2024年公募REITs投资指南

1.REITs概述

什么是REITs？

REITs（Real Estate Investment Trusts，不动产投资信托基金），是向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产， 并将收益分配给投资者的一种信托基金。REITs本质上是将成熟不动产物业在资本市场进行证券化，因而兼具金融属性和不动产属性。

锁定期有多长？

根据《公开募集基础设施证券投资基金指引》的相关规定，基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方参与基础设施基金份 额战略配售的比例合计不得低于本次基金份额发售数量的20%，其中基金份额发售总量的20%持有期自上市之日起不少于60个月，超 过20%部分持有期自上市之日起不少于36个月，基金份额持有期间不允许质押。基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方以 外的专业机构投资者可以参与基础设施基金份额战略配售，持有基础设施基金份额期限自上市之日起不少于12个月。  理论来看，份额解禁会增加可流通份额，有利于提升公募REITs市场的交易活跃度和流动性，但大规模解禁也有可能释放卖出预期， 从而对二级市场价格产生冲击。 以2024年6月21日集中解禁的5只限售36个月的REITs份额为例，解禁前流通份额平均占比为55.02%，解禁后流通份额平均占比上升至 78.53%。

REITs与ABS、高股息股票有何差异？

本质不同。REITs是指不动产投资信托基金，性质类似基金，募集资金投资于不动产；ABS是指资产支持证券， 是股权或债券凭证，是指拥有不动产，发行股权或债券来融资。

投资门槛不同。REITs投资门槛低，一般不超过1000元。ABS投资门槛较高，根据《证券公司及基金管理公司 子公司资产证券化业务管理规定》，资产支持证券应当面向合格投资者发行，发行对象不得超过二百人，单 笔认购不少于100万元人民币发行面值或等值份额。

收益来源和收益分配性质不同。ABS的收入来源主要来自相对固定的利息、费用、门票等，收益分配以付息 为主要形式，相对固定，期限多为3-5年，“债”的性质较强。REITs的收入来源主要来自底层资产经营收益 以及物业资产增值，项目周期较长，按政策规定应当将90%以上年度可供分配金额以现金形式分配给投资者， 即收益分配具有强制分红特点。

分红比例与分红基准。REITs分红比例不低于90%，对未来预测的依赖度更低，从长期视角来看具有绝对优势， 高股息股票分红比例不及REITs，且对未来的预测需要更精准的把握。REITs分红以现金流为基准，分红免税； 高股息股票分红以净利润为基准，且分红要收税。

2.国内公募REITs发展现状

存量规模与资产类型日益壮大

截至2024年8月16日，我国共有41只基础设施证券投资基金成功上市，发行规模合计达1257.73亿元。 交通基础设施型REITs的发行只数和发行规模均处于领先水平；能源基础设施的发行规模位居第二，产业园的发行数量位居第二。

一级市场：2024年发行回暖，战略投资者占比70%以上

从发行热度来看：2022年下半年，国务院、发改委等多部门以盘活存量资产、做 好保障性租赁住房试点等为抓手，从扩募、投资者结构等方面对REITs提供政策支 持，推动REITs发行速度回暖；2023年发行速度放缓，全年仅发行5只公募REITs； 2024年新推出消费型REITs，截至8月16日，2024年以来已上市12只公募REITs。

从认购投资者的结构来看：REITs一级配售以战略投资者为主,战略投资者、网下 投资者、公众投资者的平均占比分别为71%、21%和8%。

从发行表现来看：近期上市的新能源REIT市场认可度较高。2021年发行上市的 REITs首日溢价率大部分在10%以内；2022年上市的REITs中，除个别REITs首日溢 价率为负，多数首日溢价率可达15%及以上；2023-2024年上半年上市的REITs首日 溢价率普遍在5%以内，认可度偏低；2024年7月上市的新能源REIT认可度较高，华 夏特变电工新能源REIT和中信建投明阳智能新能源REIT的首日溢价率分别为22%和 11.5%。

