2022年长江中游城市群提质换挡发展 武汉产业结构发展分析

1、最具增长性区域:长江中游城市群

经济与地理上承东启西、承上启下的“桥梁”

2018 年，中共中央、国务院发布《关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》提出以京津冀城市群、 长三角城市群、粤港 澳 大湾区、成渝城市群、长江中游城市群、中原城市群、关中平原城市群等城市群推动 国家重大区域战略融合发展，建立以中心城市引领城市群发展、城市群带动区域发展新模式，推动区域板块 之间融合互动发展。

从地缘上来看，长江中游城市群南北链接京津冀城市群和粤港澳大湾区、东西链接长三 角城市群 和成渝城市群，是推动我国各区板块融合发 展的重要“ 桥梁”。此外，长江中游城市群也是长江经 济带发展规划的重要支点城市群，长江经济带规划覆盖了我国第一梯队三大城市群：长三角、长江中游和成 渝城市群，辐射我国长江流域东部中部及西南部共 9 个省份的广阔腹地，发展潜力巨大。

双循环换挡期，中部城市群战略地位提升

2021 年最新发布的国民经济十四五规划纲要将成渝城市群、长江中游城市群的发展定位，由十三五的“发 展壮大”提升至“优化提升”范畴。随着中国经济进入以内需驱动为主的双循环换挡期，中西部的全方位补 短板、缩小区域经济差异，将成为推动我国经济增长的重要动力之一。

最具增长性区域

2020 年长江中游城市群以整体 GDP9.3 万亿元在第一梯队 5 个主要城市群中排名第三位，也是我 国第一梯队城市群中覆盖城市数量最多的城市群。2020 年长江中游城市群人均 GDP 7.4 万元，虽 与京津冀、长三角、粤港澳三大世界级城市群仍存在差距，但 2019 年中国各省及直辖市 GDP 排名 中，长江中游城市群范围内的湖南和湖北均位居前十，且增速高于其余城市群核心省市，是目前五大 城市群内经济增长最快的区域，可以预见长江中游城市群将是接下来中国经济发展最具增长性的区 域之一。

2、长江中游城市群核心引领城市–武汉

产业现状：动能换挡期，制造业升级、第三产业快速发展

高新技术产业正成为推动武汉市经济发展的核心力量

从武汉市过去 20 年三产业增速来看，2004 至 2014 年武汉经济快速增长的推动力主要来自第 二产业，其中高新技术产业增速在 2004 至 2014 年一度接近 20%，在此 期间武汉市基 本完成 了传统支柱制造业的升级改造和对战略新兴产业的培育，这也推动武汉市 GDP 在 2014 年突破 万亿大关，2019 年武汉市高新技术产业增加值 4167.3 亿元，占 GDP 比重达到 25.7%。

第三产业快速发展

德国经济学家克里斯泰勒早在中心地理论就提出，中心城市区域功能的发挥最终体现于服务业的发展，区域 内部的经济分工和产业协调、资本的进入，都需要一个现代服务业聚集中心，以提供资金、人才、商品、技术、 物流的全要素支撑。十三五期间（2016-2020），武汉市产业经济发展重点逐步聚焦战略新兴产业和现代服 务业，从分产业增速来看，2014 年以 后武汉进入经济发展换挡期，第三产业增速开始超越第二产业成为武 汉经济增长的又一重要驱动力。大力发展第三产业、打造支柱型高附加值第三产业已成为接下来武汉市经济 发展的必然。2019 年武汉市第三产业增加值 9855.3 亿元，全国排名第十位，与主要一线城市相比仍有较 大增长空间。

十四五期间：三大计划促产业转型提升，打造“965”产业集群

近期发布的武汉市国民经济与社会发 展十四五 规 划中，十四五 期 间武 汉市 产业发展将着力于推行“三大计划”， 即支柱 产业壮大计 划、战 略 性新兴 产 业倍增计划和现代服务业升级计划， 着力构建以战略性新兴产业为引领、 先 进制造 业为支 撑、现代服 务业为主 体的“965”现代产业体系。

