2024年数字时代的游民：房价、政治与产业变迁的交织脉络

1. 21 世纪美国两次房地产浪潮复盘

“为什么金融危机总是会重复出现？”2009 年金融学家莱因哈特和罗格夫出版 了他们的名著《这次不一样》，提出了这样一个重要而基本的问题。距离我们最近的 一次金融危机，无疑是 2006-2008 年美国房地产市场引发的次贷危机，对于次贷危机 的分析和复盘，构成了十几年来金融和资本市场研究的重要课题。 回顾金融危机的历史，我们可以看到一类现象，那就是危机往往发生于相当长时 间的上涨之后，而且是在市场有充分的乐观证据的时刻。霍华德•马克斯在他的名著 《投资最重要的事》当中讲述了一个颇为有趣的观察：每一次金融市场的泡沫，事实 上都能找到其背后坚实的基本面。于 2006 年见顶的美国房地产市场，当时参与者的 信念是，房地产这种资产能够抵御通货膨胀，而且可以永久持有，还可以在银行抵押 融资获得现金；而 2007、2008 年触达顶峰的美国权益市场，则相信的是美国版本的 “这次不一样”，概括起来无非是以下几点： 1）美国能够承受资本流入且没有不良后果； 2）发展中国家分散化投资需求流向美国； 3）全球金融一体化使金融市场深度增加，从而增加了借贷的安全比例； 4）美国有明智的货币政策制定者； 5）金融工具创新使投资者能够进入以前不能进入的领域； 6）正在发生的一切都是创新带来的全球化红利，这次不一样。

然而 2006-2008 年的次贷危机证明，“这次不一样”的论点是极为昂贵的误判。 莱因哈特和罗格夫向我们证明，20 世纪 70 年代到 21 世纪初的主要的银行危机， 多数与金融自由化和资本账户自由化有关。21 世纪初发生在美国的金融自由化和金 融创新，刺激了金融市场的繁荣，却也被列为 2008 年金融危机的主要肇始因素。金 融自由化与持续性的资本流入往往也是伴生的，而银行危机与资本流动也时常相关。 在卡明斯基和莱因哈特 1999 年的论文论证了银行危机与金融自由化是有关的， 他们将持续性的资本流入称为“资本洪流”（capital flow bonanza）。在 2009 年莱 因哈特的研究中，他又一次确认了发生大量、突然的资本流入的国家将处于很高的债 务危机风险：持续性的资本流入导致单方向的信贷扩张，而信贷扩张几乎总是导致最 终的泡沫破裂和危机降临。与资本流入和信贷扩张伴随的，常常是投资性房地产价格 的周期性变化，和对价格上涨趋势永远持续的错误幻想。

房地产的周期有时 4-6 年，有时 7-8 年，但周期性的上升和下跌是固有的规律。 没有只升不跌的市场。当房价达到顶点或者开始崩塌，银行危机也就开始了。房地产 开启的银行危机，对发达国家和新兴市场国家而言，也是机会均等的，哪里的地产市 场达到泡沫顶点，哪里的银行就到了最危险的时刻。 另一个值得注意的现象是金融危机的“墨菲定律”：在金融史上，我们总是看到， 当人们预期到某件坏事发生时，它最终真的会发生，而不是得到避免。这就是经济学 家经常被指责的一点，经济学的意义难道不是预防经济危机么？ 事实上经济学理论可以比较好的解释金融市场和金融危机，尤其是高度杠杆化 的资本市场在危机初期的打击下如此脆弱，导致危机快速扩散的原因和扩散链条。我 们可以称之为“螺旋式下跌”，而短贷长投，资产负债不匹配是导致螺旋形下跌的根 本原因。短贷长投其实是乐观（而不是还不起）导致的。来自乐观的泡沫是最危险的。 高度杠杆化的经济和金融市场，可以行走在金融危机的剃刀边缘许多年，投资者 们憧憬着更多的财富，从成年累月的成功当中总结出“经验”：我们做得比别人好， 比过去的我们更好；我们能够明智的从历史当中汲取教训，避免那些前人无法避免的 错误；我们有了更加有力和精确的估值模型和定价工具，我们有强力的政府和丰富的 政策工具箱；当今的繁荣建立在坚实的经济基本面、成功的结构调整和技术创新基础 上，是人类繁荣新时代的开篇。一言以蔽之，成功让我们相信，旧有的规律已经过时， “这次不一样”。 我们从分析和对比 21 世纪美国的两次房地产浪潮当中，希望能够得到更多的“这 次也一样”的规律和认识。

1.1 2001-2012 年的第一次房地产浪潮

进入 21 世纪以来，美国经历了两次显著的房地产浪潮，这两次浪潮深刻影响了 美国的经济和住房市场。第一次浪潮始于 2001 年 5 月，在经历了长达十余年的房价 的繁荣和萧条后，于 2006 年达到顶峰，其后在 2012 年 2 月最终结束。这段时期的 上涨过程中，房地产市场呈现出前所未有的繁荣，房价大幅攀升，推动了广泛的经济 增长。然而，随着 2007 年次贷危机的全面爆发，这次浪潮的后半段伴随着房价的急 剧下跌和市场的剧烈调整，直到 2012 年才趋于稳定。 根据旧金山联储的研究，在 2008 年房市崩盘和经济衰退的双重打击下，每个美 国人平均损失高达 7 万美元。

1.1.1 第一次房地产浪潮中的价格表现

在 21 世纪初，美国房地产市场迎来了前所未有的繁荣。低利率和宽松的贷款政 策为大量购房者提供了前所未有的购房机会，房价在短时间内快速上涨。购房者的热 情与投资者的积极参与推动了整个住房市场的繁荣，住宅开发项目遍地开花，房地产 市场成为经济增长的重要引擎。然而，这种表面的繁荣掩盖了潜在的风险。 随着市场的过热和投机行为的增加，房地产泡沫逐渐形成。在 2006 年至 2008 年 期间，泡沫破裂，次贷危机爆发，市场上大量次级贷款无法偿还，金融机构纷纷面临 巨额亏损，房地产市场也随之迅速崩溃。止赎潮席卷全国，大量房屋被迫出售，房价 暴跌，市场信心受到重创。这场危机不仅摧毁了美国的住房市场，还引发了全球性的 金融危机，导致全球经济陷入深度衰退。 从进入 21 世纪之后的历史房价来看，到 2002 年 5 月，美国的实际房价指数首 次同比增长超过 6%，这一时点标志着美国房地产市场进入了一个快速增长的阶段。 这一增长势头在接下来的三年里保持平稳，实际房价的同比增速始终保持在 6%以上， 显示出当时住房市场的强劲需求和价格上涨的持续性。

从名义房价来看，2006 年 7 月是此次房地产浪潮的顶峰时刻，名义房价与 2001 年 5 月相比上涨了 65%。然而，这一时期的繁荣并未持续太久。随着市场过热、投机 行为加剧以及信贷风险的积累，房地产市场自 2006 年 8 月开始迅速冷却，随之而来 的是长达五年的房价下跌期，截至 2012 年 2 月，名义房价相比顶峰时期下跌了 27%。

实际房价的变化也呈现出类似的趋势。2005 年 12 月，实际房价到达这次浪潮的 最高点，与 2001 年 5 月相比上涨了 45%。但随后的下跌同样迅速而剧烈，截至 2012 年 2 月，实际房价较顶峰下降了 36%。这一轮房价波动不仅反映了房地产浪潮高波动 的特征，还揭示了信贷环境、投资行为以及经济政策对市场波动的深远影响。

1.1.2 房地产浪潮期间的资本市场与经济增长

第一次房地产浪潮期间，美国股票市场和房地产市场的走势在某些时段表现出 相似性，而在其他时段则有所不同。依据标普 500 指数和房价指数走势的异同可以 将这一次房地产浪潮分为以下五个时段： 2000 年互联网泡沫破裂后，房价上涨，股市下跌：互联网泡沫破裂后，美国股 市经历了剧烈的下跌，标普 500 指数在接下来的几年内持续疲软，大量互联网公司 倒闭，直到 2003 年股票市场才开始显现复苏迹象。在此期间，房地产市场却表现出 相对的强劲。低利率环境和宽松的信贷政策推动了房地产市场的繁荣。金融机构对房 地产贷款条件的放宽和居民对住房需求的强劲支撑，使得房价在这一阶段保持高速 增长，与股市的疲软形成了鲜明的对比。

次贷危机前（2003-2006 年），房价上涨，股市上涨：随着经济逐渐复苏和货币 政策的宽松，股市开始稳步上涨。此时，房地产市场继续升温，房价大幅上涨。这一 时期，次级贷款的广泛发放进一步推高了房价。宽松的货币政策、信贷扩张和市场乐 观情绪共同推动了股市和房地产市场的同步上涨，导致两者走势高度一致。然而，这 种繁荣的背后隐藏着潜在的风险。 次贷危机到金融危机过渡时期（2006-2007 年），房价下跌，股市上涨：2006 年 房价达到顶峰后，房地产市场开始下滑，次贷危机开始逐步显现。尽管房地产市场出 现了严重的问题，股市在这一阶段仍保持上涨趋势。投资者最初并未意识到房地产市 场的疲软对更广泛经济的深远影响，也没有认清抵押贷款的泡沫，因此股票市场并未 立即反应。 金融危机（2007-2009 年）时期，房价下跌，股市下跌：次贷危机引发的大规模 止赎潮进一步加剧了房价的暴跌，随后风险传导到金融体系的其他部门，整体金融市 场的动荡使得股市也遭遇重创。2008 年，金融危机全面爆发，股市经历了巨大的冲 击，标普 500 指数迅速下降，并在 2009 年初触及底部。房价的急剧下滑和股市的暴 跌共同推动了经济的不稳定和市场的恐慌。

经济复苏期（2009-2012 年），房价下跌，股市上涨：在量化宽松政策背景之下， 股市对货币政策和流动性的敏感性促使其迅速反弹。标普 500 指数从 2009 年开始强 劲上涨，然而，房地产市场的复苏却相对缓慢。受到供应过剩、止赎以及信贷紧缩的 延续影响，房价的企稳迟迟没有出现。尽管股市迅速恢复，房地产市场的复苏直到 2012 年才显现出触底反弹的迹象，二者走势在这一阶段出现了一定的分化。

