一 、怎么看当前的宏观经济？

疫后全球经济“W”型恢复

7月24日政治局会议：疫情防控平稳转段后，经济恢复是一个波浪式发展、曲折式前进的过程。 疫后经济不是“V”型反弹，而是“W”型复苏。如美国2021年上半年放松疫情管制后，GDP折年数同比增速由2021年一 季度的1.6%升至二季度的12.0%，随后又降至2022年四季度的0.65%，之后再回升至2023年三季度的2.9%。 我国经济走势也符合“W”型规律。 GDP同比增速由2022年四季度的2.9%增至2023年一季度的4.5%、二季度的6.3%后， 回落至三季度的4.9%，随着内生动能不断积聚，四季度经济增速有望回升。

消费和居民预期密切相关

财政刺激有助于增加居民收入，促进消费恢复。2020和2021年美国主要进行了三轮财政救助，共计约5万 亿美元，每一轮支出都有效促进了居民收入增长和消费恢复，增强了美国经济韧性。

我国消费加快修复

7月24日政治局会议：要积极扩大国内需求，发挥消费拉动经济增长的基础性作用，通过增加居民收入扩大消费，通过终端需求带动 有效供给，把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来。要提振汽车、电子产品、家居等大宗消费，推动体育休闲、 文化旅游等服务消费。 服务性消费较快增长。前10个月，服务零售额同比增长19%，增速快于同期商品零售额13.4个百分点。前10个月，全国餐饮收入累计 同比增长18.5%，保持快速增长。 新能源汽车持续高速增长。前10个月，新能源汽车销量累计同比增速超35%，市占率超30%。 电子和家居消费呈恢复态势。前10个月，智能手机产量累计同比下降4.8%，降幅继续收窄。1-10月建材家居卖场销售额同比增长 25.4%。

消费是经济增长的持久动力

改革开放以来特别是党的十八大以来，消费基础性作用持续强化。最终消费支出占国内生产总值的比重连 续12年保持在50%以上，消费已成为我国经济增长的主拉动力。 消费占GDP的比重与发达国家存在差距。2022年，我国最终消费支出占GDP的比重达53.2%，明显低于典型 发达经济体。

固定资产投资构成

近5年来，房地产业投资占固定资产投资的平均比重为22.9%、制造业投资为31.4%、基建投资为25.8%， 三项合计80.1%。

投资仍在探底

投资增速仍在回落。1-10月份固定资产投资增速较1-9月份回落0.2个百分点。 基建、制造业投资平稳增长。1-10月份制造业投资同比增长6.2%，与1-9月份持平；1-10月份基建投资同比增长5.9%， 较1-9月份回落0.3个百分点。 房地产投资仍在探底，是主要拖累项。1-10月份房地产开发投资同比下降9.3%，房地产仍处于调整阶段，房地产改善 的幅度和可持续性有待进一步观察。

出口逐步改善

出口触底回升，但短期仍有波动。7月出口总额增速触底后，8、9月降幅均收窄，10月同比增速下降 6.4%，略低于前值0.3个百分点。

出口商品结构优化

外贸结构继续优化。2017-2023年9月，机械及运输设备出口占比持续高于47%，是出口占比最高的品类。 化学成品及有关产品、未分类的商品及交易品占比小幅提高。新能源汽车、锂电池、光伏电池“新三 样”出口增速较高，前三季度增长41.7%。 民营企业支撑作用增强。2023年前三季度，民营企业进出口增长6.1%，占进出口总额的53.1%。前10月 民营企业出口增长5.6%，占出口总值62.9%。

“一带一路”贸易份额不断提升

对美国出口占比下降。2023年前10月我国对美国累计出口占比为14.9%，较2017年19%下降4.1个百分点。 对东盟出口占比上升。2023年前10月我国对东盟累计出口占比为15.4%，较2017年12.3%上升3.1个百分点。 对一带一路进出口占比提升。2023年前10月对“一带一路”沿线国家累计进出口额增长3.2%，占进出口总 额46.5%。中国与共建“一带一路”国家贸易总指数由2013年基期的100上升至2022年的165.4。

