2023年，中 国写字楼运营服务市场在管总建筑面积从 366.4 百万平方米增加至 741.5 百万平方米，CAGR 为 8.1%。展望未来，随着商业地产行业的进一步发展，预计 2028 年在管写字楼总 建筑面积将达到 943.7 百万平方米，2023-2028 年 CAGR 为 4.9%。

2014-2023 年，中国写字楼运营服务市场总收入由 280 亿元增至 668 亿元，CAGR 为 10.1%。预计到 2028 年，中国写字楼物业运营服务市场总收入将达到 936 亿元，2023-2028 年 CAGR 为 7.0%。

2. 行业格局：全业态物业管理与商业运营市场竞争加剧，龙头企业持续扩 展市场份额

在中国，同时提供物业管理服务、购物中心运营服务及城市服务的公司数量有限，行 业集中加速中。根据弗若斯特沙利文的资料，中国全业态物业管理及商业运营服务市场十 大公司占 2019 年市场总收入约 15.3%，而华润万象生活排名第七，占市场份额 1.2%。2023 年，在中国的全业态物业管理、商业运营及城市服务市场中，前十大公司占市场总收入的 约 10.9%。预计未来此市场的领先参与者将通过政府支持、品牌化、母公司支持、全方位 服务、技术驱动及并购，不断提升核心竞争力，巩固市场份额，扩大服务范围。例如，政 府可能选择能够提供专业及优质服务的大型物业管理服务提供商参与城市服务项目。 近年来，我国物业管理行业取得快速发展。中国物业管理行业协会数据显示，截至 2023 年，我国物业服务企业超过 20 万家，从业人员近千万，管理物业面积约 370 亿平方 米，市场规模达 1.4 万亿元。预计到 2025 年，物业服务市场规模将达到 2 万亿。中国住宅 物业管理服务市场分散且竞争激烈，大多数领先的市场参与者都隶属于房地产开发商。根 据弗若斯特沙利文的资料，2019 年十大公司占传统物业管理服务总收入约 19.5%，其中华 润万象生活的市场份额为 1.5%，排名第七。 中国购物中心运营服务市场竞争激烈且分散。随着城市化步伐加快及消费水平的提升， 消费者对购物中心的需求持续增长。2019-2023 年，中国运营中的购物中心总数由 5,077 家 增加至 6,808 家，CAGR 为 7.6%。未来，预计中国运营中的购物中心数量将于 2028 年达到 8,822 家，2023-2028 年的 CAGR 为 5.3%。 越来越多的中国物业管理公司的业务范围延伸至写字楼运营服务。领先的供应商有望 获得更多写字楼开发商或业主的认可，因而进一步提升领先供应商的市场外拓能力，市场 的竞争力以及市场份额不断提高。提供写字楼运营服务（尤其是为高端写字楼所提供）的 主要市场参与者为国际房地产公司。根据弗若斯特沙利文的资料，按 2019 年写字楼运营服 务收入计，中国前五大市场参与者主要为国际房地产服务企业，占市场份额合计约 42.6%。

3.全业态协同整合与多元化服务是物业管理及商业运营行业的 制胜关键

在全业态物业管理及商业运营市场中，协同效应和全产业链整合是企业占据市场优势 的重要策略。1）依托全产业链模式，企业通过整合住宅、商业、写字楼等多种物业类型 的管理服务：形成覆盖多区域、多业态的协同效应，这种整合不仅降低了单一业态风险， 还提高了资源利用效率，有助于企业实现更稳定的收入增长；2）领先企业通过技术赋能建 立数字化管理平台：优化服务流程，大幅降低管理成本并提升服务质量，从而保持在市场 中的竞争优势；3）品牌知名度和母公司支持也是重要的支撑点：这些资源使企业能够有 效开拓市场，并在竞争激烈的环境中保持领先地位。 住宅物业管理服务市场的核心竞争力在于多样化增值服务和规模化运营能力。1）通 过提供社区增值服务（如家装、资产管理和空间运营等）：企业实现收入来源的多元化， 并提升了整体毛利率；2）得益于政府的支持政策，企业将线下服务与数字化服务相结合： 积极推动智慧社区建设，以满足居民日益增长的多样化需求；3）企业通过持续扩张在管建 筑面积，发挥规模效应：进一步降低了单位运营成本，在平均物业管理费提升的背景下， 这种模式将为企业实现长期的盈利增长提供有力保障。

在购物中心运营服务市场中，全生命周期服务覆盖和多元化增值模式是核心竞争力的 重要体现。1）企业提供从开业前的定位设计到日常运营管理的全方位服务：帮助购物中 心业主优化品牌组合并吸引消费者，从而提升综合盈利能力；2）依托会员体系，精准广告 投放和 SaaS 解决方案：企业通过创新收入模式实现服务多样化，为购物中心提供更加精细 化的运营支持；3）轻资产运营模式的推广：降低了企业的资本支出压力，使其能够专注于 提升管理能力和客户满意度，为在行业中保持领先地位奠定基础。 写字楼运营服务市场的竞争优势在于高品质定制化服务和数字化技术与效率的结合。 1）通过为高端客户提供资产管理、企业支持等定制化服务：企业能够深度满足客户的多 样化需求；2）依托信息技术的应用，企业进一步优化管理流程：提高资源整合效率，从 而降低了运营成本，在竞争加剧的市场环境下，这种结合不仅帮助企业在服务质量上保持 领先，也为其建立了良好的客户粘性；3）领先企业通过集中管理资源：不断拓展市场份额， 进一步巩固了其在行业内的标杆地位。