房地产浪潮不仅与资本市场密切相关，还与经济增长有着紧密的联系。在第一次 房地产浪潮中，房价的走势与 GDP 的变化大致经历了四个阶段： 第一次房地产浪潮中房价上涨时期（2001-2006 年），房价与 GDP 的走势大体一 致：2000 年互联网泡沫破裂后，美联储采取了大幅降息的措施，以刺激经济增长。 低利率环境使得住房贷款成本显著降低，激发了消费者的购房需求，从而推动了房地 产市场的繁荣。与此同时，经济逐步恢复增长，GDP 也呈现出回升趋势。这种环境下， 房价和 GDP 的走势紧密相连，房价的上涨与经济增长相辅相成，共同推动了经济的 整体发展。 次贷危机初期（2006-2007 年），房价下跌，GDP 保持增长： 2006 年，美国房价 达到顶峰，随后由于市场饱和次级贷款风险暴露，房价开始下跌。尽管房地产市场出 现疲软迹象，但得益于其他经济部门的稳定表现，GDP 在这一时期仍保持增长。 金融危机全面爆发时期（2008-2009 年），房价下跌，实际 GDP 下降：次贷危机 爆发后，金融系统受到了严重冲击，引发了全球金融危机，经济陷入全面衰退。在这 一时期，房价和 GDP 同步下跌。金融危机的广泛影响使得信贷市场冻结，消费者支出 骤减，经济活动普遍受限。房价和 GDP 的同步下跌反映了经济危机对房地产市场及 整体经济的双重打击，表明了宏观经济和房地产市场之间的深刻关联。

经济复苏初期（2009-2012 年），房价继续下跌，GDP 恢复增长：美联储实施了量 化宽松政策，并且财政刺激措施推动了经济复苏。然而，房地产市场的企稳却相对滞 后。尽管经济总体开始回暖，房地产市场却因为高失业率、信贷紧缩和房地产供应过 剩等因素而难以快速恢复。这一时期的分化突显了经济复苏过程中，不同市场对经济 政策和宏观经济环境的响应速度和程度的差异。房价的持续下降与 GDP 的稳步增长 形成对比，反映了房地产市场在经济恢复过程中的复杂性和滞后性。

与房价的剧烈波动不同，在这一次房地产浪潮中，租金的涨幅与通货膨胀几乎保 持一致，因此售租比的走势与实际房价的走势相似。 这一现象主要源于房地产泡沫的形成过程和其背后的推动因素。房地产泡沫的 形成受到了投资需求、投机行为的共同影响，投机行为又在投资需求和宽松信贷政策 的加持下持续走热。低利率环境下，借贷成本大幅降低，这吸引了大量投资者进入市 场，他们对房价上涨的预期推动了价格的快速攀升。投资者们看好房地产市场的潜力， 将其视为一种保值增值的资产，从而进一步推高了房价。市场上的这种投机行为和投 资需求显著推高了房价，但租金市场却未受到同样程度的影响。 相较于房价，租金更多地受到租户支付能力和实际居住需求的制约。租金的变 化通常依赖于收入水平和即时的供需关系。当经济环境发生变化时，租金的调整较为 缓慢且稳定，因为租户的支付能力和需求变化较为有限。即便房价因投机和投资需求 而大幅上涨，租金的涨幅通常不会迅速跟随，其稳定性使得租金市场不易形成类似房 价的泡沫。因此，在这一轮房地产浪潮中，尽管房价的上涨幅度显著，租金的相对稳 定性使得售租比的走势更接近实际房价的变化。

1.1.3 第一次房地产浪潮中的城市与区域特征

第一次房地产浪潮房价上涨的过程中，美国东西海岸地区的房价上涨幅度显著 高于内陆地区，东南和西南地区的重要城市房价上涨幅度较大。

华盛顿哥伦比亚特区的房价涨幅最大，上涨超过 170%。这一地区房价飙升主要 受到政府机构和大型企业总部集中的推动，使得住房需求激增，进而推动了房价的大 幅上涨。受到华盛顿哥伦比亚特区房价上涨溢出效应的影响，马里兰州的房价涨幅也 排在第五位。马里兰州的邻近位置和华盛顿特区的经济活动密切相关，使得该州的房 地产市场也受到了波及，房价在这一时期同样出现了显著的上升。 紧随其后的是加利福尼亚州，整体房价上涨超过 150%。加州的主要城市，如洛 杉矶、旧金山和圣地亚哥，均经历了显著的房价增长。这些城市不仅是加州经济和科 技中心，还吸引了大量高收入的专业人士和投资者，进一步推高了房价。 在华盛顿特区和加州之后，位于第三位的是夏威夷，尤其是檀香山，其房价也经 历了显著的上涨。夏威夷作为一个受欢迎的度假胜地和高生活质量的地区，吸引了众 多购房者和投资者，推动了房价的快速增长。

涨幅第四位的是佛罗里达州，特别是迈阿密和坦帕等主要城市。这些城市在房地 产浪潮中同样经历了强劲的房价上涨，吸引了大量外来投资和高净值个人。

在第一次房地产浪潮期间，美国中部地区，特别是中西部邻近五大湖的区域，房 价上涨幅度相较于东西海岸和南部的部分州显著较小。这个现象主要反映了区域经 济结构、市场需求和房地产投资环境的不同。 首先，中西部地区的经济基础与东西海岸和南部地区存在差异。中西部地区经济 以传统制造业和农业为主，尤其是五大湖区，是“铁锈地带”的重要组成区域。相较 于东海岸的金融服务业和科技产业，及南部的旅游和房地产开发，这些中西部城市的 经济增长速度较为缓慢。在房价上涨的推动力方面，缺乏类似于华盛顿哥伦比亚特区、 加州或南部城市那样的高增长、高需求的经济环境，使得这一地区的房地产市场在浪 潮中显得较为温和。 其次，房地产投资和市场需求的差异也是导致房价上涨幅度较小的原因之一。中 西部地区的房价增长受限于相对稳定的房地产市场和较低的投资吸引力。与高房价 区域相比，这些地区的住房市场更为稳定，投资者的关注和资本流入相对较少，导致 房价上涨幅度受限。

最后，人口流动和城市化进程的差异也影响了房价的变化。在中西部地区，人口 增长和城市化进程较为缓慢，相对于东海岸和南部一些快速发展的城市，需求增速较 低。这种相对平稳的人口增长使得房价的上升压力较小，从而抑制了房价的快速上涨。

1.2 2012 年至今的第二次房地产浪潮

21 世纪美国第二次房地产浪潮的起点可以追溯到 2012 年 3 月，是在上一轮房地 产危机后的市场调整期结束后开始的。随着经济逐渐复苏、失业率下降以及信贷条件 的逐步改善，房地产市场再次迎来了持续的增长。疫情期间，低利率政策和政府支持 措施进一步刺激了购房需求，房价快速上涨。当下第二次房地产浪潮仍在进行中。

1.2.1 第二次房地产浪潮中的价格表现

2012 年，美国房地产市场从 2008 年金融危机后的低谷中逐渐复苏，房价开始稳 步回升。2012 年至 2019 年期间，尽管房价保持上涨趋势，但速度相对温和，市场表 现出稳定且可持续的增长。这一时期，房地产市场的复苏得益于逐渐改善的经济环境、 低利率政策以及稳健的就业市场。 在本次房地产浪潮中，2020 年的新冠疫情是一个转折点，疫情和之后的财政、 货币政策调整对房地产市场产生了深远影响。 疫情初期，市场面临极大的不确定性，房屋销售活动一度放缓。然而，随后政府 实施的宽松财政和货币政策，包括大规模的经济刺激计划和极低的利率，使得房地产 市场迅速反弹，房价出现了显著上涨。随后，居家办公趋势的兴起和对更大居住空间 的需求也进一步推动了房价的快速上升。

进入 2022 年后，随着美联储开始加息周期，借贷成本上升，房地产市场的热度 有所降温，房价的上涨速度明显减缓。尽管如此，房价依然处于缓慢上涨的趋势之中， 反映出市场的调整和重新平衡。 总体而言，自 2012 年以来，美国房地产市场经历了从复苏期到快速上涨期，再 到目前的调整阶段，表现出多阶段的波动性。这一过程不仅反映了经济周期的变化， 也揭示了政策和市场需求对房地产市场的重要影响。 从房价数据来看，2013 年 2 月，美国的实际房价指数同比增长超过 6%，这标志 着房地产市场强势复苏，宣告了次贷危机后长达数年的低谷期的结束。在接下来的 14 个月内，美国实际房价指数同比增速持续保持在 6%以上，显示出房地产市场逐步走 出困境并进入稳定的上升通道。这一阶段的强劲复苏为经济整体的回暖奠定了基础。

在房地产行业强势复苏后的 2013 年到 2019 年，随着经济的稳步增长，房价上 涨速度减缓，实际房价指数的同比增速在 3%至 5%之间震荡。尽管增速放缓，房价仍 然呈现出稳定的上涨态势，房地产市场的发展较为平稳。

2020 年 10 月，受到宽松的财政和货币政策的推动，美国实际房价增速再次突破 6%，并维持到 2022 年 7 月。这一时期，宽松的货币和财政政策促使大量资金流入房 地产市场，推动房价快速上升。然而，随着美联储开启加息周期，借贷成本上升，市 场热度逐渐降温，自 2022 年以来，房价上涨速度开始放缓，市场进入调整期。截至 2024 年 4 月，这一次房地产浪潮中，美国的名义房价顶部相较 2012 年底部上涨了 139%，而实际房价顶部相较于 2012 年底部则上涨了 78%。

1.2.2 房地产浪潮期间的资本市场与经济增长

自第二次房地产浪潮开始以来，美国股票市场和房地产市场的走势总体上呈现 出高度趋同的特征，但也存在两段短暂背离的情况。根据两者的走势，可以将第二次 房地产浪潮划分为以下五个阶段： 经济稳定发展期（2013-2019 年）：2013 年至 2019 年期间，随着经济的持续复 苏和企业盈利的稳步增长，股票市场持续攀升，标普 500 指数和其他主要股指屡创 新高。在此期间，房地产市场也同步上涨。低利率政策使借贷成本维持在较低水平， 进一步刺激了住房需求。同时，经济增长和就业市场的改善为更多家庭购房提供了经 济支持，推动房价稳步上升。