2024年经济增速目标是多少？

“十四五”规划和2035年远景目标

“十四五”规划和2035年远景目标纲要指出，到2035年人均国内生产总值达到中等发达国家水平。 关于建议的说明中明确提出“十四五”和到2035年经济发展目标采取了以定性表述为主、蕴含定量的方式，隐含到2035年实现经 济总量或人均收入翻一番目标。 不考虑GDP基期价格调整，未来13年（2023-2035年）的复合增速达4.59%才能实现总量翻一番目标。（假定2023年实际GDP增速 5.4%，则2024-2034年复合增长率为4.52%才能实现。） 考虑到经济增速换挡，意味着需要“十四五”期间取得更高的平均经济增速，才能确保实现远期目标。

经济增速预期目标设定主要考虑稳就业

就业是政府设立经济增长目标的首要考量因素。据教育部公布数据显示及估算，近年高校毕业生规模不断创新高， 2021年909万、2022年1076万、2023年1158万，预计2024年将达到创纪录的1187万人。政府新增就业人口目标由前几年 的1100万左右上调至2023年的1200万左右，预计明年就业目标不会低于1200万。 经济发展质量在不断提升，单位GDP增速对应的目标和实际就业人数虽在不断增加，2014-2022年单位GDP增速对应的实 际平均就业人数为251万人，但也需5%左右的经济增速才能确保1200万以上的目标就业。

政府预期目标与实际经济增长

外部环境严峻，国内正处于经济恢复和产业转型升级的关键期，政府预期目标设定需综合考虑就业、收入、风险等。 经济增长目标不宜过快下调，会影响投资、消费等方面的预期。假定2023年实际GDP增速5.4%，2022和2023两年平均 经济增速为4.2%，5.0%左右的目标仍需政策持续发力。 

二、关键词解构经济长期运行

1、修昔底德陷阱

中美关系展望：“脱钩”与“重构”交织。美国降为中国第三大贸易伙伴，第一、第二大分别为东盟、欧盟。疫后美国国内需求旺盛和价格因素助推中美贸易增长，但美国市场上进口自中国的产品份额下降。原因：经济周期：加息潮对发达国家经济增长带来负面影响，中国对美国和欧盟国家出口曲线几乎同步移动，均有下降。 Ø 贸易链重组：更多中国产品出口至中东和拉美等。向新兴市场出口廉价电动汽车和智能手机，形成对西方的贸易替代。 Ø 地缘政治：大型后发国家经济体量较大，其技术进步将会影响领先国家的地缘政治经济利益，引发领先国家的技术遏制。

2、人口达峰

新加坡刺激生育的举措，1983年李光耀为了新加坡人口问题发表婚嫁大辩论，呼吁精英男士求娶高学历女性、由政府出面当“红娘” ，成 立社交发展署，鼓励大学毕业生结婚、给予已婚妇女税务优惠、引入高学历外来人员等种种措施。 这些举措促进了人口快速增长与人口素质的提升。新加坡人口出生率自1986年的-0.1%增长至1989年的3%高点， 高学历男性选择高学历女性结婚比例从1984年的54.23%增长至1991年的72.69%。

中国总人口自1961年来首次出现负增长，2022年中国人口141175万人，出生人口956万人，死亡人口1041万人，全国人口比上年末减少85万， 自1961年后首次负增长。中国是世界上人口最多的国家，长期来看我国人口面临新的考验。

人口达峰，我国面临人口见顶问题。按总和生育率低、中、高进行测算，人口分别于2021、2023、2035年见顶。 生育率较快下降。2020年中国总和生育率首次低于日本，也显著低于80年代初日本人均GDP在1万美元左右的水平。 一是育龄妇女持续减少。2022年，21-35岁生育旺盛期育龄妇女减少近500万人，2022年育龄妇女生育水平继续下降。 二是生育观念变化已总体转向少生优育。三是婚育推迟，1990-2020年中国育龄妇女生育峰值年龄从23岁推迟至27岁， 峰值年龄别生育率降幅在55%以上。

老龄化逐步加速，老龄化程度进一步加深。七普显示，我国65岁及以上人口已达1.9亿人，占总人口的比重比2010年上升 了4.6个百分点。2021年我国65岁以上人口占比为14.2%，正式进入深度老龄化社会。人口总体素质不断提高，我国劳动年龄人口受教育程度持续提升。2022年，我国16-59岁劳动年龄人口平均受教育年限达到 10.93年，比2021年提高0.11年，比2020年提高0.18年。人口素质不断提高更加有利于促进经济发展方 式转变、产业结构升级和全要素生产率提升等方面。

