2026年房地产行业25年土地市场：供需边际改善，头部房企优势增强

全国市场：供需呈现改善趋势

成交金额降幅收敛，二线城市更优

2025 年土地市场呈现前高后低走势，全年成交金额同比降幅有所收窄。2025 年全国涉宅 用地供应面积同比-18%，较 2024 年降幅收窄 10pct，成交面积同比-12%，较 2024 年降幅 收窄 11pct，成交金额同比-10%，较 2024 年收窄 16pct。无论是供应面积、成交面积还是 成交金额，同比降幅均有所收敛，显示供需两端下行态势均有所缓解。节奏上较为分明， 市场呈现前高后低走势，上半年在核心城市优质地块集中入市的推动下热度高企，成交金 额同比+28%，下半年由于整体供应质量边际下降，且经过上半年的投资，房企现金流有所 消耗，市场热度缓慢下行，下半年成交金额同比-24%。

结构上各能级城市供需降幅均有所收敛，其中二线城市边际改善程度更高。分城市能级， 一线、二线、三线城市供给建面分别同比-25%、-6%、-21%（2024 年同比-44%、-31%、 -26%），同比降幅均有所收窄。成交建面分别同比-23%、-2%、-15%（2024 年同比-39%、 -27%、-21%），同比降幅亦均有所收窄。成交金额分别同比-11%、持平、-18%（2024 年 同比-25%、-33%、-19%）；一线、二线、三线城市降幅分别收窄 14、33、1pct。占比上， 二线城市成交金额达到 41%，同比+4.3pct，一线城市占比保持平稳。成交金额角度，二线 城市土地市场涉宅用地已率先实现初步止跌企稳。

高能级城市均价提升带动全国均价再度上升，三线城市均价同比小幅下降。2025 年全国涉 宅用地成交均价同比+3%（2024 年同比-4%），分城市能级，一线、二线、三线同比+16%、 +2%、-3%（2024 年同比+22%、-9%、+2%）。一线城市涉宅用地成交均价同比延续宽幅 上涨，二线城市由跌转涨、三线城市由涨转跌。

溢价率回升，流拍率下降亦显示市场供需优化

一二线城市热度高企带动全国溢价率回升。2025 年全国涉宅用地成交溢价率约 5.8%，同 比提升 1.6pct。分城市能级，一线、二线、三线分别为 11.5%、6.9%、2.8%，同比分别+1.6、 +3.9、+2.5pct。具体来看，以京沪深杭蓉为代表的重点城市，地块成交溢价率自 2H2024 开始边际修复，2025 年整体来看仍同比有所改善，带动整体溢价率回升。首先，京沪深杭 蓉成交溢价率 TOP100 的地块，其溢价率均大于 15%，而 2023 年、2024 年溢价率大于 15%的地块仅 43、80 块。其次，成交溢价率 TOP50 的地块中，最低溢价率（门槛溢价率） 不断提升，由 2023 年的 12%提升至 2025 的 18%，且最高溢价率由 2023 年的 61%提升 至 2025 年的 115%，房企对于优质地块的竞争程度仍在高位。

流拍率有所下降显示市场供需关系持续改善，控增量政策效果显现。2025 年全国涉宅用地 流拍率约 13.4%，同比下降 4.5pct。分城市能级，一线、二线、三线流拍率分别为 0%、9.5%、 14.9%，同比分别-3.2、-1.2、-5.2pct，较 2021 年高点分别下降 13.8、8、15.3pct。

地块供需亦符合“好房子”趋势

地方政府在供地节奏和方式上做出调整：一方面主动推进地块“小型化”（尤其是一线城市， 过去单宗地块价格较高），通过缩小地块规模降低开发和去化难度；另一方面在土地规划条 件上松绑容积率限制，为房企在产品端留出更多空间，以提升项目吸引力与市场适应度。 一线城市单宗地块面积与价格均明显下降。2021 年以来无论是全国还是一线城市，单宗地 块的建筑面积均呈现出缩减趋势，2025 年一二线城市延续下降，三线城市小幅回升。一线 城市在 2020 年达到单宗建筑面积高点（约 13 万平），随后趋势下降，2024 年降至约 9 万 平，2025 年进一步降至近 7 万平。一线城市单宗地块总价亦出现明显下降，单宗地块总价 自 2023 年 28 亿元回落至 2025 年 22 亿元。一线城市土地单价高，过大的地块会增加房企 的资金压力，而小型地块既可减少房企资金沉淀，又可减轻去化压力。

容积率方面，全国土地容积率自 2015 年起逐步下降，从约 2.5 降至 2025 年的低于 2.0。 一线城市容积率则自 2020 年迅速下降，并在 2025 年与全国平均水平趋于一致，达到 2.0。 这一变化说明各城市推地更显诚意，既符合建设好房子的指导方针，又给予房企在产品规 划上更大的自由度，项目开发从高密度、高强度转向更加注重舒适性和可持续性。