预计2024年GDP破2万亿

2019 年，武 汉市 地 区 生 产总值 突 破 1.6 万亿，2020 年武汉市政府工作报告制订的武汉市经济社会发展 主要预期目标是地区生产总值增长 7.5% 至 7.8%，保守 估计排除疫情因素的影响，2020 年武汉市地区生 产总值本将可能会突破 1.7 万亿元（按增速 7.5% 预测）。 按照武汉市国民经济和社会发展十四五规划， 2020 至 2025 年武汉市地区生产总值年均增速预计在 7% 左右，那么预计在 2024 年左右武汉市地区生产 总值将突破 2 万亿。

人口流入加快，未来仍有千万增量空间

人口吸附能力增强，常住人口增速加快

随着武汉市近年来经济的快速发展，人口吸附能力不断增强，迎来了人口净流入的高峰期，最新公布的武汉 市第七次人口普查数据显示，截至 2020 年武汉市常住人口达到 1232.7 万人，2010 至 2020 年十年间共 增加 254.1 万人，增长 26.0%，年均平均增长率达到 2.3% 的历史高位。

常住人口未来仍有千万增量空间

从人口密度来看，武汉市目前人口密度为 1308.4 人 每平方公里，远低于北上广等一线城市，人口密度未 达 城 市 空间 规 划 布局最 优 承 载 能 力。根 据《 武 汉 经 济研究》对武汉市资源承载最优人口规模进行预测， 预 计 2020 武汉市常住人口将达到 1200-1300 万 之 间，到 2030 年武汉市常住人口预计会达到 1550-1700 万 之 间，到 2049 年武汉市常住人口 规模将达到 2200-2500 万之 间。实 际 情 况，截 至2020 年末武汉市常住人口 1232.7 万人，符合 该预 测 结果。那么 按 照该 预 测，未 来 20 年，武 汉市 将还 有人口增量空间约 1000 万左右，人口增长潜力巨大。 目前长江中游城市群所处的湖北、湖南和江西三省整 体的城镇化率在 57%-61% 之间，仍有较大的城镇化 空间，这将为武汉市乃至长江中游城市群的发展提供 有力的人力资源支撑。

九省通衢，是支撑区域经济要素流通的核心交通枢纽城市

国际性综合交通枢纽城市，3小时飞行圈、3.5小时高铁圈覆盖全国80%主要城市

今年 2 月国务院印发《国家综合立体交通网规划纲要》确定了国家综合立体交通网主骨架构成图，不管是京 津冀 - 粤港澳主轴还是长三角 - 成渝主轴，亦或是福建至银川通道，武汉作为全国性的战略交通要道都是必 经之地，战略地位不言而喻。目前武汉 3 小时飞行圈覆盖了全国 80% 的主要城市；3.5 小时高铁向东可以 到达上海、向北可达石家庄、向南可达广州，沿江高铁建成投入使 用后，预计武汉向西至成都的时间也将缩 小到 4 小时以内。届时武汉 3 小时飞行圈、3.5 小时高铁圈将全面覆盖中国大陆 80% 的主要大中城市。

物流能力仍有提升空间，打造亚洲第一航空物流枢纽

武汉作为中国为数不多的集水陆空多种交通方式为一体的综合交通枢纽城市，在发展物流运输业带动片区贸 易发展上具有得天独厚的优势。 2019 年武汉市全年货运量 67555 万吨，排名全国第五。与其他主要城市 相比，武汉的优势在于公铁水空多式联运，结合武汉优秀的地缘位置，是全国性的核心物流枢纽城市。

从目前武汉市的货运结构来 看，航空运输 的占比 较 低。 预计随着鄂州花湖机场的 建 成 投 入使 用，武汉市航空 货运能力将得到质的提升。 鄂州花湖机场作为未来顺 丰全国核心物流枢 纽，预计 2025 年 货 邮 吞 吐 量、旅 客 吞吐量分别为 245.2 万吨、 100 万人次；2045 年分别 为 765.2 万吨、1500 万 人 次，建成后将成为全球第四、 亚洲第一的航空物流枢纽， 1.5 小时飞行圈可覆盖全 国 90 ％ 的 经 济 总 量、全 国 80% 的人口，1000 公里半 径覆盖五大国家级城市群。