疫情冲击初期（2020 年初）：从 2020 年至今，全球疫情对经济造成了剧烈冲击， 美国股市在疫情初期经历了短暂而剧烈的暴跌，而房地产市场在这短暂的外界冲击 下并没有出现明显的价格波动，依旧维持上涨态势。 “大放水”时期（2020-2022 年初）：然而，美联储迅速采取了宽松的货币政策， 并实施了大规模的量化宽松措施，股市因此出现了强劲反弹，科技股尤其表现突出。 与此同时，房地产市场也得益于政府的财政刺激、低利率环境以及居家办公需求的增 加，房价迅速抬升，实际房价同比增速超过 6%。 美联储货币政策转向时期（2022 年初）：2022 年 1 月，美联储明确表示将加快 加息步伐，人们提前将加息的预期反映在股票市场中，科技股的回调，股市出现下跌。 这一时期由于加息并未真正到来，抵押贷款利率处于低位，因此房地产市场并未受到 影响，房价依旧处于上升通道中。 加息时期（2022 年至今）：加息初期股票和房价同步下跌，但在加息的过程中， 市场慢慢消化了加息的影响，使得股票市场和房地产市场同时出现波动上涨的行情。

自第二次房地产浪潮开始至今，房价与 GDP 的变化多数时间表现出较高的相关 性，仅有两个短暂时期两者背离，可以依据房价和 GDP 的变化情况分为五个阶段： 经济稳定发展期（2013-2019 年）： 2013 年至 2019 年期间，随着美国经济的持 续复苏，失业率稳步下降，消费和投资逐渐增加，GDP 实现了连续增长。在此背景下， 房地产市场也呈现出稳步上涨的态势。低利率环境使得借贷成本降低，同时信贷条件 的改善使得更多购房者能够进入市场。随着经济的增长，住房需求增加，推动了房价 的持续上升。这一时期，房地产市场的复苏与整体经济的增长相辅相成，房价与 GDP 再度同步上涨，反映了二者之间的高度联动性。

疫情冲击初期（2020 年初）：房价与 GDP 的走势在疫情初期出现了短暂的分化。 新冠疫情的爆发导致全球经济活动骤然萎缩，GDP 急剧下滑。然而，美联储迅速采取 了极度宽松的货币政策，降低了房贷利率，稳定了房地产市场。尽管经济活动大幅萎 缩，房价在疫情初期仍然保持相对稳定，甚至在一些地区继续上涨，反映出市场对房 产作为安全资产的需求增加。 “大放水”时期（2020-2022 年初）：随着疫苗的推广和经济活动的逐步恢复， GDP 在政府大规模刺激措施的推动下快速反弹。同时，低利率环境、供应紧张的房地 产市场以及持续的宽松的货币政策支持共同推动了房价的显著上涨。 加息初期（2022 年）：加息初期抵押贷款利率迅速上涨，房地产市场开始降温， 实际房价开始下跌。经济增速有所放缓，但得益于其他部门比较稳定的表现，GDP 依 旧呈现上涨的趋势。 加息中后期（2023 年至今）：随着市场对加息影响的慢慢消化，房价和 GDP 又呈 现同步上涨的态势，不过值得一提的是，实际房价并未突破 2022 年的最高点。

在第二次房地产浪潮期间，租金的上涨速度略高于消费价格指数（CPI）的增速， 房价租金比也达到了历史新高。自 2012 年以来，住房租金一直保持持续上涨的态势， 其增速略微超过了 CPI 的增长。截至 2024 年 4 月，累计上涨幅度达到了 56%。同时 售租比也显著攀升，尤其是在 2021 年 8 月，该比值超过了第一次房地产浪潮中的最 高水平（第一次浪潮中售租比顶点出现在 2006 年 4 月，指数为 142），并在随后几个 月继续上升，直至 2022 年 5 月达到峰值，指数为 155。售租比略有回落后进入震荡 格局，当下，售租比仍维持在较高水平。2024 年 4 月，售租比指数为 143，高于上一 次浪潮的顶点，目前美国房地产市场中房价相对于租金具有显著溢价。

1.2.3 第二次房地产浪潮中的城市与区域特征

在第二次房地产浪潮至今，美国的房价涨幅表现出明显的地域差异。2012 年 1 季度至 2024 年 1 季度，西部内陆州的房价上涨幅度最为显著。特别是内华达州、爱 达荷州和亚利桑那州，这三个州的房价涨幅分别达到了 270%、254%和 227%。这些地 区的房价上涨主要受到迁移人口增加、住房需求旺盛和供应不足等因素的推动。佛罗 里达州紧随其后，房价涨幅达到 225%，反映出该州作为热门迁移目的地的强劲市场 表现。 在 2020 年 1 季度至 2024 年 1 季度，美国房价上涨幅度最大的地区转移至东北 和东南沿海区域。缅因州在这一时期房价涨幅最高，达到 70%。与此同时，东南沿海 的佛罗里达州也表现突出，房价涨幅为 68%。这些地区的房价上涨受到了疫情后迁移 趋势、远程工作的普及以及住房供应紧张等因素的影响。

尽管加州整体的房价涨幅相对较小，平均涨幅为 41%，但其重点城市中，如洛杉 矶、旧金山和圣地亚哥，在此次房地产浪潮中房价上涨幅度依然显著。2020 年 1 月 -2024 年 4 月，洛杉矶的房价上涨超过 50%，旧金山房价涨幅接近 50%，而圣地亚哥 的房价涨幅接近 70%。

1.3 美国两次房地产浪潮推动因素的异同

美国的两次房地产浪潮都发生在低利率的环境下，较低的利率和宽松的货币环 境为购房者提供了更低的借贷成本，刺激了住房需求。信贷扩张和强劲的经济复苏同 样在两次浪潮中发挥了重要作用。然而，两次浪潮也有显著差异。第一次浪潮中的抵 押贷款市场相对不健全，导致了次贷危机的爆发。相比之下，第二次浪潮中，监管机 构加强了对抵押贷款的监督，实施了更为谨慎的政策，确保了市场的稳健性。此外， 积极的财政政策也为房地产市场提供了支持。疫情期间，居家办公的普及进一步促进 了住房需求，这成为第二次浪潮的重要推动力。 两次房地产浪潮都在低利率的宽松货币政策中孕育而生。2001 年互联网泡沫破 裂后，美国经济面临衰退的威胁。为应对这一挑战，美联储采取了激进的货币政策， 2001 年 1 月到 2003 年 6 月将联邦基金利率从 5.5%逐步降至 1%。走低的利率直接导 致抵押贷款利率大幅下降，借款成本随之降低，使得更多人能够负担得起购房，无论 是首次购房者，还是希望改善居住条件或进行投资的购房者。类似的情况在次贷危机 后的复苏阶段和 2020 年的疫情期间再次出现，联邦基金利率降至 0.25%，抵押贷款 利率降至 4%以下，刺激了住房市场的需求。随着大量资金涌入房地产市场，房价迅 速上涨，推动了市场的繁荣。

两次房地产浪潮不仅都在低利率环境下发生，还伴随着显著的信贷扩张和次级 贷款的剧增。2001 年互联网泡沫破裂后，美国金融机构通过大幅增加次级贷款的发 放来扩大信贷，推动了住房需求。2002 年，次级贷款的发放额不到 2,000 亿美元， 占所有抵押贷款的 7.4%，但到 2006 年，次级贷款发放额激增至 6,000 亿美元，占抵 押贷款总量的 23.5%。在第二次房地产浪潮中，尽管次贷危机引发了严格的监管，次 级贷款指数却再次进入历史高位。2021 年，随着疫情引发的经济刺激政策，次级贷 款指数大幅上升，新增抵押贷款总额达到创纪录的 4.4 万亿美元。信贷的充裕与次 级贷款的激增共同推高了房价，成为两次浪潮的重要驱动力。

强劲的经济复苏也是两次房地产浪潮共同的特征。从宏观经济指标来看，表现在 GDP 增长率的显著改善上。在 2001 年，美国的实际 GDP 增速仅为 1.0%，经济增长疲 软且市场活力不足。到 2004 年，美国经济开始展现出显著的复苏迹象。实际 GDP 增 速跃升至 3.8%。2020 年，COVID-19 疫情对全球经济造成了前所未有的冲击。美国的 实际GDP在这一年同比下降了2.2%，反映出疫情带来的经济萎缩和市场的不确定性。 随着疫情的逐渐控制和经济政策的支持，2021 年美国经济迎来了强劲的复苏。实际 GDP 同比增长达到 5.8%，显示出经济的快速恢复和复苏。强劲的经济复苏不仅恢复了 消费者信心，也推动了房地产市场的繁荣。

然而，两次房地产浪潮的上涨过程中宏观环境和资本市场也存在一些差异。 首先，第二次房地产浪潮过程监管的加强和更为谨慎的贷款政策使得抵押贷款 市场变得更加稳健。2003-2007 年间，抵押贷款市场经历了显著的风险暴露，接近 1/4 的抵押贷款申请人的信用评分低于 660 分。这一时期的抵押贷款标准相对宽松，导 致了大量具有高违约风险的次级贷款的出现，进而极大地加剧了房地产市场的波动 性和金融风险。 随着监管政策的收紧和金融机构对贷款审批标准的严格把控，抵押贷款市场的 风险大幅降低。尽管在 2020-2023 年抵押贷款总额处于再次步入历史高位，2020 年 4 季度抵押贷款总额突破了历史新高，但低信用评分贷款的占比却显著减少至不到 1/20。这种变化反映了贷款机构对风险管理的增强和对贷款申请人信用状况的更高 要求。同时，这一时期超过 2/3 的抵押贷款申请人的信用评分在 760 分以上，这显示 出贷款审批的标准更加严格，贷款申请人通常拥有更好的信用记录。

然而，需要注意的是，抵押贷款违约率并不能作为房价是会继续上涨还是进入 下跌期的判断依据。通过复盘抵押贷款违约率和房价的关系，我们发现，第一次房地 产浪潮中房价见顶时间为 2006 年第二季度，而当时抵押贷款违约率很低，在房价进 入下跌区间后，抵押贷款违约率逐步上升。因此，不能单纯通过抵押贷款违约率来对 房价或房地产市场进行预判。

其次，财政政策的力度也是两次房地产浪潮的差异之处。在第一次房地产浪潮上 涨过程中，政府对房地产市场的干预相对较少，主要依赖于货币政策和市场力量来推 动市场的发展。相比之下，第二次房地产浪潮的上涨过程中，政府采取了更加积极的 干预措施，尤其是在应对 COVID-19 疫情的背景下，政府不仅通过大规模的财政刺激 来稳定经济和促进房地产市场的恢复，还实施了一系列积极的财政政策以应对疫情 带来的经济冲击。

