2022年房地产投资预测方法分析 用地产相关指标做近月预测

1. 用地产相关指标做近月预测

房地产开发投资完成额由建筑与安装工程、设备工器具购置、其他费用（主要是 土地购置费）组成，其中建安工程和土地购置费是主要构成部分，设备工器具购 置和其他费用里除土地购置费以外的部分占比较小，在预测中可以忽略不计。因 此预测房地产开发投资的关键就是预测建安工程和土地购置费。我们采取分项预 测最后再加总的方法。

第一步，预测建筑工程。

建筑工程是房地产施工过程中占比最大的部分，从计算上来看等于施工面积乘以 单位施工面积成本，因此施工面积是建筑工程投资的短期领先指标；从房地产企 业投资意愿和能力来看，期房销售一方面促进房企资金回流，提高建筑工程投资 能力，另一方面期房销售促进房屋交付工期加快，即提高了房企建筑工程投资意 愿。因此，我们从施工面积和商品房期房销售 2 个维度来寻找建筑工程的预测指 标。

根据预测时间维度的不同，我们分别将施工面积和期房销售面积滞后 1 期、2 期 和 3 期对建筑工程进行回归，模型调整后的 R2 分别为 87%、85%和 82%，对建筑 工程的拟合效果均较好。

图：施工面积和期房销售滞后 1 期回归结果对建筑工程拟合效果较好

第二步，预测安装工程。

对于安装工程，我们从工程时序的角度选取预测变量。安装工程在建筑工程之后 进行，因此建筑工程投资对安装工程投资有领先性，大约领先 1 年的时间；而商 品房现房销售带动安装工程进度加快，因此商品房现房销售对安装工程也具有一 定的领先性。

我们取建筑工程滞后 12 个月，然后根据预测时间维度分别选取商品房现房销售 滞后 1 期、2 期和 3 期对安装工程进行预测。三个模型调整后的 R2 分别为 94%、 92%和 90%，拟合效果均较好。

第三步，预测土地购置费。

土地购置费的预测比较困难，一方面受土地交易市场的影响，另一方面受房地产 企业缴纳土地出让金节奏的影响，而土地成交价款的数据质量不高，导致预测误 差比较大。

通过相关性分析，我们发现土地购置费滞后 3 期和 6 期对当期土地购置费影响最 为显著，值得注意的是，土地购置费滞后 6 期对当期有显著负向影响，原因是不 同时间点支付土地出让金的此消彼长的关系，对同一笔土地出让合同来说，6 个 月前支付的金额越多，则当期需要支付的金额越少。同时根据预测时间维度的不 同，我们分别选取土地成交价款滞后 3 个月和滞后 6 个月，回归模型调整后 R2 分别为 76%和 75%，拟合效果较好。

图：土地成交价款和土地购置费滞后项对土地购置费回归结果拟合效果较好

第四步，合成汇总。

我们以 2015 年为基期，根据预测结果计算指标累计值，加总后与上一年度同期三项累计值做比，得出房地产开发投资完成额累计同比预测值。这一方法假设未 预测的分项增速与三项增速保持一致。

2. 用金融指标做远月预测

将房地产开发投资拆分为建安工程和土地购置费分别预测并加总的方法更适用 于近月预测，尤其是建筑工程的预测精度与解释变量的滞后期数呈反比。因此， 我们再给出从金融角度的远月预测方法。

房地产开发投资是金融资源的重要需求方，因此资金规模和价格对房地产开发投 资也具有一定的领先性。其中，反映规模的金融指标有 M1、M2、社融、贷款余额 等，反映价格的指标包括上海银行间同业拆借利率（SHIBOR）、债券收益率等。

通过交叉相关性检验，我们发现各项贷款余额滞后 3-6 个月以及 6 个月期国债到 期收益率滞后 15 个月与房地产开发投资完成额的相关性较强，调整后 R 2 约为 50%-60%，被解释变量均在 1%的显著性水平上显著。因此可以用这两个金融数据 向前预测 3-6 个月的房地产开发投资完成额同比增速。