各地区办公楼租金情况如何？

北京市整体租金持续下 降，进而刺激租赁活动提 升。

1.北京

低租金环境带动需求回升。 受租金在过去几个季度持续下调的影响，当前低租金环境激发了2024年第一季度 市场活跃度的提升。业主与租户之间的议价过程仍不失激烈，然而平均谈判周期显 著缩短。 金融和TMT行业仍为租赁需求支柱，TMT行业租户贡献了近一半的甲级办公楼市 场非续租成交。中关村和奥林匹克区域录得若干笔3,000-5,000平方米面积段的科 技行业租赁成交，细分领域包括半导体、游戏等。 全市空置率本季度维稳。 本季度无新增供应入市。目前，金融街和望京子市场的业主仍面临着较大空置压 力，区域内部分主力租户退租，叠加新租需求疲弱，导致空置面积短时难以填补。 全市甲级办公楼市场整体空置率下降了0.1个百分点至11.7%。受到金融街和望京 总计超过3万平方米负净吸纳量影响，全市甲级办公楼市场仅录得7,800平方米的 净吸纳量。

全市平均租金下降至287元每平方米每月。 甲级办公楼市场平均租金环比下降4.6%，同比下降11.4%。业主已然意识到直接降 租是促进成交落地的唯一有效方法。目前，内部反馈机制较为迅速的业主为了尽快 回填空置面积已进行大幅调价。 投资者对于北京的办公物业项目仍持有谨慎态度，但市场活跃度稳中有升。2024 年开局，友邦人寿在北京首次直接投资地产项目，收购了凯德投资所持有的北京凯 德·星贸办公楼项目95%的股权，交易总对价近24亿元人民币。 办公项目之间竞价激烈，租金持续下行。 由于项目之间的价格竞争异常激烈，预计2024年全市甲级办公楼租金下降7.8%。 延续年初的趋势，进一步的租金减免将激发搬迁需求，并帮助寻求降本增效的租户 加速决策。因此，我们预计2024年整体需求和净吸纳量水平将有所提升。 位于丽泽的甲级办公楼项目国家金融信息大厦将于2024年入市，建筑面积为22.8 万平方米。该项目于2023年末举行封顶仪式，今年将完成后续内部装修工作。由于 丽泽近期入市项目仍存在较大的空置面积，预计新项目入市将进一步增加该区域 供应压力。

2.上海

升级需求趋势保持，同时向非中央商务区搬迁持续。 2024年一季度净吸纳量录得58,500平方米。带看量在春节假期过后有所上升。中央 商务区净吸纳量录得1,300平方米。纵观整体市场，升级需求较为突显。部分乙级办 公楼内租约即将到期的租户以及灵活办公空间内的租户，利用租金下行的窗口期 寻求搬迁至周边甲级办公楼的机会。 非中央商务区净吸纳量录得57,200平方米。整体市场仍延续成本节约型的需求。其 中，部分中央商务区内的租户考虑搬迁至非中央商务区。同时，部分业主在续租条 款方面愿意提供更多的可谈空间。本季度，新能源汽车以及其他新能源领域企业在 非中央商务区市场上展现较为活跃的租赁需求。

2024年一季度，两个项目共计交付97,800平方米。 中央商务区虹桥板块内录得一个项目交付，建筑面积为39,100平方米。新增供应叠 加有限的净吸纳量，使得中央商务区空置率环比上升 0.4 个百分点，达到 15.3%。 非中央商务区内一个项目竣工入市，建筑面积录得58,700平方米。该项目位于徐 汇非中央商务区，吸引了周边区域较大面积租户的升级和搬迁需求。加上其它来 自中央商务区的搬迁需求，非中央商务区的空置率环比下降了 0.2 个百分点，达到 29.6%。

