2026年6月房地产行业深度调整：量价走稳与分化加剧

新房市场：量能回升与结构性分化

2026年6月，新房市场呈现量能环比回升但同比仍处负增长的态势。监测的44个城市新建商品房住宅成交面积环比增长7.8%，但同比下降4.7%，上半年累计降幅为11.1%。分城市能级来看，市场表现呈现显著的区域分化特征。一线城市在供应规模远低于成交量的背景下，主要依靠景气度提升带动成交，上半年成交同比微降，但二季度环比增长明显，核心城市供给紧张局面未变。二线和三四线城市单月同比分别下降3.9%和10.0%，上半年累计降幅均在12%左右，整体修复力度弱于高线城市。

从房企销售表现来看，头部企业优势进一步巩固。6月百强房企销售金额同比下降12.5%，但信用十强房企表现相对稳健，单月降幅仅为6%，且二季度增速转正，显示出较强的抗风险能力和市场掌控力。高均价房企销售表现优于中低均价房企，这与一线城市市场规律一致，表明具备持续投资能力、拿地向核心城市集中的房企，其销售韧性更强。新房市场景气度方面，单月售批比连续三个月超过100%，重点城市开盘去化率升至年内高位，反映出新房市场供需关系在局部区域得到改善。

二手房市场：量稳价跌与去化周期改善

二手房市场在6月呈现“量稳价跌、供给出清”的特征。11个重点城市二手房住宅网签面积环比微降1.6%，但同比仍保持12.1%的正增长，其中低线城市同比增速最高，达到16.6%。从实时成交数据看，77个城市二手房成交同比增速虽较5月有所收窄，但仍维持在11.8%的较高水平，且来访转化率维持高位，显示购房需求仍在释放，但市场进入淡季，环比有所走弱。

价格方面，6月中介口径48城二手房成交价格环比下降0.4%，但一线城市的房价表现相对坚挺，环比微涨1.1%，而二线及三四线城市价格降幅扩大。若以三个月移动平均平滑处理，6月整体房价环比基本持平，显示价格在淡季仍具韧性。供给端，重点城市二手挂牌量环比回落，去化周期继续下行。25个重点城市二手挂牌去化周期降至17.5个月，其中一线城市去化周期仅为9.5个月，供需关系最为紧张，这也为价格企稳提供了支撑。

土地市场：热度两极分化加剧

土地市场在总量收缩的同时，城市间热度分化达到年内新高。6月600城商住用地出让金同比下降36%，宅地出让金同比下降39.1%，成交量价均有回落。然而，溢价率指标显示核心城市拿地热度显著提升，6月宅地整体溢价率为17.3%，创年内新高。其中，一线城市土地平均溢价率高达44.7%，而三四线城市溢价率仅为2.8%。去化率方面，600城土地去化率为65%，但三四线城市去化率仅62%，低价三四线甚至低至58%。这种“核心城市一地难求、非核心城市流拍率高”的局面，标志着土地市场分化加剧，优质资产稀缺性凸显。

政策与板块：制度支持与价值背离

政策层面，中央强化制度与资金支持，重点围绕城市更新、公积金制度完善及居民预期修复展开。住建部明确城市更新“十五五”规划，安排专项资金支持地下管网改造及老旧小区更新，并拓宽公积金使用场景至装修、物业费等领域。地方政策则密集落地，多地推进“好房子”建设标准，优化公积金贷款额度及首付比例，并加速推进住房“以旧换新”及存量资源盘活，旨在打通一二手房置换链条，优化供给结构。

资本市场方面，6月房地产板块受科技股引力影响大幅回落，SW房地产指数下跌11.3%，跑输大盘。尽管基本面出现企稳迹象，如房价环比持平、去化周期下行，但股价隐含的房价下跌预期仍超过15%，导致股价与基本面出现严重“底背离”。当前主流房企PB估值处于历史极低分位，市值反映的净利率水平与二手房价环比表现背离程度达到21年以来最大。这种深度低估状态，意味着板块存在价值重估的空间，随着核心城市市场自发修复及优质房企业绩增长，估值底部区间具备配置价值。