3、中部教育资源高地，科技创新氛围浓厚

中部教育资源高地，科技创新氛围浓厚

高等院校数量全国排名第三

武汉市所在的湖北省是中部高等教育资源最丰富 的区域，2019 年教育部公布的高等院校数量排 名中，湖北省中央部门办和本 科院 校合 计 76 所 排 名全 国第三位，仅次于北 京和江苏，是中部 教 育资源高地。武汉市汇 集了包括武汉 大学、华中 科 技 大学、华中师范大学、中南财经 政法大学、 武汉理工大学等在内的多所优秀的全国知名院 校。截至 2020 年末，武汉市本专科在校大学生 约 106.72 万人，同比增长 6.0%，是名副其实的 “大学城”。

人才流失情况正逐步好转

过去由于东部沿海经济发展迅速，武汉市人才流 出情况严重，根据蚂蚁金服发布的《大学生就业 流 向 报 告》，5 大 热 门 跨 省就 业 迁 徙 路 线 中，武 汉占了三个，分别是 武 汉 到深圳、武 汉 到北京 及 武汉到广州。以华中科 技 大学为例，广东省在相 当长一段时间一直是华中科技大学本科毕业生 就业选择的主要目的地。近年来，随着区域经济 发展差距的不断缩小，武汉市作为内陆核心城市 对人才的吸附力开始增强。仍以华中科技大学为 例，其 2019 年本科毕业生留汉占比开始接近流 入广东的占比、2020 年湖北省内彻底取代广东 省成为华中科技大学本科毕业生的首选就业城 市。此外一线城市日益显现的挤出效 应，也正加 速这一过程，对比武汉市人才主要流入地与武汉 市的房价收入比，武汉市展现出了较高的生活居 住性价比。

大学生留汉政策效果显著

2017 年 开 始，为 更 好 的 促 进 要 素 聚 集， 实 现 产业 转 型 优化 升 级，武 汉 市 政 府 提 出 百万大学生留汉计划，开始将留住人才作为 工作重点之一。2017 年 4 月武汉正式成立 招才局，并公布实施了一系列优惠政 策，以 吸引更多的高素质人才留在武汉。2017 至 2019 年武汉市共新增留汉大学生 109 万 人，提前完成百万大学生留汉计划。

武汉市城市发展的前景与目标

武汉市作为长江中游城市群龙头城市、国家中心 城 市、长江 经 济 带 重 要 支 点城 市，未 来将依 托 其优 秀 的 地 缘 条 件、丰富的科 教 资源 和人口吸 附 潜力，积 极 推 进科 技创 新、促 进 产业向高端 化升 级，为区域 发 展 提 供 强 大 的 驱 动 力。目 前 武 汉 市 正 处 于 产业 结 构 优化 期：第三产业 进 入快 速 发 展时 期；第二产 业 增 速 放 缓，显 示 出 由 传 统 制 造 业 升 级 带 来 的 驱 动力已接近尾声，促进战略新兴产业快 速发展成为 十四五期间的重点。毋庸置疑战略新兴产业和现代 服务业将成为下一阶段武汉市经济发展的核心推动 力。目前长江中游 城 市 群 融合发 展 程 度 较 低，武 汉 都市圈协同发 展也仍处于联动初期，预计随着城际 交通规划的进一步落实和推进，区域经济协同发展 优势将逐步显现，武汉作为核心龙头城市对城市群 的辐射和带动力将得到有效提升。

产业升级发展将持续推动片区物业市场需求释放

高速发展的高新技术企业聚集地–光谷

在武汉，光谷所在的东湖高新技术开发区 是高新技 术企业集中度最高的区域。2019 年，东 湖 高 新 技 术开发区以地区生产总值 1876.8 亿元在武汉市 14 个区域中排名第一位，同年在全国国家级高新区中 排名第四位，2020 年也仍 然保 持 在 前五，是 武 汉 市经济增长最快的区域。长 达三十多年的培育和发 展，光谷形成了包括光电子信息、生物制药、节能环 保、高端装备制造等在内的一系列支柱产业。