《冠状病毒援助、救济和经济安全法案》（CARES 法案）是积极的财政政策的核 心举措之一。该法案向符合条件的美国居民发放了最多 1200 美元的经济刺激支票， 直接增加了个人的可支配收入。与此同时，政府大幅增加了失业救济金的金额，并将 其覆盖范围扩大到自雇人员和临时工等传统上不符合条件的人群。这一政策有效缓 解了大规模失业对经济的冲击，维持了居民的消费能力。美国政府还为教育系统和住 房市场提供了资助，帮助学生和租户应对疫情带来的经济压力。这些财政政策不仅在 短期内稳定了经济，也为房地产市场的恢复奠定了基础。 在积极的财政政策推动下，美国个人收入迅速增加，居民储蓄也急剧攀升。数据 显示，2019 年 12 月美国的个人储蓄存款总额为 10,514 亿美元，而到 2021 年 3 月， 这一数值已攀升接近 57,130 亿美元，增长了 443%。这种居民财富的显著增长为房地 产市场的资金流入提供了有力的支持，推动了市场的进一步复苏和增长。政府的积极 干预政策不仅成功缓解了疫情的冲击，还通过增加居民的可支配收入和储蓄，进一步 推动了住房需求的增长，成为第二次房地产浪潮中的关键因素。

最后，第二次房地产浪潮上涨过程中，新冠疫情提高居家办公的需求，为房价的 上涨提供一定的基本面的支撑。 在《住房需求与远程工作》（NBER 工作论文 30041）中，John A. Mondragon 和 Johannes Wieland 发现，COVID-19 引发的远程工作转变导致住房需求大幅增加，并 占近期房价总增长的至少一半。研究发现，远程工作较多的地区房价涨幅明显更高。 在控制净移民对房价的影响后，疫情期间从事远程工作的工人增加一个百分点意味 着从 2019 年 12 月到 2021 年 11 月房价将额外上涨 0.93%。

新冠疫情带来的不确定性和社会变化，如远程办公的普及，导致了人们对住房需 求的重新评估，特别是对郊区和小城市的需求上升，使得房地产市场的总体需求和结 构性需求都有了变化，这一因素在第一次浪潮中并不存在。

2. 产业发展和贫富分化对房价的影响

在 21 世纪的两次房地产浪潮中，房价变化在不同地区呈现出显著的区域特征和 趋势。首先，房价的地理变化表现出明显的区域差异，尤其是在高科技产业发达且迅 速发展的地区，房价涨幅尤为显著。在第二次房地产浪潮期间，许多软件和健康行业 蓬勃发展的城市，如旧金山、洛杉矶、波士顿，经历了更为剧烈的房价上涨。这些城 市由于科技和生物健康领域的迅猛发展，吸引了大量高收入的专业人士和技术人才。 高收入群体的涌入显著增加了住房需求，进一步推高了房价。同时，这一现象表明， 行业发展对房价具有直接影响，高收入职业群体在推动住房市场方面发挥重要作用。 其次，美国贫富差距较大的州中的重点城市也呈现出房价上涨速度更快的趋势。 这些城市通常是高收入群体的聚集地，房价上涨速度与所在州的整体房价走势形成 了显著分化。例如，尽管加利福尼亚州整体的房价涨幅相对较小，但由于核心城市内 财富的积累和投资需求的推动，旧金山、洛杉矶和圣地亚哥的房价涨幅远高于州平均 水平。贫富差距的扩大和财富集中效应使得这些城市在房地产市场中表现出更显著 的价格增长。这一现象不仅加剧了区域内经济不平等，也反映了区域内部住房市场的 独特动态。

2.1 高科技产业发展推动美国重点城市房价明显上涨

通过对比第二次房地产浪潮与第一次浪潮中实际房价的最高值，可以明显看到 不同地区房价的显著变化。 美国西部，尤其是中西部的大中城市，其房价已经远超第一次浪潮中的峰值。在 中西部城市中，达拉斯、丹佛和西雅图的实际房价超过了第一次浪潮高点的 30%，这 得益于经济增长、科技产业繁荣以及高收入群体的增加。例如，西雅图的房地产市场 因科技行业和高收入职业的推动，房价远超 2006 年的高点。 此外，波特兰和旧金山的房价也超出第一次浪潮顶点的 20%，尽管涨幅略低于上 述的中西部城市。在中西部，例外的是拉斯维加斯，第二次浪潮中的房价最高值仅为 第一次的 86%。 东海岸城市的房价表现则有所不同，夏洛特房价超过第一次浪潮顶点的 30%，波 士顿和亚特兰大超过了 10%，而坦帕和迈阿密的房价也超过了上一次浪潮的峰值，其 他城市则低于前一次浪潮的高点。

部分核心城市的房价上涨与产业发展之间的关系密切。根据 Dealroom 的数据， 2023 年美国风险投资额最高的州为加利福尼亚，全年投资额达 724 亿美元，彰显了 该州在科技和创新领域的强大吸引力。纽约州以 173 亿美元位居第二，受益于纽约 市在金融、健康和科技领域的领先地位；第三至第五名分别为马萨诸塞州（150 亿美 元）、德克萨斯州（72 亿美元）和科罗拉多州（44 亿美元）。这些州的重点城市在创 业和科技投资方面均表现活跃。 当风险投资涌入这些城市的核心产业，如科技、金融、医疗和创新领域，资本流 动不仅推动了相关行业的发展，还吸引了大量高收入的专业人士和技术人才。这些群 体对高品质住房的需求激增，直接推高了当地的房价。因此，2023 年和 2024 年，加 州的洛杉矶、旧金山和圣地亚哥，纽约州的纽约市，马萨诸塞州的波士顿，德克萨斯 州的达拉斯，科罗拉多州的丹佛，这些城市的房价均创下新高。房价的攀升与大中城 市高科技产业的蓬勃发展和风险投资的密集涌入密不可分。投资资金的流入推动了 这些核心城市经济的快速增长，并带动了住房市场的价格上涨，反映了投资和产业发 展对房地产市场的深远影响。

我们基于美国风险投资规模最大的两个行业具体分析产业发展与房价上涨之间 的关系。2023 年，美国的软件行业和健康行业吸引了大量的风险投资，成为投资的 主要热点。 具体来看，美国软件行业的风险投资额达到 407 亿美元，远超其他行业。这反映 了软件和科技领域的迅猛发展和持续吸引力。科技创新、人工智能、云计算和大数据 等前沿技术的快速进步吸引了大量资本投入，这不仅推动了相关企业的增长，也带动 了技术人才的流入，进而对房价产生了推动作用。 健康行业同样表现突出，风险投资额达到 390 亿美元。这一领域的投资主要集中 在生物技术、制药、医疗设备和数字健康等方面。随着全球对医疗健康的关注不断提 升，相关投资也显著增长。这些投资支持了医疗技术的发展，吸引了大量专业人才， 这些高收入的医药和健康行业从业者的涌入进一步推高了所在城市的住房需求。 相比之下，2023 年美国金融科技的风险投资额为 202 亿美元，虽有一定规模， 但远低于软件和健康行业。

软件行业不仅是美国风险投资规模最大的行业，也是美国经济的关键支柱之一。 根据 BSA 基金会的测算，软件行业在新冠疫情期间继续发挥着至关重要的作用，为 全国各地的就业市场提供了坚实支持。2020 年，软件行业为美国经济提供了超过 1580 万个就业岗位，这一数字比 2018 年增长了 5.9%。这一增长反映了软件行业在支持经 济复苏和推动就业方面的显著作用，对疫情期间的经济恢复具有重要作用。同时，软 件技术的普及和应用促进了各行业的数字化转型，增强了企业的运营效率和创新能 力，从而在整体经济中发挥了重要作用。

软件行业不仅推动了自身领域的就业增长，还对许多其他行业产生了积极的影 响。2020 年，软件行业支持了超过 1250 万个非软件就业岗位，这一数字比 2018 年 增长了 5.5%。这表明，软件行业的影响已经超越了技术领域，对零售、金融、医疗、 教育等多个行业提供了支持。 在加州意识形态的孕育下，加州成长为全球高科技，尤其是软件行业的中心。 理查德·巴布鲁克和安迪·卡梅伦对加州意识形态定义为：“这种意识形态是 20 世纪 60 年代的嬉皮士反主流文化（本身根植于政治激进主义的沃土）与加州新企业 家对自由市场原则的热情拥护相结合的产物。”加州的意识形态反抗精神深植于 20 世 纪 60 年代的嬉皮士文化。嬉皮士运动起源于对战后美国主流社会的反抗，尤其是对 消费主义、传统家庭价值观、军事干预政策以及宗教保守主义的强烈抵制。这一文化 运动在加州，特别是旧金山和洛杉矶，得到了广泛的传播和发展，成为探索精神自由、 追求个性解放的象征。嬉皮士们反对物质主义和社会束缚，提倡爱与和平，尝试通过 迷幻药物、冥想和艺术来探索自我和精神世界。这种激进的反叛态度使他们被当时的 主流社会视为“垮掉的一代”。

然而，“垮掉的一代”并没有真正的垮掉，而是成为了时代变革的中流砥柱，创 造了以科技为引擎的时代。 洛杉矶和旧金山等城市曾是“垮掉的一代”青年亚文化的集中地，不同于欧洲亚 文化的文学和艺术倾向，加州的青年文化逐渐形成了以科技创新为核心的特色，这种 趋势特别明显地体现在加州大学伯克利分校和斯坦福大学的校园中，推动了科技精 英文化的崛起。 加州的自由主义和反叛精神培育了一个独特的环境，使创新者和企业家能够自 由探索新想法，打破传统的约束，推动了科技的迅猛发展。硅谷的崛起便是这一意识 形态的最佳例证。作为全球科技创新的中心，硅谷诞生了苹果、谷歌、Facebook、特 斯拉等世界顶尖的科技公司。这些企业不仅颠覆了传统行业，还塑造了 21 世纪的数 字经济。加州开放的文化氛围吸引了全球顶尖的人才，他们在这里得以自由发挥创造 力，推动技术突破和产业变革。

从各州的数据来看，加州在美国软件行业的发展中处于领先地位，其在就业、产 出规模和研发投入等方面均远超其他地区。2018 至 2020 年间，加州的软件行业共支 持了约 219 万个就业岗位。这一规模不仅展现了软件行业在加州经济中的重要作用， 也反映了其对整体就业市场的巨大贡献。其中，软件行业直接新增岗位约 62 万个， 显著推动了本地就业增长，也有能力吸收外部的优质技术人才。 在产出方面，加州软件行业的贡献尤为突出，产生了约 2,695 亿美元的生产总 值。这一数字表明，加州的软件行业不仅在创造就业机会方面表现出色，还在经济产 出上发挥了重要作用。研发投入方面，加州的软件行业在 2018 至 2020 年间投入了 约 537 亿美元，这一巨额投资支持了行业的技术创新和发展，进一步巩固了其在全 球软件市场中的领先地位。

