2026年第20周房地产行业周报：新房二手房成交同比均转正

背景

2026年5月9日至5月15日（第20周），中国房地产市场在政策持续发力与高频数据改善的共振下，呈现出基本面修复的积极信号。本周新房与二手房成交面积同比增速均由负转正，显示市场需求端出现实质性回暖。与此同时，湖南、海南等地进一步优化公积金贷款政策，旨在通过降低购房门槛和成本来刺激真实需求释放。土地市场方面，百城土地成交呈现量价齐跌态势，房企拿地意愿依然谨慎。板块表现上，房地产行业相对收益有所回落，但市场普遍预期随着房企减值计提完毕，2027年业绩有望回升。

核心内容

新房市场方面，第20周47个重点城市新房成交面积达到331.3万平方米，环比大幅上升70.8%，同比上升12.2%，同比增速较上周提升28.4个百分点，实现由负转正。分城市能级来看，一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为101.8%、71.3%、57.8%，同比增速分别为32.5%、12.9%、3.3%，各能级城市同比增速均有显著提升，其中一线城市同比涨幅扩大明显，显示出核心城市需求的强劲韧性。

二手房市场方面，23个重点城市二手房成交面积为312.3万平方米，环比上升89.3%，同比上升20.8%，同比增速较上周提升26.0个百分点，同样实现由负转正。一、二、三四线城市二手房成交面积同比增速分别为13.3%、23.8%、28.8%，三四线城市同比增速提升幅度最大，反映出低能级城市在政策宽松下的需求释放潜力。

库存与去化方面，截至第20周末，13个重点城市新房库存面积为7463.8万平方米，环比下降1.0%，同比下降3.8%，库存规模持续收缩。新房去化周期为18.5个月，环比下降2.0个月，但同比上升1.0个月。其中，一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为15.3、17.2、52.8个月，一、三四线城市去化周期同比分别下降1.2、2.4个月，二线城市同比上涨4.2个月，显示出一线和部分三四线城市去库存效果较好，而二线城市库存压力略有增加。

土地市场方面，第19周百城全类型成交土地规划建筑面积为1159.1万平方米，环比下降10.9%，同比上升3.9%；成交土地总价为160.0亿元，环比下降57.3%，同比下降39.5%；成交土地楼面均价为1380元/平方米，环比下降52.0%，同比下降41.8%；土地溢价率为0.9%，环比下降2.1个百分点，同比下降8.7个百分点。住宅类土地成交更为低迷，规划建筑面积环比下降79.2%，同比下降74.5%，显示房企在土地市场依然保持谨慎态度，侧重核心城市优质地块获取。

政策方面，湖南省住建厅等九部门印发“新湘十条”，支持存量商品房收购用作保障房，优化公积金政策，提高高层次人才及多孩家庭贷款额度上限。海南省优化公积金贷款政策，单方最高贷款额度统一提高至100万元，夫妻双方最高贷款额度统一提高至120万元。这些政策旨在通过金融手段降低购房成本，提振市场信心。

数据与中观支撑

从债券市场来看，第20周房地产行业国内债券总发行量为56.1亿元，环比上涨136.4%，但同比下降57.8%；总偿还量为28.0亿元，环比下降44.9%，同比上升63.0%；净融资额为28.1亿元。发行量最大的房企为浦房集团、张江高科、科学城（广州）发展集团，偿还量最大的为华润置地控股、万科、泰兴虹桥园。这表明房企融资环境虽有所改善，但整体融资规模仍低于去年同期，且头部央企国企及地方国企在融资中占据主导地位。

板块表现方面，第20周房地产行业绝对收益为-3.2%，较上周下降7.0个百分点；相对沪深300收益为-3.0%，较上周下降5.4个百分点。房地产板块PE为12.86X，较上周下降0.49X。A股涨跌幅靠前的公司为滨江集团、金地集团、保利发展，港股涨跌幅靠前的公司为中国海外发展、建发国际地产、越秀地产。板块整体表现弱于大盘，反映市场情绪仍偏谨慎，但部分基本面稳健的房企获得资金青睐。

结论与价值

当前房地产行业正处于基本面与市场预期共振修复的重要窗口期。一线及核心城市优化限购限贷、公积金政策等举措，有效促进了真实购房需求的释放，部分城市楼市已出现持续两个月的回暖行情。短期来看，政策与高频成交改善的共振窗口仍在，后续成交修复的持续性将取决于库存去化情况及价格是否企稳。

从投资角度分析，多数房企在2025年已计提较多减值，2026年业绩可能处于筑底阶段，预计2027年板块利润率和业绩有望回升，从而带动今年四季度市场对2027年估值的改观。此外，部分持有性商业地产公司提前布局新业态、新模式，更能把握新消费时代下的机遇。

建议关注三类公司：一是开发类中基本面稳定且能保持或提升的房企，如保利置业集团、华润置地、中国金茂、建发国际集团、滨江集团、绿城中国；二是宏观或地产行业若有持续回暖，经营环境有相对弹性变化的公司，如新城控股、我爱我家；三是以持有性物业管理为主、运营能力较强、布局高能级城市且业态偏高端的商业地产类公司，如华润万象生活、太古地产。