碧桂园服务：规模底盘稳固，提质增效驱动业绩修复

三十余载深耕，铸就行业领先地位

碧桂园服务成立于1992年，深耕物业管理领域三十余年，现已发展为涵盖住宅、商办、产业园及多元公建的全业态综合运营服务商。公司于2018年在港交所上市，2021年成为首家纳入恒生指数成分股及恒生中国企业指数成分股的上市物企。截至2025年底，公司在管面积约11.6亿平方米，管理项目8268个，业务覆盖全国31个省市及海外，规模稳居行业第一梯队。

股权结构方面，实控人杨惠妍通过必胜有限公司、Fortune Warrior Global Limited持有公司16.26%股权，并将20.18%股份捐赠至国强公益基金会（香港），基金会书面约定十年内不转让标的股份且投票权不可撤销委托杨惠妍行使。截至2025年底，杨惠妍合计掌控公司36.44%投票权。核心管理团队行业经验丰富，2023年10月原副总裁徐彬淮接任总裁，统筹公司战略规划及日常运营。

营收稳步增长，净利阶段性承压

2025年公司实现营收483.5亿元，同比增长9.9%，增速较2023-2024年有所修复，主要受益于增持三供一业业务相关子公司并实现并表，带动该板块收入同比增长38.1%。利润方面，2025年公司实现归母核心净利润25.2亿元，同比下降17.1%，阶段性承压主要原因包括：毛利率同比下降1.6pct至17.5%，其中社区增值服务毛利率同比下降9.5pct至28.9%，三供一业板块毛利率同比下降1.6pct至7.6%；主动清理长账龄应收款，金融资产及合同资产减值损失同比扩大。公司通过持续推进精细化费用管控，销管费率同比进一步压降0.8pct至10.1%，对冲部分拖累。

基础物管规模稳健扩张，精细化运营持续迭代

基础物管作为核心主业，2025年收入及毛利占比分别达57.8%、68.0%，持续发挥压舱石作用。2025年基础物管收入同比增长7.3%至279.3亿元，在当前房地产行业下行周期中实属难得。受益于项目精细化运营与数字化管理全面推进，基础物管板块毛利率同比提升0.6pct至20.6%，居行业前列，毛利同比增长10.6%至57.5亿元。

在管面积方面，截至2025年底同比增长3.2%至10.7亿平方米，第三方项目面积占比达50.9%，市场化拓展能力持续提升。2025年新增进场年化收入20.3亿元，同比增长86.5%，其中一二线城市新增进场年化收入9.7亿元，同比增长96.8%，占比达48%。IFM市场拓展聚焦7大行业，锚定44家头部企业客户，成功落地海康威视杭州总部二期、青岛海信产业园等标杆项目。

科技赋能方面，公司持续迭代精细化运营体系，针对不同业态、不同经营现状的项目实施差异化管理。截至2025年底，自主研发的清洁机器人已完成规模化交付落地1053台，覆盖超200个项目，实现单项目作业工时提升超100%，人均作业面积提升超60%。公司深化PARA战略，构建人、智能体、机器人、智能物联网四大核心要素驱动的协同生态，推动服务模式由传统人工作业向人机协同、数据驱动加快升级。

社区增值服务积极转型，打造全周期社区生活服务整合运营商

公司从资产保值增值和业主生活两大需求出发，围绕业主家庭成长周期、房产价值周期和社区成熟发展周期提供全方位的社区生活服务，已形成到家服务、社区传媒服务、本地生活服务、房地产经纪服务、园区空间服务五大板块。2025年社区增值服务收入同比增长5.0%至44.2亿元，其中本地生活服务、房地产经纪服务收入同比分别增长19.0%、6.3%，整合营销、家政、家居、本地零售、酒类、新能源等市场化业务收入均实现同比正增。

毛利率阶段性承压下行，同比下降9.5pct至28.9%，主要原因为外部层面广告代理客户投放需求收缩、传媒业务单价下降、新房交付规模下滑，以及内部层面零售业务向C端刚需产品赛道转型、传媒业务加大整合营销布局等战略性调整。酒类业务表现突出，2025年收入同比增长61.5%至7.1亿元，合伙人客户数7114位，同比增长153.6%，客户复购率同比提升25.3pct至61.3%。家政业务依托"营销管分离"模式试点验证初见成效，试点城市整体收入同比增长23%，试点站点站均收入同比高增129%。

孵化板块结构优化，经营提质增效

三供一业板块受益于进一步加强服务类型拓展及收购合联营公司股权实现并表，2025年收入同比增长38.1%至112.7亿元。业务范围逐步向办公物业、石油石化企业工厂、工业园区、油气厂站综合服务、企业职工食堂等国企后勤综合服务布局。商业运营板块拥有碧乐城、碧乐汇、碧乐时光等产品线体系，2025年新增山东博兴碧乐城、河北廊坊三河碧乐汇，截至2025年底在管商管项目约70个，整体招商率、开业率均达90%。公司战略性退出部分亏损项目，商业运营服务毛利率同比提升7.9pct至24.3%。

积极分红回购，股东回报显著提升

2025年公司派息额15.1亿元，以归母核心净利润计算的分红比例达60.1%，同比提升27.5pct，股息率达8.3%。2025年累计回购6387万股股份，回购额4.0亿港元并完成注销；2026年以来截至7月24日，累计回购3763万股股份，回购额2.2亿港元。公司提升分红比例，积极回购股份，持续强化股东回报。