租户秉持成本导向策略使得整体租金继续下行。 供应压力以及租户的成本导向使得整体租金继续下降。市场仍偏向租户方，租户期 待更多降价空间，同时议价能力继续上升。中央商务区租金环比下降2.7%，业主愿 意提供更多的激励政策以保留租户。 非中央商务区部分项目仍面对较高的空置率，租金环比下降了2.2%。业主积极调整 租赁策略以提升其竞争力，同时吸引潜在租户从楼龄较老的中央商务区项目搬迁。 租金下跌有望带动问询量回升。 短期内，租金预计仍将下行。由于成本节约仍是主要需求类型，租赁需求仍将以价 格驱动为主。部分企业利用市场的有利条件考虑重新评估租赁策略，市场需求有望 复苏。 金融服务、专业服务以及科技互联网等传统行业仍将支撑上海的租赁需求。同时， 新增需求有望来自人工智能、自动驾驶、新能源以及高端制造业企业。

3.广州

净吸纳量主要由升级搬迁需求带动。 春节假期结束后，广州办公楼租赁市场问询与带看量增长。但由于大部分租户仍秉 持成本控制策略，续租仍是其主要选择。甲级办公楼项目优惠的租金水平继续吸引 有升级需求的非甲级楼宇租户搬入。 科技互联网和专业服务行业的个别细分行业的营收前景相对看好，成为租赁市场 增量需求亮点。留学教育服务企业和游戏企业在一季度录得数笔大面积扩租成交。 一季度全市空置率维持稳定。 本季度仅广州国际金融城的汉银广场一个甲级办公楼项目竣工入市，总存量增加 约10万平方米。由于该新项目入驻率较为理想，整体空置率面临较小压力。 一季度，近半数存量项目的入驻率有所提高。尤其是琶洲的租赁市场相对活跃，空 置率明显下降。因此，全市空置率维持在 21.3%，与上一季度持平。

租金降幅环比收窄。 由于成本导向型需求占市场主导，一季度全市办公楼租金水平仍处于摸底阶段。不 过，对于入驻率明显得到提升的项目，业主对租金的谈判空间有所收窄。因此，全市 办公楼租金水平环比跌幅收窄至0.4%。 由于投资者对入驻率、租金和回报率的预期顾虑仍存，广州一季度办公楼投资热情 依然处于低位。因此，一季度全市收益率环比略有上升。 成本导向型搬迁趋势预计将持续。 包括手游、教育咨询在内具有营收潜力的企业预期会继续支撑增量租赁需求，但成 本导向的升级搬迁预计仍将主导租赁需求。因此，业主可能会继续降租以吸引租金 敏感型租户。 在未来12个月内，预计将有近 93万平方米的新增供应入市。由于仅有约 40% 的面 积可供出租，预计全市空置率增幅将较平缓。

4.深圳

成本导向型搬迁租赁成交有所上升。 面对宏观经济不确定性和经营成本压力，较多企业维持审慎的经营策略。2024年第 一季度，全市甲级办公楼市场净吸纳量约20万平方米，其中超过40%由总部型企业 自用贡献。 相对成熟项目续租和新近入市项目新租之间的租金价差扩大，促进了更多成本导 向型租赁成交。此外，部分非甲级办公楼租户借机升级搬迁至价格较优惠的甲级办 公楼。 整体空置率维持稳定。 一季度，共有四座甲级办公楼竣工入市，合计新增约28.6万平方米供应，新增供应 面积大致均匀分布在罗湖、福田、南山三个子市场。 由于新落成项目较多的自用去化，加之存量项目以价换量策略助力，本季度全市整 体空置率为25.6%，与上季度基本持平。

以价换量策略下租赁继续下跌。 一季度，前期大幅降价成功换取去化的项目租金维持稳定。而部分租金水平较高的 标杆项目为了挽留到期租户，租金开始出现较大降幅。 机构投资者普遍对市场持谨慎态度，深圳办公楼投资市场需求平缓。部分研发办公 项目受到自用产业类型买家的关注。 面对新增供应压力租金维持下行。 未来12个月，深圳预计还将有约150万平方米的新增甲级办公楼供应入市。尽管有 相对较高自用比例的需求支撑，但市场需求的非均衡复苏仍将对空置去化形成挑 战，从而推高全市整体空置率水平。 短期内租金水平预计维持下行通道。预期部分租金水平较高的标杆项目降价趋势 将持续，带动其他非标杆项目跟进降价，但两者之间的租金价差有望收窄。