洛杉矶和旧金山的软件信息行业从业人员占比远远高于美国的平均水平，这一 趋势在过去十年中尤为显著。2014 年，美国软件信息行业的从业人员占总就业人口 的比例为 2.2%，而洛杉矶和旧金山的软件信息行业从业人员占比分别高达 5.8%和 5.1%，大大超过了全国的平均水平。这表明，加州的这两个主要城市早已成为软件信 息技术和相关产业的集中地，对人才的吸引力非常强。 到 2022 年，尽管美国软件信息行业从业人员的全国平均占比略微下降至 1.9%， 洛杉矶和旧金山的信息行业却依然保持了强劲的增长势头。

具体来说，洛杉矶的软件信息行业从业人员占比从 2014 年的 5.8%增长至 2022 年的 6.4%，而旧金山的增长更为显著，2014-2022 年从业人员占比从 5.1%上升至 6.3%。 增长不仅反映了这两个城市在信息技术领域的持续扩展和主导地位，也显示了它们 对高素质人才方面的巨大吸引力。 在这种背景下，加州的软件行业在洛杉矶和旧金山等核心城市的集聚效应愈加 明显。随着越来越多的高技能的软件信息行业从业人员涌入，洛杉矶和旧金山的人 口素质和收入水平持续提升。这一系列因素推动了房价的不断上涨，形成了一个由 人口增长和收入增加共同推动的房地产市场繁荣局面。因此，加州这些软件信息行 业高度集中的核心城市，特别是洛杉矶和旧金山，在第二次房地产浪潮中经历着显著 的房价增长。

健康和生物医药行业的迅速发展影响部分城市房地产市场的发展。2018-2022 年， 旧金山湾区在健康科技领域的风险投资总额达到了 380 亿美元，而在生物技术与制 药领域的风险投资则达到了 350 亿美元。两者合计投资额高达 730 亿美元，使旧金 山湾区在美国主要城市中排名首位。 在美国其他主要城市中，波士顿、纽约、圣地亚哥和洛杉矶紧随其后，这些城市 在健康科技和生物医药领域也获得了大量投资。这些投资的涌入促进了这些城市的 产业发展，进一步推动了住房需求的增加，从而推高了房价。 丹佛在健康科技领域的投资较为突出，2018 至 2022 年，风险投资总额为 30 亿 美元，而西雅图在生物技术与制药领域的投资总额达到了 40 亿美元。这些城市的房 价在第二次房地产浪潮中也显著上涨，高于第一次房地产浪潮的实际房价最高值。

纽约和波士顿的健康行业从业人员占比一直显著高于美国平均水平，这一优势 在十年前就已经十分明显。2014 年，全美健康行业从业人员占总就业人口的比例为 14.0%，而纽约和波士顿的这一比例则分别达到了 17.4%和 18.2%。这些数据表明，纽 约和波士顿在医疗和健康领域的集中度远超全国平均水平，凸显了这两个城市在该 领域的强大影响力和丰富的就业机会。 到 2022 年，全美健康行业从业人员占比略微上升至 14.1%。与此同时，纽约和 波士顿在这一领域的表现依旧强劲。纽约的健康行业从业人员占比进一步上升至 18.6%，显示出该行业在纽约的持续增长势头；而波士顿的占比则微升至 18.4%，继 续保持在全国前列。

健康和生物医药行业的强劲发展不仅带动了当地经济的繁荣，也对房地产市场 产生了深远的影响。以波士顿为例，随着高收入专业人才的涌入和投资的增加，城市 房价在行业发展推动下不断攀升，成为美国东北部核心城市中唯一一个第二次房地 产浪潮期间房价顶点超过第一次浪潮价格顶点的城市。 尽管纽约也是健康行业快速发展的中心城市，但在第二次房地产浪潮中，其实际 房价的最高值却未能超越第一次浪潮的顶峰。这主要是因为纽约高昂的生活成本和 高税率政策，导致了部分低收入和高收入群体的外流。波士顿的人口在 2012 年为 64.3 万人，2022 年增长至 65.1 万人，年化增速 0.12%；而纽约的人口则从 2012 年 的 835 万人下降至 2022 年的 834 万人，年化增速-0.01%。人口数据反映出，尽管行 业发展迅速，但城市政策和生活成本对人口流动和房价的影响也同样显著。 同时，部分城市虽然并非高科技投资的核心区域，但受益于高科技龙头企业的 外迁和产业扩散，吸引了大量高收入人口的流入，推动了房价的快速上涨。例如，菲 尼克斯和西雅图的房价在近几年内迅速攀升，部分得益于加州科技企业的外溢效应 和人口转移。加州的高房价和生活成本迫使许多科技公司及其员工选择在相对成本 较低的州开展业务和定居，从而推动这些迁入州的主要城市房价大幅上涨。

数据显示，2016 年至 2019 年间，迁入亚利桑那州的人口中有 24%来自加利福尼 亚；而迁入华盛顿州的人口中则有 20%来自加州。这一迁移趋势不仅仅因为这两个州 与加州地理位置相近，更与高科技产业的扩散和转移密切相关。 亚利桑那州的科技行业在过去几年中发展迅速，已经成为推动该州经济增长的 重要力量。

根据亚利桑那州技术委员会发布的《亚利桑那州技术产业影响季度报告》，2019 年第四季度，亚利桑那州的技术就业增长速度是美国整体经济的 2.1 倍，显示出该 州科技行业的强劲势头。亚利桑那州在风险投资方面也表现出色，2019 年第四季度 风险投资总额达到 8.64 亿美元，平均初创企业的估值为 390 万美元，反映出该州在 科技创业领域的蓬勃发展。 科技巨头在亚利桑那州的投资进一步巩固了该州的科技产业实力。例如，英特 尔于 2021 年在亚利桑那州钱德勒的 Ocotillo 园区启动了两座新的先进芯片工厂的 建设项目。该项目总投资超过 200 亿美元，创造了 3,000 多个高科技、高薪职位、 3,000 个建筑工作岗位，并为当地社区提供了约 15,000 个额外的间接工作机会。同 样地，谷歌也在 2023 年 9 月于梅萨动工建造了一座耗资 6 亿美元的新数据中心，标 志着该公司在亚利桑那州的首次实体业务布局。

华盛顿州的西雅图更早已是全球科技产业的重要中心。作为亚马逊和微软的总 部所在地，西雅图吸引了大量的科技人才和企业。1994 年亚马逊在西雅图成立，公 司迅速成长为全球最大的电子商务和云计算公司之一，其在市区的庞大办公园区， “亚马逊校园”，进一步巩固了西雅图作为科技中心的地位。而微软自 20 世纪 70 年 代末在西雅图郊区的雷德蒙德市建立总部以来，一直是该地区科技产业发展的基石。 此外，谷歌、Facebook、苹果等加州的科技巨头也在西雅图设立了大型研发中心， 进一步推动了该市科技产业的发展。谷歌自 2004 年在西雅图开设第一家办公室以来， 不断扩展其在该市的业务，现已成为西雅图最大的科技雇主之一。苹果自 2016 年收 购了西雅图的人工智能公司 Turi 后，也迅速扩展了在西雅图的研究团队。

2.2 贫富分化严重,城市间房价变动差异大——以加州为例

在第二次房地产浪潮中，加州的三个典型城市——洛杉矶、旧金山和圣地亚哥， 其房价都超过了第一次房地产浪潮的顶点。这一现象突显了这些城市在经历第二次 房地产浪潮时的显著房价增长，显示出这些城市在房地产市场中的强劲表现。 然而，与这三座典型城市的房价走势形成鲜明对比的是，加利福尼亚州整体的 平均房价在第二次房地产浪潮中的上涨相对温和，实际房价的最高点仅为第一次房 地产浪潮顶点房价的 97%。这一差异清晰地表明，加利福尼亚州内核心城市的房价 走势与全州整体房价走势之间存在显著的分化。这种分叉现象可能反映出州内不同 城市在经济发展、人口流动和市场需求等方面的差异，从而导致房价增长的不同步。

密歇根大学的张福栋（Fudong Zhang）在 Inequality and House Prices 一文中发 表观点：无论是在国家间还是在美国各州之间，前 5%收入人群的收入份额增长与区 域房价增值都呈现正相关。在后续的论证中，他将房价和贫富分化正相关的原因总结 为以下三点： 一是高收入者的投资动机。随着贫富分化的加剧，高收入者越来越多地将住房作 为一种投资工具。由于富有家庭在进行投资决策时受到的市场摩擦较少，他们的住房需求对个人 和市场条件的变化反应更加灵敏。这导致了房价的上涨，因为富有家庭的住房需求能 够更快地调整，从而推动房价上升。 二是市场摩擦与不平等的交互作用。市场中的摩擦（如住房资产调整成本）对不 同财富群体有不同的影响。这些摩擦会放大贫富分化，而贫富分化又反过来加剧市场 摩擦。这种交互作用使得当不平等加剧时，房价也随之上涨。 三是财富集中与住房市场的反馈循环。随着房价上涨，财富集中在富人手中，而 这种集中又进一步推动了房价上涨。这个反馈机制使得房价对基本经济因素的变化 反应更为强烈，尤其是在收入增长的情况下。

在贫富差距较大的地区，核心地段的房价上涨幅度往往更大。核心地段通常具 有便利的交通、优质的教育资源、繁华的商业区以及其他高质量的生活设施，这些特 征使其成为富裕阶层的首选居住地。由于这些区域的土地供应有限，面对高收入人群 的强劲需求，房价自然被推高。与此同时，低收入群体在核心地段购房的能力有限， 导致这些区域的房价上涨幅度不受低收入购房需求的抑制。总而言之，富裕阶层的购 房需求不断上升，进一步推高了核心地段的房价，形成一种供需失衡的局面。这种现 象使得核心地段的房价上涨幅度显著高于其他地区，加剧了房地产市场中的不平衡。 加州的基尼系数较大，反映出州内显著的贫富差距。2022 年，加州的工资分布 相较于美国平均水平表现出鲜明的两极分化特征：一方面，低收入群体数量庞大；另 一方面，高收入群体也占据了相当的比例。

不均衡的收入分布使加州在全国范围内显得格外特殊。加州的基尼系数不仅高 于全国平均水平，而且呈现出逐年上升的趋势，进一步凸显了收入不平等的加剧。加 州的基尼系数从 2005-2009 年的 0.469 上升到 2016-2020 年的 0.487，这一趋势表 明，随着时间的推移，加州的贫富差距正在不断扩大，收入不平等问题日益严重。

