2026年公募REITs年度策略报告：震荡寻微光

2025复盘：供需均强，估值提升

从供需格局看，25年REITs供给攀升

25年REITs市值、流通市值分别为2199亿元、1192亿元，较24年末分别增加635亿元、495亿元，供给有所攀升。 其中一级募集413亿元，二级解禁攀升至350亿元，是供给的重要来源。25年流通市值占比提升10pct至54%，流通市值增加 最多的板块是消费、交通。

节奏上，REITs指数主要跟随无风险利率

节奏上，25年无风险收益率先下后上，带动REITs先涨后跌。这可能反映出两个信息：第一，基本面尚未明显改善，投资 者也缺乏强烈预期抢跑定价基本面修复，此时REITs相对于无风险利率走不出独立行情。第二，当前REITs的基本面与估值 组合仍相对依赖低利率环境，对利率较为敏感。

投资者偏好跟踪：券商加仓超过险资，券商、险资偏好有一定调整

券商自营二级买入更灵活，加仓幅度超过险资。截至25H1，券商自营、 保险持有REITs占比分别为22%、11%，同比+8pct、-3pct。  机构的板块偏好也有所改变：1）保险跟随供给增配消费。消费成为险 资最青睐的板块之一，已接近仓储物流。2）券商偏好由能源转向产业 园，可能由于其估值吸引力。截至25H1，产业园IRR为4.77%，较全 市场高0.93pct。

2025归纳：三个获取超额收益的策略

策略一：25年一级市场价格普遍好于二级

新行业：分派率较可比资产高约3pct，上市以来涨幅超40%。市政设施接近公用事业（环保、水利），上市时一级分派率与 公用事业二级分派率利差3.12pct；新型基础设施属产权类范围，上市时一级分派率与产权类二级分派率利差2.83pct。 新项目：一二级现金分派率差平均为1.34pct，明显高于24年水平。不含市政、新型基础设施两个新增行业，25年上市的 REITs中，仅2只一级分派率低于二级，其余一二级分派率利差在0.06pct-3.14pct之间。

策略二：基本面有保障的消费板块迎来价值重估

24年末，消费REITs估值较为便宜。其现金分派率为4.67%，较保障房高115BP。 24Q3开始，消费收入完成度在94%-104%之间，高于全市场完成度。25年消费板块REITs的收入同比增速稳定在4%的水平，消 费与保障房是仅有的两个稳定地实现同比增长的行业。业绩稳定性可能来源于：1）收入来源分散、取高定价模式，收入即 便下跌也相对平缓。2）经营优势有一定延续性。优质购物中心具备较为稳定的先发优势，拥有一定品牌影响力、商户资源 壁垒。

策略三：在周期-稳定板块之间轮动择时

全年来看，稳定板块并不明显优于周期板块。25年1月REITs估值上涨节奏迅速，除消费外的稳定板块在年初即基本上涨 到位，此后则未再表现出明显优势。全年来看夏普比率较高的是：周期板块中的仓储物流、交通，稳定板块中的消费。 25年周期-稳定IRR利差以24年以来的70%分位数为中枢，均值为229BP。两段较为明显的周期板块反弹期初，周期-稳定 IRR利差都在24年以来85%分位数以上。

报告节选：