3、阿喀琉斯之踵

阿喀琉斯，是凡人英雄珀琉斯和海洋女神忒提斯的爱子。忒提斯为了让儿子炼成“金钟罩” ，在他刚出生时就将其倒 提着浸进冥河。遗憾的是，阿喀琉斯被母亲捏住的脚后跟却不慎露在水外，在全身留下了唯一一处“死穴” 。后来， 阿喀琉斯被帕里斯一箭射中脚踝而死去。后人常以“阿喀琉斯之踵”譬喻这样一个道理：即使是再强大的英雄，也有 致命的死穴或软肋。

房地产如此重要，房地产如此重要，关系国计民生，它是国民经济的支柱、财富的象征、大类资产配置的 核心、经济周期之母、民生的保障、金融危机的策源地。 ----《全球房地产》夏磊（中信出版社）.

政府重视： 1998年国务院23号文明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，2003年国务院18号文进一步将房地产定位为支柱性产业。 20年来，房地产是中国经济发展火车头、中国快速城镇化的发动机。 Ø 总量：国民经济的支柱行业，拉动上下游产业 Ø 财政：地方政府重要财源，支持地方政府进行大规模基础设施建设 Ø 投资：固定资产投资的重要组成部分 Ø 金融：重要的货币创造媒介之一，推动信用扩张和经济发展 Ø 就业：建筑业、房地产业、物业经纪等服务业，有力拉动就业。

居民关心： 衣食住行是居民基本生存需求，在消费中优先满足。“住”是人民“美好生活向往”的重要组成部分。 Ø 资产配置&消费：房地产带动居民收入增长，促进居民财富增值，让居民消费能力提升、消费底气增强，推动居民住房消费实现 了多层次升级 Ø 民生：房地产有效提高居民住房条件，实现从全民蜗居到基本适居的飞跃。

房地产是地方重要财源，房地产贡献的相关税收和土地出让收入是地方政府的重要财源。 卖地收入下降，不仅建设受影响，吃饭也要受影响。房地产是核心资产，房子是家庭的核心资产：2019年我国城镇居民家庭户均总资产317.9万元，其中居民住房资产占家庭总 资产的比重为59.1%。美股是核心资产，美国的核心资产是股票。股票是美国富裕家庭资产配置中权重占比最高的品类，约占全部资产的近三 成。

日债是核心资产，日本政府债务高。截至2022年底，日本政府未偿还债务余额约1260万亿日元，一般政府债务占GDP比重 为260%。 日本央行“保债弃汇” 。在YCC政策下，日本央行持续购债，目前日本央行资产负债表中政府债券比重 近80%。

4、房地产周期

长期看人口，购买力：经济增长带动居民住房消费持续增加。2022年，中国人均GDP为12720美元，与1980年的美国、 1985年的日本相当。中国发展四大潜力：工业化、市场化、城镇化、国际化 城镇化的发展空间就是房地产的市场空间。2022年中国城镇化率65.22%：中国现在的城镇化率水平，相当于1871年的英国，1952年左右的美国，1962年左右的日本。七普数据显示，人口持续从中西部向东部集聚，长三角、珠三角、成渝城市群等集聚度加大。人口高度集聚是世界趋势，规模经济和聚集经济是当代城市发展的核心动力。

家庭小型化，2020年家庭户均人口锐减至2.62人，未来仍有下降空间，“单身贵族”“空巢老人”“二人世界”现象将日 趋增加。住房消费升级：人均住房面积提升空间大，2020年我国人均住房建筑面积为41.8平方米。其中，城市人均住房建筑面积为36.5平方米，城镇人均住房建筑面积 为38.6平方米，乡村住房建筑面积为46.8平方米。 2020年全国仍有12.7%的家庭人均住房面积不足20平方米，其中，城市仍有17.4%的家庭人均住房面积不足20平方米。 德国，1988年人均居住面积已达36.9平方米，2018年人均居住面积达46.7平方米，且为使用面积。 美国，新建住宅平均面积不断提升，加上家庭小型化趋势，人均住房面积的提升显著，2017年已达96平方米。

住房消费升级：住房质量改善，我国居住质量在住房质量、住房功能、基础设施、居住环境方面仍有提升空间，在节能环保、社区服务方面仍为薄 弱环节。居住质量的提升是房地产新模式中重要发展方向之一。住房消费升级:拆旧盖新、推倒重来。

