保利发展各项业务布局情况如何？

中心城市+城市群深耕，合理控制投资节奏，提升优质新货占比。

1.销售：坚持“中心城市+城市群”深耕战略，销售排名跃居行业第一

公司销售长期优于行业水平，市占率稳步提升，具有稳健的经营水准和领先的品牌信用。公司绝大多数年份 的销售增速都不低于行业水平，凭借稳健的经营和领先的品牌，市占率在行业下行期实现了持续提升，销售 排名跃居行业第一。销售金额市占率从 2021 年的 2.94%提升至 2024H1 的 3.68%，体现了公司穿越周期的 稳健经营能力。公司作为全国化布局的头部房企，在市场深度调整下行和房企信用风险频发的形势下，积极 适应市场变化，调整产品结构，实现了销售均价的持续提升。2024H1 签约销售金额 1733.36 亿元，同比增 速为-26.8%；签约销售面积 954.25 万平，同比增速为-31.0%；销售均价为 18164.63元/平，同比增速为 6.1%。

公司坚持“中心城市+城市群”的城市深耕战略，高能级城市与核心城市群销售面积占比持续提升。根据公 司 2024 中报的披露，公司 2024H1 在确定性强的核心 38 城销售金额占比近 9 成，珠三角及长三角销售金额 占比近 6 成。报告期内，38 个核心城市中，32 个城市市占率排名前五，11 个城市市占率排名第一，广州、 佛山、太原、石家庄、三亚、莆田等 8 个城市占有率突破 15%，城市深耕战略效果显著。

2.拿地：合理控制投资节奏，拿地聚焦高能级城市和核心都市圈

市场下行，销售承压之下，公司合理控制投资节奏，坚持“中心城市+城市群”的城市深耕战略，拿地更加 聚焦高能级城市和核心都市圈。2024H1，公司拿地强度(新拓项目总地价/签约金额)大幅下降至 7.3%。降低 拿地强度的同时，新增项目的权益占比显著提升。投资更加聚焦高能级城市，2024M1-M9 高能级城市拿地 权益金额占比高达 95.5%，拿地均价显著提升的同时溢价率明显降低。

3.土储：持续压降土储规模，在建项目中高能级城市占比持续提升

公司加大力度消化库存，持续压降土储规模，积极开发优质土储，在建项目中高能级城市占比持续提升。从 土储结构中，可以看出公司从 2022 年开始更加聚焦“中心城市+城市群”的深耕战略。2021 年以来，市场持 续下行，行业区域分化加剧，低线城市的市场面临更大的压力。公司一方面大力消化库存，土储面积自 2021 年开始持续下降；一方面积极拓展和开发优化土储，在建面积中高能级城市占比持续提升。

4. 开发：积极提升优质新货占比，已售待结转项目中高能级城市占比持续提升

虽然公司持续压降土储规模，但受到市场下行的影响，去化周期依然有所上升。我们用未售土储面积除以过 去 12 个月的销售面积，衡量土地储备的去化周期。2024H1 期末，未售土储的去化周期为 6.7 年，较 2023 年底的 6.1 年有所上升。 面对市场环境的改变，公司积极提升优质新货占比，新开工项目中高能级城市占比明显提升。2024H1 期末， 本年新开工面积占本年在建面积的比例为 8.5%，较 2023H1 的 5.6%有所提升。2022 年以来，新开工项目 中高能级城市占比持续提升，2024H1 期末，高能级城市本年新开工面积占比为 67.4%。

通过持续的优化销售与土储结构，公司已售待结转项目中高能级城市占比显著提升。2024H1 期末，签约未 结转面积 4086 万平，同比增速为 18.9%，对结算收入仍将形成稳定的支撑。2021 年之前获取的低均价项目 正陆续结转，2024H1 期末，高能级城市签约未结转面积占比为 68.5%，较 2023 年的 65.4%进一步提升。 对于存量的低能级或者难去化的土地资源，公司在 2024 中报表示，正积极响应存量土地盘活政策，在全国 多个城市开展存量土地的调规、置换工作。