2023年C~REITs投资策略 中国REITs市场大发展，领跑各大类资产

1. C-REITs市场发展复盘

中国REITs市场大发展，领跑各大类资产

2021年6月REITs产品出现以来，市场发展又稳又好。截至2022年10月21日，市场综合回报率达到29%，上市总市值达 到728亿元，流通市值338亿元。 2022年年初至10月21日，市场综合回报达到4.9%，显著跑赢股市、债市、黄金等资产。

历史数据：债性强于股性

从上市至今，REITs产品表现出比较强的债性。由于C-REITs资产回避风险的特征，其走势又和股市明显负相关。这和海 外的情况有比较大的区别。

境外经验：REITs“股+债”特征明显

海外REITs市场同时拥有股票市场的高成长资本利得属性和债券市场的稳定分红派息属性。

2. 结合股性缺失问题，探究REITs领跑大类资产原因

财政补贴亦对冲部分疫情影响

当REITs的运营实际上受疫情影响较严重时，REITs主体还可以选择通过申请政府财政补助冲减负面影响。财政补贴的到 位，使得疫情造成的影响未完全体现在REITs的可供分配金额中。但不能认为REITs产品披露的盈利预测存在“刚兑” ， 且地方政府对于REITs的补贴也不是一种常态。 随着REITs数量的增多，REITs产品肯定存在现金分派超预期和低于预期的情况。届时，我们认为REITs的债性就会适度 削弱。

3. 2023年，把握分化中上行的机会

持续放大的战略配售机会

我们认为，基于优质底层资产的REITs战略配售持股本身可以穿越牛熊波动，在利率本身波动幅度不大的情况下，参与 REITs战略配售的收益显著高于风险。

REITs扩募提供更多市场参与机会

当前REITs规则要求扩募收购的资产，往往是同一赛道，同一领域的资产，最大限度降低了投资于扩募的风险。

4.重点REITs一览

中金普洛斯REIT——具备成长潜力的优质稳定资产

业绩符合预期，经营表现良好。2021年各经营指标完成度整体良好，其中EBITDA及可供分配金额分别完成募集说明书预 测水平的103.5%和106.4%。2022年前3季度，普洛斯REIT经营持续稳定，可供分配金额完成年度计划的80%，全年有望 顺利实现基金产品募集说明书对2022年可供分配金额预测水平。

项目资产运营稳定。普洛斯REIT管理的7个仓储物流园底层资产分布在京津冀、长三角、大湾区三大城市群，建筑面积合 计70.5万平方米，项目运营平稳，租金稳步提升。截至2022年6月底，基础设施项目有效市场化租户53个，期末平均出租 率94.56%，有效租金单价43.0元/平方米/月。

优质稀缺标的，关注扩募潜力。我国物流仓储资产天然存在供需缺口，物流园资产的稳定性和稀缺性是长期存在的，优 质资产项目的租金和出租率水平也有望持续维持高水平，长期来看具备较强的投资价值。我们看好普洛斯REIT未来通过 优质资产注入实现资产管理规模扩张的可能性，建议投资者关注产品未来扩募潜力及实际落地情况。

红土深圳安居REIT——供需不平衡中的稀缺资产

保障性租赁住房政策支持力度强，潜在发展空间大。十四五”期间全国40个重点城市初步计划新增保障性租赁住房650万 套；2022年5月以来，多地出台纳保政策，据ICCRA统计，截至2022年二季度，全国开业长租公寓中6.9%已完成纳保。 我们认为随着政策支持力度不断加强，大量低效存量资产将得到盘活，保租房市场也有望在短期内扩大规模。

深圳城市基本面优异，居住需求长青。深圳长期保持一线城市最高的人口增长率水平，人口结构年轻，保障性租赁住房 需求旺盛，且深圳长期住宅供应不足，人均居住面积低，我们认为深圳市未来居住供需缺口将长期存在，保障性租赁住房 作为低成本高品质的居住解决方案，将长期保持针对目标客群的强吸引力。

租金吸引力强，资产保值增值属性高，运营稳定性强。我们测算基金底层项目租金水平不及周边可比项目的50%，项目 评估单价不及周边可比项目二手房参考价20%。截至2022年3月，项目出租率均超过98%，57%的保租房由单位租户租赁， 且71%的租户合约于2024年之后到期。

华安张江光大REIT——地利人和天时，区位优势遇见强运营能力

地利：区位优势显著，借势上海和张江板块。尽管2022年上半年遭受疫情影响，但我们相信上海的经济在未来仍将快速 恢复，届时张江光大园将直接受益于上海的经济增长所带来的旺盛的租赁需求。此外，张江光大园位于张江板块的核心区 域，有望最大限度受益于产业聚集效应，在集成电路、信息技术、生物医药等相关主导产业具有招商优势。

人和：卓越的不动产运营管理能力带来稳定的回报。在2021和2022年共计有超过90%的租约将要集中到期的情况下， 2022年二季度张江光大园的出租率仍然达到99.5%，较2021年末100%的水平略有下降，平均租金则进一步增长至5.44元/ 平/天；2022上半年，REIT募集说明书中的各项指标完成进度均超过50%。

天时：优质的底层资产和REITs产品相互成就。一方面，优质的底层资产带来的持续稳定的现金流支撑REIT的价格增长。 另一方面，REITs产品所具备的证券化属性降低了不动产的交易门槛，带来交易溢价的同时，放大底层资产稳定收益的特 性，使REITs的价格对无风险利率的变化更为敏感。

编辑：JACK