需求结构分化，房子是大类资产配置最好的工具，可以穿越周期 ,投资价值在分化，需求向主要城市群集中。

三、房地产市场现状及展望

供求关系发生重大变化

7月24日，政治局会议提及“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势” 告别住房短缺，购房回归理性。2020年全国城镇家庭户人均住房间数由2010年的0.9间增加至1.1间，城镇家庭户 人均住房建面由2010年的30.3平方米增至38.6平方米，基本告别了住房短缺时代，市场将不再急于购置房屋。 刚需客户对期房存在担忧，改善客户延长了置换的周期，购房群体对市场持观望态度，导致市场销售端下滑严 重。地产行业经过一轮深度调整，房地产模式发生根本性转变，但是人们对美好生活的向往并没有发生改变，产 品与服务必将迎来新一轮的迭代升级，这将带来市场供求关系的优化调整与潜在增长率的有效发挥。 Ø 市场需要推出性价比高、房屋配置优、户型配置合理、满足改善需求的产品，以契合供需新格局。

改善需求成为主流

从刚需购房到改善购房，改善时代到来。从全国统计口径看，套均面积、套均金额上升，改善群体成交成为主流， 2023年9月，全国商品房成交平均价格10503元/平。热点城市改善成交比例上升。2023年1-10月多城市120平米以上 改善型商品住房成交比例提高明显，杭州、苏州、成都等地涨幅领先。上海、北京、南京以功能改善客户增加为主， 90-120平米成交比例增加明显。 房地产大建设时代，以刚需客群买房“上车”为主。存量时代，购房者需求逐步向功能、品质改善转化，大户型品 质住宅更受欢迎。

目前房地产的问题：一二线在供给

当前我国房地产市场供求关系发生重大变化，总体供需基本平衡，但分化明显。 一二线城市房地产的主要问题是核心区域土地供给不足，供地郊区化。大量购房者的购房需求、租房 者的租赁意愿回归城市核心区，造成了大城市住房供需错配的矛盾。

目前房地产的问题：三四线在需求

影响三四线需求的三大核心因素 1、房企爆雷引发居民对期房交付的担忧。2021年以来，多个大型房企陆续爆雷，尤其上一轮周期，恒大、碧 桂园等重仓三四线，由此带来的保交楼压力相对较大，居民对期房项目烂尾的担忧，观望情绪浓厚，导致新 房销售的快速下滑。 2、棚改货币化安置退出影响市场需求。棚改货币化安置是过去几年支撑三四线城市房市繁荣的最大政策变量， 2016、2017年，三四线通过棚改货币化去库存2.5、3.1亿平，占销售面积的16%、18%。2018下半年开始调整 棚改政策，货币化安置政策收紧，大幅降低了三四线房地产市场的实际购买力和市场热度。 3、返乡置业需求下降。经济承压、失业率上升，之前在高能级城市打工，回老家安家置业的“X漂族”职业 不安全感上升，预防性储蓄增加；叠加房价涨幅下行， “买涨不买跌”心理加重观望情绪。

城中村改造是一件难而正确的事

在超大特大城市积极稳步推进城中村改造是以习近平同志为核心的党中央站在中国式现代化战略全 局高度作出的具有重大而深远意义的工作部署。积极稳步推进城中村改造有利于消除城市建设治理短板、 改善城乡居民居住环境条件、扩大内需、优化房地产结构。从客观实际看，现阶段推进城中村改造困难 大、矛盾多、情况复杂，要坚持问题导向和目标导向，以新思路新方式破解城中村改造中账怎么算、钱 怎么用、地怎么征、人和产业怎么安置等难题，探索出一条新形势下城中村改造的新路子。

城中村改造是一项复杂艰巨的系统工程，要从实际出发，采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不 同方式分类改造。实行改造资金和规划指标全市统筹、土地资源区域统筹，促进资金综合平衡、动态平 衡。必须实行净地出让。坚持以市场化为主导、多种业态并举的开发运营方式。建设好配套公共基础设 施，做好历史文化传承保护。相关部门要抓紧完善政策体系，相关城市政府要切实履行主体责任，加强 领导力量，健全工作机制，推动城中村改造工作取得实效。

