新鸿基地产：双轮驱动港房标杆，积极受益楼市回暖

双轮驱动的港资地产龙头

新鸿基地产作为中国香港最大地产发展商之一，自1972年上市以来，构建了稳健的业务格局。2025财年，公司实现收入797.2亿港元，核心归母净利润218.6亿港元，净资产创历史新高。其经营模式呈现“租售并举”特征，物业发展及物业租赁构成业绩核心支柱。从区域布局看，中国香港是绝对主场，2025财年两地物业发展及租赁收入占比均超过七成，同时内地业务份额稳步提升，形成了以香港为核心、内地为补充的广泛布局。

物业发展顺势而为，土储充足受益复苏

公司坚持“量入为出、以销定投”的策略，历史销售顺势而为，中国香港合约销售额市占率常年维持高位。随着2025年二季度以来香港楼市止跌回升，公司积极补充优质地块，2025年下半年通过多种渠道获取总楼面面积226万平方呎的项目。截至2025年末，公司总土地储备达1.2亿平方呎，其中中国香港住宅土储规模在主流港资房企中领先。2026年上半年销售额表现强劲，叠加未来10个月计划推出的6个大型项目，充足土储及积极推货有望使公司充分受益于本轮楼市复苏。

租赁环境边际改善，新项目交付奠定增长基础

物业租赁业务方面，公司2025财年总租金收入维持相对稳定，中国香港租赁物业平均出租率保持在92%的高位。受益于消费者信心改善及访港旅客增加，旗下商场租户销售额同比上升，甲级写字楼租赁也呈现改善迹象。未来，随着西九龙IGC、西九文化区艺术广场大楼以及上海ITC三期等大型投资物业陆续交付，租赁组合将迎来收获期，为业绩增长提供新动力。

财务状况健康，分红政策彰显股东回报

公司财务结构稳健，2025年末净负债率降至13.5%，利息覆盖率升至8.7倍，低负债水平为把握市场机遇、加杠杆补货预留了充足空间。在股东回报方面，公司维持40%-50%的核心归母净利润派息政策，最新股息同比提升，股息率具备吸引力。随着楼市反弹带动开发毛利率触底回升，预计公司ROE将逐步回升，整体投资价值凸显。