在 2.1 中描述了加州的高科技环境在自由主义和反叛精神下构建和成长，开放 的劳动力市场、高度的创业灵活性、个人的自由流动都是加州科技中心硅谷的显著特 征。显然，这种自由的氛围为知识的传播、科技的发展以及新产业的孕育提供了舒适 的温床。 在区域发展的进程中，当一部分公司在区域内处于统治地位时，区域的基础设施、 人才储备以及聚集效应，才是地区维持长久活力的最重要的因素。这种发展也孕育了 贫富分化和区域发展的不平衡。加州贫富差距的日益加剧，也是在高科技聚集和数字 统治环境下伴生的。塞德里克·迪朗在《技术封建主义》一书中写道：“今天的硅谷 是一个累积过程的结果，在这个过程中，参与者从最初的微小优势中越来越多地受益 于彼此的共同存在，从而导致与其他地区的重大差异。” 在数字控制和资本聚集的情况下，创新和财富的分配变得更加集中。随着科技巨 头的崛起和不断扩张，这些公司不仅掌控了大量的经济资源，还通过数字技术和大数 据的优势，进一步巩固了其市场地位。这样的结果是，少数科技公司和其高收入员工 享有巨大的财富和资源，而其他行业和低收入群体则被排除在这种财富积累的过程 中。从而形成了大中城市与小城市之间的隔离，城市与乡村之间的隔离，以及城市内 部不同社群的分化。

这是数字统治时代下的苦难。20 世纪 70 年代，加州对信息技术和科技创新注入 了大量资本和人力，赋予了个人摆脱大企业和大政府束缚的能力。然而，当这些技术 创新逐渐成就新的庞大企业时，曾经赋予个人自由的工具反而成为了新的权力集中 点。这些科技巨头利用其掌控的技术和数据资源，重新构建了社会权力的分配模式， 创造了一种新的垄断形式。 这些新兴的科技巨头不仅垄断了市场，还通过对信息流的控制，塑造了公众的认 知和行为。他们的影响力远远超出了经济领域，渗透到社会生活的方方面面，从社交 媒体到电子商务，从人工智能到云计算，科技巨头掌握的技术和数据不仅决定了经济 走向，也深刻影响了人们的日常生活和思维方式。这种新的数字统治，不仅没有减轻 社会的不平等，反而加剧了贫富差距的扩大。 综上，加州贫富差距的扩大与该州的产业发展有着密切的联系。具体而言，2022 年，加州的信息行业从业人员占比为 2.94%，然而，这一比例在洛杉矶和旧金山等重 要城市中显著更高，分别达到了 6.35%和 6.25%。这种大量信息行业从业人员的集中， 使得这些城市成为该行业的核心聚集地。 从收入的角度来看，信息行业的收入中位数远高于其他行业，导致了区域内收入 差距的加剧。这种高收入行业的集中分布，使得高收入群体主要集中在加州的主要城 市中，进一步拉大了全州的贫富差距。信息行业的蓬勃发展虽然推动了经济增长，但 也在一定程度上加剧了加州内部的收入不平等，形成了明显的经济两极化现象。

加州的贫富差距在美国各州中位居第一，这种财富不均衡现象在房地产市场中 表现得尤为突出。加州的洛杉矶、旧金山和圣地亚哥等核心城市，汇聚了大量高收入 的专业人士和技术人才，这些城市不仅拥有丰富的投资资本，还吸引了众多高收入群 体。这些优质资源的集中，使得这些城市的经济发展异常繁荣，同时也推动了房价的 迅速上涨。在第二次房地产浪潮中，这些城市的房价大幅超越了第一次浪潮的顶点水 平，展现出强劲的增长势头。

相比之下，加州的其他地区，由于居民收入水平和经济发展水平相对较低，缺乏 足够的推力来快速推动房价上涨。这些区域的房价在房地产浪潮中的上涨幅度相对 较小，表现出与核心城市房价走势的明显分叉。这种现象反映了加州房地产市场的区 域差异，即核心城市由于其经济优势和资源集聚，房价走势显著高于其他地区，而后 者的房价涨幅则受到经济条件和收入水平的制约。

3. 展望美国房地产市场对经济和政治的影响

房地产是美国经济的重要支柱，直接影响着国民经济的多个方面。作为一项涉及 建筑、金融、制造业等多个行业的关键产业，房地产市场的健康与稳定对就业、消费 和经济增长至关重要。同时，房价的走势差异也反映着较长时间尺度的产业发展、人 口流动和阶层变化，因此我们可以从房地产市场的特征对美国的国内政治生态和选 举结果进行分析和前瞻。

3.1 房地产是美国经济的重要支柱

疫情初期，尽管整体经济面临巨大压力，但美国房地产市场在宽松货币政策的 支持下却显示出惊人的韧性，并迅速复苏。这种复苏不仅为房地产市场本身注入了活 力，也对美国的整体经济产生了积极的影响，房地产市场对 GDP 增长起到了显著的 正向拉动作用。 2020 年，美国经济受疫情冲击严重，实际 GDP 增速为-2.2%，出现了明显的萎缩。 然而，住宅投资在这种逆境中仍然对 GDP 增长贡献了 0.28 个百分点，成为少数几个 对经济起到正向拉动作用的领域之一（另一个正向贡献的指标是政府消费和投资）。 这表明，即使在整体经济下滑的情况下，房地产市场在宽松货币支持下的增长为经济 增长提供了一定的支持。2021 年，随着经济逐步复苏，美国实际 GDP 增速跃升至 5.8%。 在这一年中，住宅投资对 GDP 的贡献进一步上升，拉动了 0.47 个百分点。

近年来，美国房地产市场在 GDP 中的比重逐渐上升，表明这一行业在整体经济 中的重要性日益凸显。2023 年，美国房地产行业的增加值达到了 33,256 亿美元，占 GDP 的比重为 12.2%，相比 1990 年的 10.9%有了明显提升，反映出在住房需求和市场 活跃度不断提升的背景下，房地产市场在经济中的影响力不断扩大。 尽管住房投资和消费占 GDP 的比重略有下降，但其依然是 GDP 的重要组成部分。 2023 年，住房固定投资占 GDP 的比重为 3.29%，住房服务占 GDP 的比重为 11.43%， 两者合计达到了 14.72%。这一比例表明，房地产市场不仅通过投资拉动了经济增长， 还通过消费为经济提供了稳定的支持。

住宅建设作为重要的经济活动，为居民带来新的收入和就业机会，也会为当地 政府带来额外的收入。美国住房建筑商协会（NAHB）测算了一个典型州内建造 100 套 单户住宅、100 套出租公寓以及花费 100 万美元进行住宅改造产生的经济效益。 具体而言，新建 100 户单户住宅可以产生 3,040 万美元的当地收入，为政府带 来 610 万美元的税收等收入，并且增加 419 个岗位。而这些住宅对经济的后续影响 中，每年可以为当地带来 460 万美元的收入，为政府带来 160 万美元的税收并且提 供 78 个就业岗位。 新建 100 户多户住宅（出租公寓）可以产生 1,240 万美元的当地收入，为政府带 来 330 万美元的税收等收入，并且增加 170 个岗位。而这些住宅对经济的后续影响 中，每年可以为当地带来 290 万美元的收入，为政府带来 84 万美元的税收并且提供 49 个就业岗位。 花费 100 万美元进行住宅改造可以产生 89 万美元的收入，15 万美元的政府收入 以及 12.3 个工作岗位。

房地产与通货膨胀之间存在着复杂而紧密的联系。 首先，房地产价格的波动能够通过财富效应、资产负债表效应、信贷效应和托宾 q 效应等机制，显著影响社会总需求。当社会总供给保持相对稳定时，这些需求方面 的变化往往会对通货膨胀产生直接的压力。 反过来，通货膨胀也会通过一系列效应来影响房地产市场。利率效应是其中最为 显著的，通胀上升通常会导致利率上调，从而抑制购房需求。同时，通胀还通过保值 增值效应，使房地产成为投资者寻求保值的首选资产之一，进一步推高房价。此外， 成本效应和收入再分配效应也对房地产市场的供需关系产生深远影响，导致房地产 价格的波动加剧。因此，房地产市场与通货膨胀之间形成了一个相互影响的反馈机制， 推动了市场价格的不断变化。

从消费端来看，住宅对通货膨胀（CPI）的影响显著，特别是在近年来表现尤为 突出。2024 年 7 月，美国消费者价格指数中的住宅类支出占比高达 34.25%，成为 CPI 权重最大的单一组成部分。其中，住宅租金的占比为 10.42%，而业主住宅等价租金 的占比更是高达 22.49%。

在过去六年中，住宅在 CPI 中的权重呈现出稳步上升的趋势，仅在 2022 年略低 于 30%。然而，从 2023 年开始，这一比重迅速上升，2023 年和 2024 年住宅占 CPI 的 权重分别同比增长了 12%和 4%。这种趋势反映出住宅成本在整体消费支出中的重要 性日益增加，对通胀的影响力也随之增强。随着住宅类支出的权重不断上升，房地产 对整体通胀水平的推动作用更加明显，成为影响 CPI 波动的重要因素之一。

3.2 基于房地产市场的美国大选前瞻

房地产市场的趋势性和周期性变化，不仅反映出房地产市场自身供求关系和宏 观经济的变化，也展现了人口变化以及背后的产业发展和社会发展趋势，因此可以从 美国城市房价相对和绝对的变化中，寻找美国政治生态变化的脉络，并对美国大选和 其他政治事件进行前瞻性分析。

3.2.1 房价和物价上涨速度或许影响党派支持率的变化方向

房地产市场不仅是经济的重要支柱，对政治的影响也不容忽视。通过分析 2016 年至 2020 年美国总统大选中两党支持率的变化情况，尤其是民主党和共和党在各州 的相对支持率，我们可以看到，房价上涨迅速和生活成本上升较快的城市，往往伴随 着民主党相对支持率的上升。比如，在西雅图（华盛顿州）、菲尼克斯（亚利桑那州）、 亚特兰大（佐治亚州）、丹佛（科罗拉多州）和波特兰（俄勒冈州），2016 至 2020 年 房价大幅上涨，生活成本显著提高，这些城市所属的州在 2020 年的大选中表现出民 主党相对支持率的提升。

相对而言，房价涨幅较小但生活成本有一定上涨的城市，如华盛顿（哥伦比亚特 区）、芝加哥（伊利诺伊州）、迈阿密（佛罗里达州）、洛杉矶（加利福尼亚州）和纽 约（纽约州），所属州 2020 年大选中共和党的支持率则有所上升。