更聚焦核心城市

本轮城中村改造率先从超大特大城市启动，包括7个城区常住人口超过1000万的超大城市和14个城区常住人口在 500-1000万的特大城市。 21 个超大特大城市七普统计的常住总人口达2.9亿，2021年商品房销售面积、销售金额、房地产投资、土地出让金 占全国比重分别为22.1%、37.7%、37.5%、34.4%，2022年GDP总量是全国的32%。 如果加上14个城区常住人口在300-500万的I型大城市，35城常住总人口达4亿，2021年商品房销售面积、销售金额、 房地产投资、土地出让金分别占全国的32.8%、50.3%、50.3%、48.4%，2022年GDP总量是全国的43.3%。

保障性住房建设

规划建设保障性住房是以习近平同志为核心的党中央站在促进实现共同富裕和中国式现代化战略全 局高度作出的重大工作部署，有利于缓解大城市住房矛盾、有力有序有效推进房地产转型和高质量发 展、更好拉动投资消费、促进宏观经济持续向好。从当前形势看，建设保障性住房面临的困难较多， 要坚持问题导向和目标导向，运用改革创新的办法着力解决好建多少、怎么建、资金怎么平衡、怎么 配售、怎么管理等一系列重点问题，确保善做善成、实现可持续发展，更好满足人民群众“住有所居” 的愿望。

保障性住房建设是艰巨复杂的系统性工程，要坚持规划先行、谋定后动，扎实做好前期工作、严格 项目管理和成本控制，综合考虑市场形势，合理把握建设节奏。要建立公平公正的配售机制，加强监 督审计，重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体及政府引进人才，按保本微利原则配售。保 障性住房要实施严格封闭管理，不得上市交易。相关部门要抓紧完善政策体系，各地要加强领导力量， 抓好组织实施，强化项目建设全链条监管，确保保障性住房建设取得预期成效。——9月4日，何立峰 在规划建设保障性住房工作部署电视电话会议上的讲话

四、2024年宏观经济展望

经济增速换挡是必然

当人均GDP达到1万美元左右时，与我国经济结构相近的德韩都出现了经济增速换挡。 2019年中国人均GDP正式迈入1万美元关口，2022年达1.27万美元。

中国经济增速换挡

2007年以来，经济增速换挡，从高速增长转换为中高速增长，进入经济新常态。

预计明年消费延续恢复势头

预计2024年我国社会消费品零售总额同比增长5.3%，消费增长动力主要来源：一是宏观经济持续恢复，居民收入改 善，消费预期好转。我国居民人均可支配收入增速基本与经济增速相匹配，预计2024年随着财产性收入边际好转、物 价及工资性收入持续增长，居民收入预期将有所改善。目前我国消费者信心指数偏低，明年仍有较大提升空间，促进 储蓄向消费转化。二是促消费政策出台，有力支持新能源汽车、绿色消费等新领域消费。

预计2024年固定资产投资增长6.8%

预计明年制造业投资增长7.0%。今年8月以来，制造业投资增速探底回升，前十个月累计同比增长6.2%，比全部固定资产投资高 3.3个百分点。民间投资降幅也连续两个月收窄，信心在不断修复。 预计明年基建投资增长8.5%。10月底，中央财政决定增发国债1万亿元，预计今年赤字率提高到3.8%左右，打破了3%的赤字率束缚， 明年财政有望继续积极发力。“三大工程”之一的“平急两用”在超大特大城市推进，也有助于扩大基建投资。 预计明年房地产开发投资增长1.1%。城中村改造、保障房建设是明年房地产的核心变量因素，叠加政策持续调整优化和低基数效 应等积极因素，房地产投资有望企稳回升。

预计贸易进出口平稳向好

预计明年出口额增长3.0%。增长动力来源：国别方面，中美贸易关系历经多次会谈后有望回稳向好；美国进一步 加息空间有限；我国与共建“一带一路”国家贸易稳定增长。产品方面，以电动载人汽车、锂电池和太阳能电池 为代表的“新三样”出口快速增长，构成我国供给优势。 预计明年进口额增长1.0%。增长动力来源：我国国内需求正不断释放，今年一、二、三季度进口规模逐季扩大， 内需仍在不断恢复。国别上，自拉美、东盟、欧盟进口均已连续两个季度环比增长，形成支撑点。

 

编辑：520中国