中国各城市办公楼市场现状如何？

2024年上半年，中国甲级办公楼市场整体需求呈现弱复 苏态势。

上海是中国最大的国际经济中心和重要的国 际金融中心，也是高速发展的贸易、航运 和科技创新中心。近年，上海的经济结构转型进一步优 化，第三产业产值继续提高，战略性新兴产业增加值稳 步增长。 截至2024年上半年，上海甲级办公楼总体量录得1,790万平 方米。上海持续吸引并聚集众多世界500强企业及国内外优 质公司入驻及设立总部。金融服务业、专业服务业仍为上海 办公楼市场的主要需求来源，而零售业则是上海办公楼独树 一帜的重要需求来源。另外，科技互联网和包括新能源汽车 在内的战略性新兴产业也在持续释放租赁市场新动能。随着 近年大量优质新增供应的入市以及交通路网、零售配套的愈 发成熟和完善，上海办公楼市场的商务氛围将进一步提升， 也为更多企业提供降本增效、办公升级的机会空间。

深圳是国家区域中心城市和国家创新型城市，也 是中国重要的经济特区。2023年，深圳地区 生产总值约为3.46万亿元，年增速为6.0%。近年来，深圳 持续提升先进制造业竞争力、加快建设国际金融创新中 心，初步构建了以高新技术产业、金融业、物流业、文化产 业为支柱的现代产业体系。 截至2024年年中，深圳甲级办公楼总体量录得约1,348万平方 米。高新技术企业是深圳办公楼市场中的重要租户之一，由于 相关产业主要集聚在南山区，该区域也成为此类企业选址时的 首选。金融业租户虽然在各区均有分布，但主要集中在福田中 心区。深圳办公楼市场的发展呈自东向西、由中央商务区向新 兴商务区扩张的趋势；特别是在前海等新兴子市场，受政策补 贴、优惠租赁价格的吸引，更多企业将迁往这些商务区的新建 楼宇，并带动该区域日渐成熟。 2024年上半年，深圳经济运行总体稳定，延续回升向好态势， 办公楼市场整体呈现稳健复苏态势。租赁需求继续受成本节约 驱动，价格敏感型租户是市场主要的需求来源，全市办公楼市 场租金水平整体维持下行通道。截至2024年中，全市空置率较 2023年底小幅下降0.9个百分点至24.6%，其中新兴商务区的 净吸纳量贡献较为突出。

北京是中国的政治中心、文化中心、国际交往 中心和科技创新中心，并正在建设成为一 个国际金融中心。2023年，北京实现GDP增速5.2%，地 区生产总值录得超4.38万亿元。其中，第三产业比重稳 保高位，占比高达84.8%。 截至2024年上半年，北京甲级办公楼总存量为1,121万平方米。 北京办公楼市场有显著的政策导向型特征。在政府划定区域边 界、引导产业布局之后，CBD成为北京的综合性商务集聚区域， 金融街则为金融业聚集区域，而中关村则是全市的IT行业聚集 区域。目前，北京市场中IT、金融、专业服务业仍然作为三大需求 支柱，不断推动市场稳健发展。除北京成熟子市场外，北京规划 并建设的新兴区域不断发展，引领商业地产市场形成新的格局。 如丽泽等新兴办公子市场在政府的政策引导和大力支持下，大 量内资IT和金融企业已进驻该区域，当前区域内整体入驻水平 已达到70%，进入稳定发展阶段。 2024年上半年，办公楼市场需求持续承压，主力租户搬迁加剧 了个别区域的空置压力。内资租户仍为当前市场中的绝对主力， 连续两个季度占总租赁成交量的80%以上。全市办公楼市场承 压的情形下，平均租金持续处于下行通道。

广州是广东省省会和国家中心城市。2023年， 广州地区生产总值首次突破3万亿元。近 年来，随着广州经济发展新旧动能加速迭代，其逐步建 立起以现代服务业和先进制造业为主导的产业发展体 系。 截至2024年6月底，广州甲级办公楼总体量录得808万平方米。作 为华南地区核心城市之一，广州核心区域吸引了众多世界500强 企业以及国内外优质企业进驻，而核心区域内办公楼租户主要以 金融、科技互联网和专业服务业企业为主。较为稳健的经营发展 前景，为新兴互联网企业执行稳定的不动产预算提供支撑，越来 越多的新经济企业选择在琶洲和广州国际金融城这些新兴区域 扎根发展。 据仲量联行统计，全市上半年单笔超过3,000平方米的成交中，科 技互联网占比近七成。游戏、软件服务、网络平台等TMT企业及 生物医药行业的租赁成交对上半年琶洲子市场净吸纳量贡献超 70%；琶洲、广州国际金融城两大租金较为优惠的新兴子市场入 驻率改善相对明显。但受降本增效诉求的驱动，存量租户多数仍 选择以更贴近市场的价格续租，部分租户则选择成本节约型搬 迁，新成交的租金成本敏感度也较高，租金水平仍处于下行通道。