二级市场：近期迎来全线上涨，换手率基本与行情走势相关

从2021年REITs首发至今，REITs大部分时期表现好于权益，与债市相比则波动较大，易大涨大跌。在2023年上半年以前，REITs整体大 约经历了两轮大的上涨下跌周期。2023年8月以来，在流动性收紧、A股表现欠佳等压力下，公募REITs市场受非理性市场情绪影响较 大，再一次迎来数月的低迷。2024年2月，在权益市场企稳迹象明显的带动下，REITs指数开始出现集体反弹，后续经历短暂低迷后维 持震荡走势，直到7月下旬《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知》印发后，叠加权益市场 偏弱势、无风险利率持续下行、资产荒格局深化等因素影响，REITs的高分红优势凸显，开始迎来全线上涨。

横向比较三类指数2024年年初至今涨跌幅，截至8月16日，中证REITs指数上涨9.11%，沪深300下跌1.20%、中债综合指数上涨4.56%， REITs年内表现跑赢股债双市场。

从REITs 产品的整体市场表现来看，能源基础设施和保租房型REITs 无论是上市至今还是2024年至今，涨幅均表现较好。截至2024年8 月16日，在40只产品中（暂不考虑8月新上市的），有12只自上市以来收跌，28只收涨，自上市以来跌幅最大的为华夏中国交建高速 REIT，自从2022年 4 月上市以来跌幅已超过 40%；2024年以来有4只收跌，37只收涨，其中嘉实京东仓储物流REIT跌幅超过15%，中金 厦门安居REIT等涨幅超过30%。从近一月的表现来看，7月新上市的中信建投明阳智能新能源REIT近一月涨跌幅高达18.57%。

REITs典型案例分析

中金湖北科投光谷产业园REIT沿用了传统公募REITs的交易结构，即“公募基金+ABS”，相当于投资者通过中金湖北科投光谷产业园 REIT间接投资了产业园项目来获取收益。

底层资产：位于武汉市东湖新技术开发区内的光谷软件园A1-A7栋、 C6栋、E3栋（合称“光谷软件园）以及现代·国际设计城一期2栋的 1-2层、7-27层（合称“互联网+项目） 。 所处区位：武汉市东湖高新区为首批国家级高新区之一，在169 个国 家级高新区中综合排名第五。区域产业氛围浓厚，研发办公项目包括 金融港、光谷新发展国际中心、光谷企业天地等 。资产估值：截至2022年12月31日，目标基础设施资产估值合计15.40 亿元，对应单价0.88万元/平方米。

3.一二级结合的REITs估值定价体系

一级市场定价

按照沪深交易所于2021年发布的《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则使用指引第1号-审核关注 事项（试行）》，我国已上市的REITs普遍由第三方机构采用收益法进行估价。  估价须在评估报告及其附属文件中披露评估过程和影响评估的重要参数，包括但不限于土地使用权或经营权 剩余期限、运营收入、运营成本、运营净收益、资本性支出、未来现金流预期、折现率。

二级市场估值

公募REITs的底层资产是基建项目，其经营情况和资产价值无法高频统计，仅能通过半年报或年报查看基金净值，因此公募REITs 的基金净值对二级市场交易没有太大的指导意义。

采用P/FFO指标对特许经营权类REITs进行估值，可以发现，当前交通基础设施REITs的估值分化较为明显，浙商证券沪杭甬高速 REIT、中金山高集团高速公路REIT、国金中国铁建高速REIT、中金安徽交控REIT的P/FFO均小于10，此外鹏华深圳能源REIT和中 航京能光伏REIT的P/FFO也相对偏低。

4.REITs投资看什么？

产业园REITs：业绩分化较为明显

9只产业园REITs的底层资产均位于有一定区位优势的地区，包括一线城市以及杭州、合肥等，租户行业以信息技术、生物医药、电 子信息、高端制造等新兴行业为主，整体和区域优势产业较为匹配。 产业园区收入来源包括园区的租金收入和物业管理收入，其中租金收入占比最大，通常由出租率和月均租金水平共同决定，并进一 步受所处区位、园区产业发展、租户客群等多种因素影响。