上述特征表明，房地产市场的变化不仅仅是经济现象，也深刻影响了政治格局 的演变。由此，我们可以通过分析 2020 年到 2023 年这些重点城市房价和生活成本 的变化，对 2024 年大选进行前瞻性分析。

加利福尼亚州一直是民主党的铁杆支持州，民主党和共和党之间的支持率差距 始终较大。2016 至 2020 年期间，加州的三个主要城市中，只有圣地亚哥的房价和生 活成本涨幅超过了美国平均水平，而洛杉矶的房价低于全国平均水平，旧金山的生活 成本涨幅也远低于美国平均值。这一变化与加州 2020 年大选中民主党支持率较 2016 年有所下滑的趋势相呼应。2020 至 2023 年间，加州的三个主要城市房价涨幅均高于 全国平均水平，旧金山的生活成本涨幅略低于全国平均水平，而洛杉矶和圣地亚哥的 生活成本则大幅上涨。

在 2016 年和 2020 年的大选中，内华达州均由民主党获胜。2016 年，内华达州 共和党的支持率为 45.5%，而民主党则获得了 47.9%的支持率；到了 2020 年，共和党 的支持率上升至 47.7%，而民主党进一步上涨至 50.1%，共和党相对民主党的支持率 提高了 0.1%。从 2020 年到 2023 年，拉斯维加斯的房价和生活成本涨幅均高于美国 平均水平，2024 年大选中，内华达州的支持率变化方向仍充满不确定性。

在 2016 年和 2020 年大选中，科罗拉多州的民主党支持率始终领先于共和党， 而且这一优势在不断扩大。2016年，民主党和共和党的支持率分别为48.2%和43.3%； 到了 2020 年，支持率分别为 55.4%和 41.9%，两党之间的差距进一步拉大。与此趋势 相呼应的是，2016-2020 年，丹佛的生活成本上涨幅度为 3%，略低于美国平均水平， 房价上涨 27%，涨幅远超美国平均值。2020 至 2023 年，丹佛的房价和生活成本的涨 幅均高于全国平均水平，涨幅分别为 30%和 34%。

马萨诸塞州一直是民主党的稳固支持州。在 2016 年和 2020 年大选中，民主党 在该州的支持率始终显著领先于共和党，且 2020 年的支持率相比 2016 年有所上升。 具体来说，2016 年民主党支持率为 60.0%，共和党为 32.8%；到了 2020 年，民主党 支持率上升至 65.6%，而共和党略降至 32.1%。这一政治趋势与波士顿的经济表现相 呼应，2016 至 2020 年间，波士顿的生活成本和房价涨幅均超过了美国平均水平。然 而，2020 至 2023 年间，虽然波士顿的生活成本涨幅依然高于全国平均值，但房价涨 幅相对疲软，仅上涨了 23%，低于美国 26%的平均涨幅。

伊利诺伊州同样是民主党的传统票仓。在 2016 年和 2020 年大选中，民主党在 该州的支持率一直远远领先于共和党。2016 至 2020 年期间，芝加哥的生活成本涨幅 略低于美国平均水平，同时，房价涨幅仅为 9%，显著低于美国 22%的平均值。与此相 对应的是，2020 年大选中，共和党支持率上升了 1.8%，民主党支持率也涨了 1.7%， 共和党相对支持率有所提升。2020-2023 年，芝加哥的生活成本和房价上涨幅度延续 了 2016-2020 年的趋势，生活成本涨幅继续弱于全国平均值，而房价仅上涨了 16%， 远低于美国 26%的平均涨幅。

纽约州是深蓝州的典型代表，民主党在该州始终占据主导地位。2016 至 2020 年 期间，纽约的生活成本上涨了 10%，高于全国平均水平的 5%，但房价上涨幅度仅为 14%，远低于全国 22%的平均值。与此趋势相呼应的是，2020 年大选共和党的相对支 持率微增了 0.1%。2020-2023 年，纽约的房价上涨了 22%，生活成本上涨了 24%，两 者均低于美国平均水平。

佛罗里达州在 2016 年和 2020 年的大选中一直是共和党的坚实选区。2016-2020 年，坦帕的房价涨幅高于美国平均水平，生活成本的上涨幅度远低于全国平均值；而 迈阿密的房价和生活成本涨幅均低于全国平均值。与这一经济趋势相对应的是，共和 党在佛罗里达州的支持率从 2016 年的 49.0%上升至 2020 年的 51.2%，而民主党的支 持率仅从 47.8%小幅上涨至 47.9%，共和党的支持率增幅显著超过民主党。进入 2020 至 2023 年，坦帕的房价和生活成本分别上涨了 46%和 52%，远高于全国平均水平；迈 阿密的房价和生活成本则分别上涨了 45%和 30%，同样高于全国平均值。

相比于 2016 年大选，2020 年亚利桑那州、佐治亚州和密歇根州的选票从红转 蓝，显示了这些州在政治上的动荡格局。2024 年大选中，这三个地区可能会面临较 大的不确定性。 亚利桑那州首府菲尼克斯在 2016 至 2020 年间的房价涨幅达到 33%，远超美国平 均水平，生活成本涨幅则为 4%，略低于全国平均值。这一经济现象与 2020 年大选中 民主党支持率的上升相对应，民主党在亚利桑那州的支持率超过了共和党。2020- 2023 年，菲尼克斯的房价继续大幅上涨，涨幅达 48%，生活成本也上升了 27%，两者 均显著高于美国平均水平，反映出该地区经济的强劲增长和持续吸引力。

佐治亚州的亚特兰大在 2016 至 2020 年间，房价涨幅略高于美国平均水平，生 活成本的上涨幅度也超过了全国平均值。这一经济趋势与 2020 年大选结果密切相关， 当年佐治亚州由红转蓝，成为民主党的选区。2020-2023 年，亚特兰大的房价和生活 成本上涨特征延续了这一趋势，房价上涨了 30%，生活成本上涨了 35%，均高于全国 平均水平。

密歇根州的核心城市底特律在 2016 至 2020 年期间的房价涨幅略高于全国平均 水平，而生活成本涨幅则显著低于全国平均水平。2020-2023 年，底特律的房价涨幅 为 19%，远低于全国平均房价 26%的涨幅；而生活成本则上涨了 37%，高于全国平均 生活成本 26%的涨幅。

除了这三个在 2020 年选举中发生翻转的州，其他一些在 2016 和 2020 年保持相 同选票颜色的州，2024 年也存在变局的可能。 北卡罗来纳州在 2016 年和 2020 年的选举中都是共和党获胜。2016-2020 年北卡 罗来纳州的夏洛特房价上涨幅度高于美国平均水平，生活成本上涨幅度略低于美国 平均值。与之相对应的，2016 年北卡罗来那州共和党支持率为 49.8%，民主党支持率 为 46.2%；2020 年北卡罗来那州共和党支持率略升至 49.9%，民主党支持率显著上升 至 48.6%，民主党的相对支持率有所提升。2020-2023 年，夏洛特的房价和生活成本 涨幅均高于全国平均水平，其中房价上涨幅度为 35%，远高于 26%的全国平均值。

在 2016 年和 2020 年的选举中，明尼苏达州的选票均倾向于民主党且民主党的 支持率有所提升。具体而言，2016 年共和党在明尼苏达州的支持率为 44.9%，而民主 党的支持率为 46.4%；到 2020 年，共和党的支持率略微上升至 45.3%，但民主党的支 持率显著上涨至 52.4%。在这一期间，明尼苏达州的房价和生活成本上涨幅度与全国 平均水平相近，其中房价上涨幅度略高于全国平均值，生活成本上涨幅度略低于全国 平均水平。2020-2023 年，明尼阿波利斯的房价上涨幅度为 15%，生活成本上涨幅度 为 21%，涨幅均显著低于全国平均水平。

德克萨斯州作为共和党的传统大本营，在 2016 年和 2020 年的大选中均由共和 党获胜。2016-2020 年，德克萨斯州达拉斯的房价和生活成本上涨幅度均略低于全国 平均水平。与之相对应的是，与 2016 年相比，2020 年共和党的支持率下降了 0.2%， 而民主党的支持率则上升了 3.2%。2020-2023 年，达拉斯的房价和生活成本上涨幅度 均高于全国平均水平，房价上涨幅度为 38%，生活成本上涨幅度为 33%。

3.2.2 产业转移和人口外溢影响解析

基于 U.S. Census Bureau 数据，2016-2019 年，美国内部各州人口流动情况中， 德克萨斯州和佛罗里达州人口流入量远超其他地区，人口净流入分别超过 150 万人 和 100 万人。主要原因在于这两个州提供了相对低的生活成本、良好的就业机会、 以及有利的税收环境。 首先，德克萨斯州和佛罗里达州大中城市的生活成本相比于一些大城市如纽约 或加利福尼亚州的洛杉矶要低得多。此外，这两个州的气候也吸引了许多人，尤其是 佛罗里达州，其温暖的气候对退休人士和希望避开寒冷气候的人尤其有吸引力。 其次，这两个州提供了丰富的就业机会。德克萨斯州的能源、科技、制造和医疗 保健行业蓬勃发展，吸引了大量的专业人才和工人。德州的一些重要城市，如奥斯汀、 达拉斯和休斯顿等，已经成为了美国科技行业的新兴中心，吸引了大量高科技公司和 初创企业。同样，佛罗里达州的旅游业、房地产和医疗保健行业也创造了大量的就业 机会。 税收政策也是一个重要因素。德克萨斯州和佛罗里达州都没有州所得税，这对许 多希望最大化收入的人来说具有很大吸引力。这种税收优惠政策，不仅吸引了个人， 也吸引了许多企业选择在这些州设立总部或扩展业务，从而进一步推动了人口流入。

结合人口流入和房价走势的分析，我们发现，部分房价涨幅较高的地区受益于周 边高科技产业的外扩和技术人口的外溢效应。这些迁入的人口往往带有原居住地的 政治倾向，从而影响到新居住地的选民结构和政治格局。 2016 年至 2020 年期间，房价上涨最快的四个城市分别是菲尼克斯、夏洛特、西 雅图和亚特兰大，它们分别位于亚利桑那州、北卡罗来纳州、华盛顿州和佐治亚州。 这四个州虽然人口迁入规模不及佛罗里达州和德克萨斯州，但仍然位居前列。四年内， 这些州从美国其他地区净流入的人口均在 40 至 50 万人之间，显示出显著的吸引力。

