2026年上半年REITs市场总结：发行提速与业绩分化下的结构性机会

政策驱动与市场扩容

2026年上半年中国公募REITs市场在政策推动下实现显著扩容。商业不动产REITs试点正式落地，证监会于2025年12月发布相关文件，适当降低发行条件并拓宽资产范围，为市场提质扩面奠定基础。与此同时，4只中证REITs全收益指数ETF于6月获批，系首次推出专注于REITs市场的公募基金产品，为市场引入增量长期资金。发改委亦在7月公开REITs项目审核信息系统，提升审批流程透明度。政策组合拳下，上半年共有18单项目过审，规模合计较2025年同期大幅增长；11单项目完成上市，发行效率显著提升。

一级市场发行特征与认购分化

商业不动产REITs的推出显著提升了整体发行效率。从资产类型看，高速公路REITs发行规模占比最高，国企发行的REITs占据主导地位。一级市场认购热度呈现明显分化：强基本面板块如消费REITs的加权平均中签率显著低于产业园区REITs，反映出投资者对不同资产类型的偏好差异。值得关注的是，险资缺席首批商业不动产REITs申购，导致该类产品配售比例偏高。随着二级市场行情调整，一级市场中签率中枢整体抬升，但强基本面板块仍保持相对优势。

二级市场表现与资产定位

上半年REITs综合收益指数呈现下行态势，表现落后于股债，但优于中证红利指数。市场流动性持续走低，日均换手率创阶段性新低。从资产定位看，REITs与中证红利的相关性较高，资本市场对其定位更偏向于红利资产。大类板块分化明显：特许经营权REITs整体表现优于不动产REITs，其中水电公用板块涨幅领先，而产业园区和仓储物流板块跌幅较深。细分领域中，数据中心成为不动产REITs中表现最优的板块，保租房则在6月成为唯一上涨的子板块。

业绩与行情的关联性强化

上半年REITs市场呈现显著的业绩驱动特征。收入同比上升或TTM收入完成率较高的REITs，涨幅明显优于业绩承压的标的。高速公路REITs凭借稳健的经营表现成为涨幅前列的常客，多只产品上半年累计通行费同比实现双位数增长。相反，产业园区和物流REITs因出租率下滑、租金单价下降等经营压力，跌幅居前。这一趋势表明，在流动性偏紧的市场环境下，投资决策更加依赖定期经营数据，业绩对行情的指导意义显著增强。

估值水平与分派率变化

截至6月末，REITs市场分派率处于历史中等偏高分位，与30年期国债收益率的利差维持相对稳定。分板块看，特许经营权REITs的分派率整体高于不动产REITs，高速公路板块分派率居首。P/NAV指标显示，除保租房板块微升外，多数板块估值有所压缩，产业园区和仓储物流的P/NAV已降至1倍以下。从综合收益构成看，特许经营权REITs的分红收益有效对冲了资本利得下滑，而不动产REITs中仅数据中心等少数板块实现正收益。

解禁节奏与市场供给

上半年解禁高峰已过，6月首批9单REITs的5周年全流通解禁单月规模较高，但下半年解禁压力明显缓解，11单项目解禁规模有限且各月分布较为平均。潜在供给方面，已有相当数量的发起人进入REITs发行联合体招募流程，能源水利、商业、产业园三类资产储备最为丰富，为未来市场持续扩容提供项目支撑。

策略启示与市场展望

当前REITs市场处于业绩验证与估值重塑的关键阶段。打新策略在多数月份仍具有效性，尤其强业绩板块存在一二级价差空间。对于二级市场投资，底层资产的经营稳定性成为核心考量，高速公路等具备稳定现金流特征的资产展现出较强抗周期性。与此同时，消费、保租房等板块的高估值压力尚未完全释放，物流和产业园区则面临行业经营普遍承压的预期。市场亟需通过业绩修复和加速发行来稀释部分板块的高估值，流动性改善与基本面验证将是后续行情的关键变量。