办公楼具体分布在哪些区域？

我来简单回答这个问题，如果你想更深入地了解，可以下载《房地产行业：中国办公楼租赁指南》这篇报告查看。

1.香港

香港作为全球最重要的金融和服务中心之一，其办公楼市场在为本地和跨国公司开展业务并提供成长环境方面发挥着 重要作用。香港地理位置优越，租户对办公空间的需求较为旺盛。许多跨国公司选择在香港设立区域总部，以及越来 越多的内地公司在香港设立和扩张办事处。

2017年，内地企业对甲级办公楼的需求达到顶峰，支撑着甲级办公楼的需求。内地需求的涌入导致可租楼面紧缺及租 金上涨，跨国公司倾向于迁移至核心区以外的地区。自2019年下半年以来，企业普遍缩减规模，租户需求疲软。由 于在2021年下半年出现扩张租赁个案，市场展现了复苏的早期迹象。疫情促使企业更加重视员工的福祉并重新调整 其地产需求，租赁活动主要涉及整合或升级办公楼楼面。随着越来越多租户追求办公楼的灵活性和康体设施，升级办 公楼的趋势在近几季盛行。与此同时，商务中心运营商扩大了在香港的业务，以满足租户不断增长的灵活空间需求。

香港整体办公楼市场租金在2019年第二季度见顶后开始回落，2021年第四季度开始温和回升。截至2021年底，整体 办公楼净有效租金为每月每平方尺 55.8 港元，同比下降 5.1%，整体空置率达 9.6%。

中环是香港著名的中央商务 区。除此之外，湾仔/铜锣 湾和尖沙咀分别是香港岛和 九龙的传统核心细分市场。 港岛东和九龙东为成本敏感 的租户提供了更为合算的选 择，因此成为较受欢迎的非 核心细分市场。

2.北京

北京是中国的政治中心、文化中心、国际交往中心和科技创新中心，并正在建设成为一个国际金融中心。2020年， 北京实现GDP增速1.2%，地区生产总值录得超3.6万亿元。其中，经济结构转型进一步优化：第三产业比重继续提 高，占比高达83.9%。

截至2021年，北京甲级办公楼总存量为1,084.7万平方米。北京办公楼市场有显著的政策导向型特征。在政府划定区 域边界、引导产业布局之后，CBD成为北京的综合性商务集聚区域，金融街则为金融业聚集区域，而中关村则是全市 的IT行业聚集区域。北京市场的优异表现源自于充足的需求支持，来自金融和IT行业的需求和北京市强劲的基本面， 不断推动市场稳健发展。除北京成熟子市场外，北京规划并建设的新兴区域不断发展，引领商业地产市场形成新的格 局。如丽泽等新兴办公子市场在政府的政策引导和大力支持下，部分内资IT和金融巨头已率先进驻该区域，或将带动 区域的整体吸引力。

2021年下半年，强劲的需求推动可租赁净吸纳量逐季度攀高。内资租户对租赁活动的贡献显著，连续两个季度占总 租赁成交量的90%以上。整体市场租金呈现基本平稳的趋势，部分需求强劲子市场内业主开始于年末做出租金提升 调整。

北京市目前共有9个较为成 熟的办公楼子市场，以CBD 和金融街为代表，市场表现 较为突出，租金也在全球 范围内占据一席之地。其中 丽泽为北京较为新兴的子市 场，在轨道交通和城市航站 楼的建设完善下，区域逐渐 发展成熟，吸引市场目光。

3.上海

上海是中国最大的经济中心，并正在建设成为一个国际金融中心。近年，上海的经济结构转型进一步优化，第三产业 比重继续提高。 截至2021年，上海甲级办公楼总体量录得1,509万平方米。上海持续吸引聚集众多世界500强企业及国内外优质公司 入驻及设立总部。其中金融服务业、专业服务业以及零售业为中央商务区办公楼的主要需求来源。而随着近年非中 央商务区大量优质新增供应，交通路网日益成熟以及零售配套愈发完善，越来越多的企业选择搬迁扩张至非中央商务 区，前滩、北外滩等新兴板块蓬勃发展。近年来，上海致力于打造具有国际影响力的科创中心，科技新媒体行业发展 迅速，成为主要需求来源之一，在中央商务区及非中央商务区持续带动办公楼租赁需求。 2021年以来，企业对于租赁决策的信心逐渐增强，整体租赁需求持续回升，整体市场租金上涨，净吸纳量创历史新 高，空置率稳步下降。

黄浦江将上海市中心为两 个区域：浦西（黄浦江以 西）和浦东（黄浦江以 东）。上海的办公楼市场 则可分为中央商务区和快 速崛起地集合优质甲级办 公楼的非中央商务区。在 城市地铁快速扩张的驱动 下，中央商务区和非中央 商务区细分成四个类别： 核心商务区、中央商务 区、成熟商务区、成长商 务区。