我们在 2.1 节当中详细描述了科技产业和人口从加利福尼亚州流向亚利桑那州 和华盛顿州的情况。2016 年至 2019 年，迁入亚利桑那州和华盛顿州的人口中，分别 有 24%和 20%来自加州。这一迁移趋势与加州高昂的房价和生活成本密切相关，促使 许多科技公司和员工选择生活成本较低的州定居，进而带动了这些地区房价的上涨。 亚利桑那州的科技行业在过去几年中迅速发展，吸引了大量投资。例如，英特尔在该 州的钱德勒建设了两座新芯片工厂，谷歌也在梅萨启动了数据中心的建设。相比之下， 西雅图作为亚马逊和微软的总部所在地，早已成为全球科技中心，吸引了大量科技人 才和企业。加州的科技巨头如谷歌、Facebook、苹果也在西雅图设立了研发中心，这 进一步推动了当地房价的上涨。 在这种背景下，亚利桑那州和华盛顿州的政治格局也发生了显著变化。由于加利 福尼亚州长期以来是民主党的大本营，该州的民主党支持率远高于共和党，随着人 口向亚利桑那州和华盛顿州的流动，这两个地区的民主党支持率呈现出上升的趋势。 特别是在亚利桑那州，2020 年大选中，民主党在该州获胜，这是自 1996 年以来亚利 桑那州首次由红转蓝，标志着该州政治格局的显著转变。

随着高科技产业在亚利桑那州和华盛顿州的进一步扩展，未来选民的政治倾向 可能会持续受到这些迁入人口的影响，促使这些州在未来的选举中更倾向于支持民 主党。同时，随着房价的持续上涨和经济的快速发展，这些州可能会在未来大选中成 为更加重要的战场，影响全美的政治格局。 2016 年至 2019 年期间，佐治亚州和北卡罗来纳州的人口流入大部分来自佛罗里 达州，体现了佛罗里达州居民向这些州迁移的显著趋势。在此期间，佐治亚州的国内 迁入人口中，有 17%来自佛罗里达州，而北卡罗来纳州的国内迁入人口中，10%来自 佛罗里达州。

然而，仅仅观察各州流入人口的迁出地是不足够的，迁入人口的结构特征（如年 龄）也十分重要。与亚利桑那州和华盛顿州不同的是，佛罗里达州共和党支持率呈上 升趋势，而作为大量流入人口来自于佛罗里达州的北卡罗来纳州和佐治亚州民主党 的支持率却呈现上涨的态势。

因此，在分析各州的政治倾向时，不能仅仅考虑流入人口的原住地的政治倾向， 人口流入的结构同样是一个重要因素。即使来自相同原住地的迁入人口，其政治倾向 也可能因年龄、教育水平、职业类型等因素而有所不同。 佛罗里达州的退休人员流入高居全国第一。大量老年人移居佛罗里达的主要原 因包括温暖气候、税收优惠、退休社区和生活方式。佛罗里达的温暖气候吸引了那些 希望在冬季避寒的退休者。此外，该州没有州所得税，并提供多种老年人税收减免政 策，使生活成本较低。佛罗里达还有许多专为老年人设计的退休社区，提供便利设施 和医疗服务，满足他们的需求。丰富的娱乐活动、优质医疗设施以及自然景观也使佛 罗里达成为老年人理想的退休地，提供了充实的社交和户外生活。

北卡罗来纳州近年来的人口流入主要得益于其快速的经济发展和蓬勃的高科技 产业。大量青年人和中年人被该州的就业机会、生活质量和教育资源吸引，纷纷迁入。 2024 年 7 月 11 日，CNBC 将北卡罗来纳州评为第二大最佳经商州，并连续第五 年位居前三名。自 2017 年库珀州长上任以来，北卡罗来纳州已宣布提供超过 115,300 个工作岗位，并承诺投资 534.5 亿美元，其中包括苹果、丰田、Wolfspeed、富士胶 片 Diosynth 和 Boom Supersonic 等公司的重大项目。 北卡罗来纳州还拥有美国著名的高科技研发园区——三角研究园（RTP）。三角 研究园是北美最大的研究园，并且仍然是全球最成功的科技园之一。该园区占地 7,000 英亩，横跨达勒姆县和威克县，拥有 250 多家企业，其中包括财富 100 强跨国 研发机构和创业型初创企业。三角研究区的先进科技发展和高教育质量吸引高科技 人群和年轻人的迁入，成为北卡罗来纳州迁入人群的重要来源。

佐治亚州蓬勃发展的商业是该地区人口流入的重要原因。佐治亚州拥有全美最 大、最多元化的科技产业之一，在医疗 IT、医疗设备、软件开发和数字娱乐方面具 有突出优势。超过 14,300 家科技公司和 165,000 名员工都选择佐治亚州作为办公地 点。该州致力于推动科技产业的发展和成功，因此吸引了 Greenway Health、 Panasonic Automotive、McKesson Technology Solutions、AT & TMobility 和 NCR 等行业领军企业。2020 年和 2021 年亚特兰大还被《商业设施》杂志评为全美第一的 科技中心，进一步突显了佐治亚州在科技产业中的重要性。 此外，全国共享办公空间搜索服务公司 Coworking Cafe 根据四个类别的 11 个 关键指标，再次将亚特兰大评为美国最适合远程办公的城市。舒适的远程办公环境为 佐治亚州带来了大量的工作人口。 综上所述，尽管北卡罗来纳州和佐治亚州吸引了大量来自佛罗里达州的移民，但 这些移民主要集中在年轻人和高科技领域的专业人才，而佛罗里达州的移民则以退 休老年群体为主。由于两地流入人口的特征存在显著差异，导致了虽然北卡罗来纳州 和佐治亚州的移民来源于佛罗里达，但却呈现出北卡罗来纳州和佐治亚州的民主党 支持率上升，而佛罗里达州共和党支持率上升的现象。

3.2.3 2024 年美国大选前瞻

2016-2020 年，核心城市所在州的房价大幅上涨和生活成本显著增长普遍伴随着 民主党支持率的提升，这一趋势在华盛顿州、亚利桑那州、马萨诸塞州、俄勒冈州和 佐治亚州等地区尤为明显。相反，对于生活成本有所上涨但房价上涨缓慢的核心城市 所在州，往往共和党的支持率有所提升，例如华盛顿特区、佛罗里达州、伊利诺伊州 和纽约州。 2020-2023 年，部分地区的核心城市的房价和生活成本变化依然呈现出类似的趋 势。在这一时期，加利福尼亚州、佛罗里达州、科罗拉多州、亚利桑那州、北卡罗来 纳州、德克萨斯州、内华达州和佐治亚州的核心城市房价和生活成本的上涨幅度均高 于全国平均水平。与此同时，纽约州、马萨诸塞州、密歇根州、伊利诺伊州和明尼苏 达州虽然生活成本有所上涨，但房价的上涨幅度低于全国平均水平。

在美国大选中，获胜者并不是在全国范围内获得最多选票的人，两位候选人都在 争夺在 50 个州举行的选举的胜利。每个州都有一定数量的所谓选举人票，因此选举 结果是部分取决于人口。选举人票总共有 538 张，总统大选的获胜者需要赢得 270 张或更多的选举人票。除两个州（缅因州、内布拉斯加州）外，其他所有州都实行赢 者通吃规则，即赢得最高票数的候选人将获得该州全部选举人票。大多数州都倾向于 支持某一党派，因此焦点通常集中在十几个双方都有可能获胜的州。这些州被称为战 场州或摇摆州。

我们以 270towin 的民调公示为例， 8 月 23 日公布的共识调查显示有 6 个摇摆 州，分别为宾夕法尼亚州（19 张选票）、佐治亚州（16 张选票）、密歇根州（15 张选 票）、亚利桑那州（11 张选票）、威斯康星州（10 张选票）和内华达州（6 张选票）。 由于北卡罗来纳州和明尼苏达州在 2016 年和 2020 年大选中两党支持率差距较小， 且 2020-2023 年房价和生活成本变动明显，因此在摇摆州的队伍里加入北卡罗来纳 州（16 张选票）和明尼苏达州（10 张选票），共 103 张选票，这 103 张选举人票将是 决定胜负的关键。我们的分析覆盖了北卡、佐治亚、密歇根、亚利桑那、明尼苏达和 内华达 6 个州。 基于 8 月 23 日的 270towin 的民调情况，在这 6 个摇摆州当中，有 4 个州的民 意调查结果显示两党差距很小，2 个州（北卡罗来纳州和明尼苏达州）虽然民调结果 显示一党优势明显，但选举结果仍然有较大的不确定性。

民主党如果在获得基础的 216 张选举人票之外，能够赢得北卡罗来纳州（16）、 佐治亚州（16）、亚利桑那州（11）、明尼苏达州（10）和内华达州（6），则无论其他 3 个摇摆州结果为何，民主党会获得至少 275 票，从而获得大选的胜利。

在特朗普遇刺之后，对选举的主流分析结果偏向共和党获胜。例如 270towin 在 8 月 23 日公布的共识调查显示，北卡罗来纳州共和党的支持率略胜于民主党，属于 浅红州。如果我们按照 270towin 统计的支持率情况将北卡罗来纳看作共和党的选区， 将明尼苏达州看作民主党的选区。则民主党有 226 张基础选举人票，共和党有 235 张 基础选举人票，而剩下的 6 个摇摆州共有 77 张选票。 民主党如果在获得基础的 226 张选举人票之外，能够赢得佐治亚州（16）、亚利 桑那州（11）和内华达州（6），则民主党距离 270 票还差 11 张选票，加上威斯康星 州的 10 张选举人票仍然不足以赢得大选；如果密歇根州成为共和党的选区，则共和 党距离 270 票还差 20 张选票。鉴于宾夕法尼亚州有 19 张选举人票，该州的选举结 果将对大选至关重要。如果民主党想获得胜利，必须要拿下宾夕法尼亚州的选票；如 果共和党想获得压倒性胜利，需要同时拿下宾夕法尼亚州和威斯康星州的选票；如 果民主党拿下威斯康星州的选票而共和党拿下宾夕法尼亚州的选票，则有可能出现 平票的局面。 上述分析的主要差异在于北卡罗来纳州的归属，我们预测在决定选举结果的关 键州的成色上，北卡罗来纳州可能比宾夕法尼亚州有更重要的意义。

8 月 29 日 270towin 的共识地图显示北卡罗来纳州由浅红州变为摇摆州。

从选举人支持率变化来看，2024 年 7 月至 8 月，北卡罗来纳州特朗普和哈里斯 的支持率差距在不断减小，8 月的 9 个公开民调结果显示，哈里斯在三个民调结果中 超越特朗普，特朗普在北卡的稳固优势有所动摇。 综上，在本次大选中，北卡或将成为两党争夺的关键之地。

编辑：火腿肠