需求快速增长的光谷甲级写字楼市场

光谷片区办公物业类型在过去 30 年主要以产业园区为主，16 年开始该片区开始有甲级写字楼建成投入使用。 近年来随着光谷支柱产业升级和产业链的不断延伸，区域内甲级写字楼的需求快速增长，17 年以后光谷甲级 写字楼市场空置率长期处于全市比较低的水平，截至 2021 年三季度，光谷甲级写字楼平均空置率 18.4% 低 于全市平均空置率约 14.3 个百分点；平均租金高于全市水平。

TMT企业和第二总部经济推动片区写字楼需求攀升

从租赁需求企业 类 型 来看，光谷片区甲级写字楼租赁需求主 要来自 TMT 行业，其次 是 工业制造 业和教育行业。2016 至 2021 年三季度，TMT、工业制造业和教育行业的租赁成交面 积约占光谷甲级写字楼市场成交总面积的 42.0%、20.4% 和 19.1%。此 外，从 17 年开始 随 着小米 系第二 总部的落户， 光谷片区迎来了“第二总部”经济潮，落户企业第二总部数量 逐年攀升，这也为光谷甲级写字楼市场带来新的市场需求。

潜力新兴板块：光谷中心城

光谷中心城总占地面积 36.15 平方公里，定位 为 高科技商务中心，旨在打造服务中部、辐射全国、 面向世界的 国 际 化商务城 区；构建促 进中部战 略 性新兴产业深化的总部控制中心和后台服务中心； 搭建促 进 武 汉市金融 创 新、现代 服 务业与高新技 术产业 共 融 的示范平台。目前光谷中心 城 整 体仍 处 于 基 础设 施 建 设 高 峰 期。就 办公 物 业 来看，光 谷 中心 城 写字 楼多为自用型 总部大 楼，区 域 内目 前在建的重点甲级办公项目包括湖北广播电视传 媒 基 地、中 航 特 种飞 行 器 研发中心、绿 地 光谷 中 心、TCL 华中总部、光和创谷、大悦城、烽火通信 研发中心、光谷有轨电车线网、瑞安创新天地等。 零售板块，目前光谷中心城在建重点项目包括：大 悦城、力高商业中心、光谷创新天地、龙湖天街等。 预计未来 3-5 年光谷中心城将迎来项目交付的高 峰期。

正在崛起的高端现代服务业聚集地：汉口及武昌沿江商务区

地理上武汉市被长江和汉水划分为三个板块，即大家熟知的武昌、汉口和汉阳三镇，过去受制于交通的限制 三个板块之间的经济往来有所限制，因此也形成了两岸各有自己主要商务片区的格局。近年来随着轨道交通、 过江隧道的建成使用，三镇之间融合发展趋势增强，汉口及武昌沿江商务区正快速崛起，结合武汉打造长江 主轴亮点区块的规划，未来两岸商务区将成为武汉高端现代服务业聚集的代表片区。

办公需求稳定、入驻企业质量较高

自 2012 年首栋甲级写字楼交付使用以来，由于入驻企业整体质量较高，汉口及武昌沿江商务区需 求长期保持稳定，也是武汉市纳税过亿楼宇聚集地。汉口 & 武昌沿江商务区整体租金长期处于全 市较高的位置，且空置率保持全市较低水平。截至 2021 年三季度，该片区平均租金接近 130 元每 平米；整体空置率 14.9%，低于全市平均水平 17.8 个百分点。

高端服务业聚集特征显著

从租赁需求企业类型来看，两岸甲级写字楼租赁需求主要来自金融、 不动产、专业服务业，三者整体约占 2016 至 2021 年三季度该片区甲 级写字楼成交面积的约 63%，高端服务业聚集特征显著。

潜力新兴板块：二七滨江商务区

二七滨江商务区位于汉口沿江片长江二桥至二七长江大桥段，旨在打 造集企业总部、商务办公、酒店、文创于一体的高端商务区，也是武汉 长江主轴发展规划的重要组成部分。目前该片区仍处于集中建设期， 区域内目前在建的重要项目包括周大福金融中心、国华金融中心、中 信泰富绿地滨江金融城、泰康 总部大 厦等。预计建 成后，将成为推动 武汉现代服务业聚集快速发展的重要载体。

编辑：JACK