如何看待商业办公楼与产业办公楼之间的企业流动性？

不论是产业办公楼还是商业办公楼，二者均是承载企业办公需求的空间载体。

1.流动一：产业办公楼 商业办公楼

特征：公司业务迈入快速增长阶段，企业办公对规模和品质需求显著提高 产办的产业属性，致力于扶持特定产业、特定企业的导入与发展。伴随企业 业务需求规模化成长，其商务办公需求及品质要求出现质的飞跃。企业运营 管理迈向成熟，企业规模与职能部门逐步健全，对终端市场的重视程度与日 俱增，这都催生出对核心区位优质商业办公楼的全新需求。

此外，企业的可 持续发展离不开人才与客户，良好的内外形象正加速被重视。因此，越来越 多的企业开始重视办公环境、楼宇品质、商务配套及其带给企业的隐形价值， 即企业形象。楼宇的通达性、外立面、大堂、电梯、物业服务、空调新风等 因素的重要性不断加码。在这一阶段，成长型企业通常会选择整体升级至优 质商业办公楼，或将销售、市场等前台职能部门进行升级。

2.流动二：商业办公楼 产业办公楼

特征：企业降本增效、总部设立、业务探索，青睐产业办 公及其配套环境 企业在步入稳定发展期后，锁定可持续长期发展目标，从 商办到产办的迁徙逻辑有以下三种。第一，企业降本增效。 当企业发展到一定规模后，内部职能体系的规范与缩减， 有助于企业在经济周期波动中降低成本、维持利润。因此， 企业可以选择将其如后台部门等特定职能，从高成本的商 办楼宇，搬迁至低成本的产办楼宇，以降本增效。

第二， 企业总部设立。在条件允许情况下，部分头部企业可以自 建或收购总部型产业办公楼宇，作为其企业总部；而产业 用地的开发可能性远高于商业用地的。第三，创新业务探 索。面对市场的快速变化，大型企业必须持续打磨核心竞 争力，增加科研产出，并同时瞄准多赛道与全产业链的投 资。因此，产业办公楼承载企业研发等创新业务职能，降 低企业成本投入。此外，产办良好的政策优势以及更适配 的载体、空间、配套更有利于发展企业研发等新兴业务、 职能。

3.流动三：商业办公楼 产业办公楼

特征：区位价值提升，产办与商办构成直接竞争关系，产 业结构趋同 尽管产办与商办在空间分布、产品形态、政策配套、用地 成本等诸多维度存在明显差异，但随着城市化进程，城市 迈向多中心商务格局，产办与商办也存在重叠的地理分布。 城市地铁网络、商业配套、住宅及人才公寓等外生环境因 素不断成熟，相对外围的产业办公市场的竞争力正逐年提 升。另一方面，硬件品质向商业办公楼不断靠拢的产业楼 宇的市场接受度亦同步提高，也让产办与商办在空间使用 上差距不断缩小。

因此，我们看到成都高新区、重庆照母 山、西安高新区等城市“第二CBD”，均已出现大量商办 与产办并存的市场现状，这也造成两者之间的直接竞争异 常激烈，产办与商办的产业结构进而趋同。然而，产办凭 借土地成本优势和产业招引政策，虹吸商业办公楼的部分 客群；相反，更加成熟的商办楼宇运营管理、市场运作， 让商办仍能持续吸引500强企业、外企等优质客户；企业 在产办与商办之间的流动性不断增强。