结合出租率、租金收入、单位租金水平等指标，2024年二季度工业厂房类产业园表现相对较好，研发办公类产业园业绩分化明显，部分 项目“以价换量”，或反映租金存在一定下行压力。

中金湖北科投REIT和华夏合肥高新REIT出租率环比上升，租金水平相对稳定。中金湖北科投2024年Q2整体出租率为87.84%，环比上升 0.89pct，单位租金保持在62元/平方米/月附近，整体租金收入环比上升1.3%。华夏合肥高新2024年Q2整体出租率为87.23%，环比上升 0.7pct，在单位租金水平保持不变（研发办公用房和商业配套用房分别为35元/平方米/月和55元/平方米/月）的前提下，整体租金收入 环比上升1.02%。

仓储物流REITs：出租率出现一定波动

行业复苏：全国仓储物流需求在2023年步入缓慢复苏的阶段，一线城市中第三方物流、电商和零售等企业的需求相对稳健，而部 分二线城市的物流需求复苏有所放缓。2024 年高标准仓储物流设施的新增供应量整体呈下降趋势，部分前期供给较多的区域可能 短期内面临一定去化压力。

所处区位：三单仓储物流REITs的底层资产均为高标准仓库，区域位置优越，均为交通便捷、产业布局完善的地区。

收入来源：主要来自仓储租金及管理费，租户以第三方物流企业、跨境供应链及零售行业公司等为主，可通过出租率、租金收入、 租户结构等指标分析。

能源基础设施REITs：受自然资源条件影响较大

收入来源：能源型REITs的收入来源较为单一，以发电收入为主，由电价和上网电量共同决定。电价方面，国家电投含 税上网电价基本固定为0.85元/千瓦时；深圳能源更多参考市场情况进行定价，可能会受市场影响产生一定波动；京能光 伏采用基准价+上下浮动+国补的形式进行定价，嘉实电建则会区分计划内电价和市场化电价，这两者电价波动相对可控。

生态环保REITs：整体表现稳健

已上市的生态环保型REITs共有2只，分别为富国首创水务REIT和中航首钢生物质REIT。

首创水务底层项目包括深圳福永、松岗、公明水质净化厂BOT特许经营权项目以及合肥市十五里河污水处理厂PPP项目，收入来源即为污水处理 收入。污水处理收入由污水处理服务费单价和污水处理量共同决定。单价相对稳定，目前深圳项目的福永、松岗和公明水厂的单价分别为1.3713 元/吨、1.3267元/吨和1.5068元/吨，合肥项目的单价为1.261元/吨。

从近期业绩表现来看，受季节性影响，二季度富国首创水务REIT底层资产进水量增加，污水处理量和污水处理收入分别为5991万吨和7559.4万 元，环比和同比均出现上升。其中，深圳项目产能利用率高达106%，日均污水处理量同比上升11.98%至39.64万吨/天；合肥项目产能利用率为 87%，日均污水处理量同比小幅下降1.02%至26.19万吨/天。

5.公募REITs有何关注机会？

现金分派稳步推进

现金分红收益是公募REITs的重要收益来源，现 金分派率是重要的衡量指标。根据证监会指引， REITs应当将90%以上年度可供分配金额以现金形 式分配给投资者。因此，采用可供分配金额对 REITs的现金分派率进行估算，是REITs投资的重 要一环。

特许经营权类REITs会比产权类REITs拥有更高的 现金分派率 。

2024年二季度特许经营权类REITs的现金分派率 （可供分配金额/季末市值）多在1%-3%，产权类 REITs的现金分派率则多在1.5%以下。具体来看， 特许经营权类中分派率较高的主要有国金中国铁 建高速REIT、鹏华深圳能源REIT、华泰江苏交控 REIT和中金安徽交控REIT，现金分派率分别为 2.7%、2.4%、2.3%和2.3%；产权类中分派率较高 的主要有嘉实物美消费REIT、华夏合肥高新产园 REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT和中金湖北科 投光谷REIT，现金分派率分别为1.6%、1.4%、 1.4%和1.4%。。

报告节选：

编辑：火腿肠