成都作为中国西部地区的经济中心，是1.5线 城市中的领军城市。2023年，地区生产 总值达2.2万亿，其中，电子信息产业同比增长4.0%； 金融业增加值同比增长6.0%。国际门户枢纽能级持续 提升，2023全年,国际航空枢纽航空旅客吞吐量居全国 第三，成都中欧班列开行超2,400列，运输箱总重量达 119万吨。 截至2024年上半年，成都甲级办公楼总体量达469.6万平方 米，居全国第五。需求方面，长期经济稳健增长驱动办公楼宇 去化，2018-2022年均净吸纳量达20.0万平方米。2023-2024， 经济内生驱动转型催化办公楼需求端步入结构调整期，企业 租金预期减弱明显，决策周期延长，租赁需求短期走弱，叠加 项目集中供应，市场租金下行压力急速上升。 行业结构上看，金融与科技互联网双轮驱动特征明显，两大 行业常年贡献增量需求占比近50%。尽管科技行业于今年上 半年有所回落，但其存量优势仍然存在。新兴战略领域如高 端制造业、芯片以及新能源领域均呈现上涨机遇。其次，在疫 情政策放开后，成都作为中国西部消费中心，线下消费活动 高速恢复，办公楼中消费型服务业、酒店餐饮行业租赁复苏 明显。

重庆是中国内陆地区唯一的直辖市，是 长江上游的经济金融中心，以及长江经 济带和西部陆海新通道的战略支点，同 时也是中国经济第四极-“成渝经济圈” 的中心城市。“十四五”时期，重庆将围 绕新一代信息技术、新能源及智能网联 汽车、先进材料等方向，布局一批优势 产业链。重庆产业的良性发展奠定办公 楼市场需求基础。截至2024年上半年， 重庆甲级办公楼总存量达到391.1万平 方米，位列中国第六。重庆世界500强 企业超过300家，成为办公楼市场重要 的租户构成。金融业、服务业以及房地 产建筑业长期以来是重庆办公楼需求 的主要来源。在“智慧城市”战略的带动 下，科技互联网产业快速崛起，成为办 公楼需求的重要增量来源。

截至2024年上半年，杭州甲级办公楼 总体量录得300.6万平方米。科技互联 网、金融和专业服务行业是杭州甲级 办公楼市场租赁需求的主要引擎。回 顾2023年， 杭州以新产业、新业态、新 模式为主要特征的“三新”经济增加值 占GDP的比重约为40%。数字经济核 心产业增加值5675亿元，比上年增长 8. 5%，占全市GDP比重达 2 8. 3%，主 引擎作用更加凸显。智能物联、高端装 备、绿色能源产业均实现正增长。 亚运会后的杭州实现了城市基础设施 和交通路网的全面提质升级。重大盛 事的顺利举办也引领了杭州智慧城市 建设和区域协作发展。

截至2024年6月底，武汉甲级办公楼总 体量录得313万平方米。“两江交汇、三 镇鼎立”的独特地理环境使得武汉呈 现“多中心”格局，并随之形成了七大 甲级办公楼市场，他们所在区域的发 展规划不同、产业背景各异，经过多年 的发展，各具特色。总体看，武汉甲级 办公楼的租户结构中，金融业、科技互 联网以及地产建筑行业是主要的需求 来源。细分市场看，位于汉口的建设大 道是传统的金融聚集区，而武昌的中 南中北路定位华中金融城，因此这两 个片区主要以金融类租户为主。光谷 作为国家级高新区，产业基础牢固，科 技企业云集，“双创”氛围浓厚，更受科 技互联网企业的亲睐。

截至2024年上半年，南京甲级办公楼 总体量录得 2 5 7万平方米。从全市来 看，南京已经形成以新街口，河西为首 的四大核心商务区格局。其中新街口及 鼓楼为传统核心商务区，发展较早，也 较为成熟，租户结构多元化，以传统金 融业和专业服务业为主；河西为南京的 金融核心功能区，近年来高品质楼宇持 续供应，不仅有许多内资金融总部设立 于此，众多科技类企业总部也陆续落户 河西。南站板块作为高铁枢纽的南部新 城，主要发展商务商贸业、健康休闲和 文化创意产业。

西安经济已迈入万亿俱乐部，成为西北 首个GDP破万亿的城市。作为西北区 域的门户城市及国家中心城市，同时 搭乘“一带一路”核心区的发展战略， 西安持续发挥城市吸引力，不断吸引 世界500强企业及国内外优质公司进 驻。2024年上半年，西安甲级公楼存量 已增至 216.5万平方米，居全国第十二 位。长期以来，房地产建筑、服务业是 西安办公楼的支柱产业。而随着近年来 西安提出打造硬科技之都，在大力发展 新经济的战略背景下，互联网、人工智 能、5G技术等高新技术产业应运而生， 科技互联网行业在此背景下发展迅猛， 成为办公楼市场的重要增量来源。展望 未来，西安办公楼市场即将步入高供应 周期，未来两年西安甲级办公楼市场预 计将迎来约 6 3万平方米新增供应，其 中高新及城北区域将成为供应增量的 焦点区域。总部经济及战略新兴产业领 域需求持续活跃，产业结构升级也将带 来更多租赁需求增长，西安办公楼市场 需求端将长期看好，结构也将实现加速 迭代。