中国主要城市甲级办公楼总体量及分布情况如何？

2022年，北京实现GDP增速0.7%，地区生产总值录得超4.16 万亿元。其中，第三产业比重稳保高位，占比高达83.8%。

1.北京

截至2023年上半年，北京甲级办公楼总存量为1,097万平方米。北京办公楼市场有显著的政策导向型特征。在政府划定区域边 界、引导产业布局之后，CBD成为北京的综合性商务集聚区域，金融街则为金融业聚集区域，而中关村则是全市的IT行业聚集 区域。北京市场的优异表现源自于充足的需求支持，来自金融和IT行业的需求和北京市强劲的基本面，不断推动市场稳健发 展。除北京成熟子市场外，北京规划并建设的新兴区域不断发展，引领商业地产市场形成新的格局。如丽泽等新兴办公子市场 在政府的政策引导和大力支持下，部分内资IT和金融巨头已率先进驻该区域，区域整体吸引力上升。 2023年上半年，年初短暂冒头的市场复苏趋势并未延续，租赁需求整体偏弱。内资租户仍为当前市场中的绝对主力，连续两个 季度占总租赁成交量的80%以上。全市办公楼市场承压的情形下，平均租金在近期持续处于下行通道。

北京市目前共有9个较为成熟的办公楼子 市场，以CBD和金融街为代表，市场表现较 为突出，租金也在全球范围内占据一席之 地。其中丽泽为北京较为新兴的子市场，在 轨道交通和城市航站楼的建设完善下，区 域逐渐发展成熟，吸引市场目光。

2.上海

截至2023年上半年，上海甲级办公楼总体量录得1,675万平方米。上海持续吸引聚集众多世界500强企业及国内外优质公司入 驻及设立总部。其中金融服务业、专业服务业以及零售业为中央商务区办公楼的主要需求来源。而随着近年非中央商务区大量 优质新增供应，交通路网日益成熟以及零售配套愈发完善，越来越多的企业选择搬迁扩张至非中央商务区，前滩、北外滩等新 兴板块蓬勃发展。

黄 浦 江 将 上 海 市 中 心 为 两 个 区 域 ：浦 西（ 黄 浦 江 以 西）和 浦 东（黄 浦 江 以 东）。上 海 的办公楼市场则可分为中央商务区和快速 崛起地集合优质甲级办公楼的非中央商 务 区 。在 城 市 地 铁 快 速 扩 张 的 驱 动 下，中 央商务区和非中央商务区细分成四个类 别：核心商务区、中央商务区、成熟商务区、 成长商务区。

3.广州

截至2023年6月底，广州甲级办公楼总体量录得839万平方米。作为华南地区核心城市之一，广州核心区域吸引了众多世界500 强企业以及国内外优质企业进驻，而核心区域内办公楼租户主要以金融、科技互联网和专业服务业企业为主。另外，随着其他 新兴区域的不断成熟，越来越多的企业选择在这些新兴区域扎根发展，其中琶洲作为互联网创新集聚区，科技互联网企业入驻 意愿最为踊跃。

2023年上半年，得益于社会生产生活秩序回归正常，广州经济有所修复；但是，各经济部门复苏仍不均衡，短期内经济恢复和企业 扩张的不确定性仍然存在。因此，虽然租赁市场问询活跃度与2022年下半年相比有所回升，但多数企业当前对租赁成本仍较为敏 感，依然倾向于采取相对谨慎的房地产策略，这在一定程度上延缓了租赁需求的恢复和释放，办公楼市场租金亦未止跌回升。

广州办公楼市场可分为核心区域以及新兴区 域，主要有10个细分市场。其中核心区域包括 珠江新城、天河北以及越秀，其办公楼市场配 套完善、交通便利、客群稳定。而新兴区域以琶 洲与广州国际金融城为首，近年来吸引了不少 国内TMT和金融企业入驻及设立总部；而相对 较远的新兴市场也在不断发展，未来将有更多 甲级办公楼相继落成。

4.深圳

截至2023年中，深圳甲级办公楼总体量录得1,232万平方米。高新技术企业是深圳办公楼市场中的重要租户之一，由于相关 产业主要集聚在南山区，该区域也成为此类企业选址时的首选。金融业租户虽然在各区均有分布，但主要集中在福田中心 区。从地域层面上看，深圳办公楼市场的发展呈自东向西、由中央商务区向新兴商务区转移的趋势；随着新兴商务区内更多 交通干线的落成，更多企业将迁往这些商务区的新建楼宇，并带动此类区域的日渐成熟。

2023年，深圳经济恢复步入后疫情时代的新常态。与2022年底相比，深圳市办公楼租赁市场活跃度逐步回升，但多数企业 仍以合理控制成本为第一要义。因此，虽然成交面积实现上升态势，但平均租金水平持续下挫。另外，在上半年新增供应体 量较小的情况下，全市空置率较年底小幅下降0.5个百分点至22.6%。

核心商务区自东向西发展，包括蔡屋围、华强 北、福田CBD、车公庙、科技园以及后海片区， 该区域相当于“内环”。而前海、宝安中心、留仙 洞总部基地、北站商务区以及笋岗片区属于新 兴商务区，它们大多分布在深圳地铁5号线沿 线，5号线沿线因此相当于“中环”。

5.成都

截至2023年上半年，成都甲级办公楼总体量达475.7万平方米，居全国第五。需求方面，长期经济稳健增长驱动办公楼宇去 化，2018-2022年均净吸纳量达20.0万平方米。步入2023年后，经济内生驱动转型催化办公楼需求端步入结构调整期，企业 决策周期延长，租赁需求短期走弱，叠加项目集中供应，市场租金下行压力不断上升。

行业结构上看，金融与科技互联网双轮驱动特征明显，两大行业常年贡献增量需求占比近50%。尽管科技行业于今年上半 年有所回落，但其存量优势仍然存在。新兴战略领域如高端制造业、芯片以及新能源领域均呈现上涨机遇。其次，在疫情政 策放开后，成都作为中国西部消费中心，线下消费活动高速恢复，办公楼中消费型服务业、零售贸易行业租赁复苏明显。

成都市甲级办公楼市场呈现“1+1+1”格局的分 布特征，即传统商务区（市中心和人民南路）+ 高新南区（金融城和大源）+天府新区。当前市 场已日臻成熟，进入“增量开发与存量盘活”并 举阶段。截至目前，市中心和金融城区域发展 成熟，聚集大型内外资机构及开发商，形成以 金融、科技互联网、金融、贸易为主导产业的中 央商务区。而城东与天府新区区域则为成都未 来主要增量市场。