城市更新“十五五”期间多元化资金筹措机制及杠杆效应分析

“十五五”期间，城市更新将形成中央引导、地方为主、市场运作、居民参与的多元化资金筹措机制，有效破解过去过度依赖财政投入的难题。根据报告测算，中央财政资金累计投入约1.44万亿元，占总投资的7.2%，主要发挥“四两拨千斤”的引导作用，撬动倍数约为1:4-1:5。地方财政资金作为责任主体，累计投入约7-9万亿元，占比35%-45%，撬动倍数约为1:3-1:4。市场化资金累计投入约7-11万亿元，占比35%-55%，包括政策性金融贷款、商业性金融贷款、城市更新基金及基础设施REITs等，撬动倍数约为1:2-1:3。

在资金平衡模式上，主要存在三种类型。第一种是财政兜底模式，适用于纯公益性项目，如危旧房改造、地下管网更新等，这类项目自身无收益或收益低，主要依靠财政资金投入。第二种是自求平衡模式，适用于有一定收益的准公益性项目和经营性项目，如老旧小区改造中的停车设施、社区商业等，通过经营性收益覆盖部分或全部改造成本。第三种是片区统筹平衡模式，这是未来城市更新的主流模式，通过将片区内的公益性项目和经营性项目打包，用经营性项目的收益弥补公益性项目的资金缺口，实现整个片区的资金平衡。这种模式可以有效解决纯公益性项目资金不足的问题，同时提高片区的整体品质和价值。