城市表现：格局分化，集中度提升

城市集中度进一步提升

除千亿规模以上，各个成交金额层级对应城市数量均有所下滑。根据中指院数据，样本 356 城市中，2025 年成交金额超过千亿的城市有 3 个，同比持平。成交金额大于 500 亿/大于 100 亿的城市分别有 10/53 个，同比减少 4/5 个。而停止出让土地的城市数量由 9 个增加至 17 个。 成交金额进一步集中于少数城市。成交金额 TOP5 的城市总土地出让金占比达到 25%，同 比提升 3pct；成交金额 TOP10/TOP30 的城市总土地出让金占 356 个城市的比例达到 37%/61%，同比+3/-1pct，与 2021 年相比分别+5/+1pct。

核心城市优质供地增加是集中度提升的主因

核心城市在推地结构上明显倾向于优质核心板块，多年未供地的稀缺区域多有释放。在一 线城市中，北京海淀区 2025 年成交金额达 448 亿元，远超 2021 年以来同期，其中清河板 块自 2014 年以来首次供地；上海方面，2025 年虹口、杨浦、静安等核心区释放优质地块， 虹口区成交金额达 175 亿元，明显高于 2022-2024 年同期平均水平，且多宗地块位于四川 北路等优质地段。 二线城市方面，杭州核心城区供地集中释放，上城、拱墅、滨江、西湖、萧山 5 个区合计 成交金额约为 1087 亿元，为 2023 年至今高点。成都同样呈现出“主城区放量”的格局， 锦江、成华、青羊、金牛、武侯、高新六区合计成交金额 432 亿元，同比亦有所上升。 从核心区域金额占全城比例来看，北京、上海、杭州、成都 2025 年该比值均有所上升，分 别达到 69%、51%、76%、51%，同比+4、+12、+4、+3pct，重点城市核心区域成交金 额占比均有所提升。

哪些城市表现亮眼？

除京沪深杭蓉外，亦有一些二线和三线城市土地市场表现亮眼。如二线城市天津、南京、 宁波成交均价均有不同幅度增长，溢价率均有所扩张。此外无锡、泉州亦实现均价和溢价 率的双双上涨。具体来看，我们统计了 2025 年涉宅用地成交金额 TOP30 城市成交金额、 楼面价、溢价率的同比变化，绘制了城市土拍气泡图。 第一象限（成交总价和楼面价双双逆势同比上升）城市较少，分别为南京、上海、成都、 杭州、天津，其中前四个城市还伴随着溢价率的同比提升，是典型热门城市，尤其杭州溢 价率出现了大幅提升，说明土地市场热度较高，即便供应量增加，竞争仍然趋于激烈。 第二象限（成交金额同比下降但成交楼面价同比上涨）有北京、无锡、宁波、泉州、西安， 通常意味着这些城市的供给收缩但供给质量（板块位置、规划条件）提升，其中北京、宁 波、无锡、泉州溢价率同比上升，市场热度在缩量提质下得到改善；西安溢价率同比下降 较多，市场热度或减弱。 第三象限（成交总价和楼面价双双同比下降）城市相对较多，但多数溢价率相对持稳，意 味着这些城市土地市场表现相对平淡；而扬州溢价率有明显下降，或意味着土地市场有所 转弱。

企业投资：强者恒强，择优而投

投资强度逆市提升

销售市场筑底背景下百强房企的拿地强度出现回升。2025 年百强房企权益销售金额仍处于 低位，但权益拿地金额小幅上涨，拿地强度升至近五年高点，达到 38%。我们认为这一变 化更多反映出房企在当前阶段下的现实选择，对仍具备一定资源和融资能力的企业而言， 持续收缩投资难以维持项目滚动和组织运转，而核心区域的优质地块仍具备相对确定的去 化能力，适度投资有助于维持现金流循环和基本经营节奏。因此当前的拿地行为或更多体 现出房企的“以攻代守”策略，而非趋势性扩张。

2025 年成交的地块中有 75%已经开工，热门城市北京、上海、深圳、杭州、成都的开工率 分别为 38%、50%、92%、56%、58%。开工率高，开工用时短反映出房企当前普遍存在 快开工快推盘的倾向。一方面是出于对现金流的现实需求；另一方面也是为应对市场销售 情况的不确定性。

头部房企投资能力强者恒强

头部央国企投资韧性更强。据中指院数据，2025 年权益拿地金额百强房企合计投资金额约 8819 亿元，同比-3%，降幅小于全国水平，占全国比例约 37%，同比+2pct，创出 2022 年 以来新高。从房企梯队来看，TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100 房企权益拿地 金额同比+8%、-4%、-12%、-19%；占百强比例分别为 48%、22%、12%、18%，同比+5pct、 持平、-1pct、-4pct。央企权益拿地金额占比上升，而地方国企拿地金额小幅下降，此外从 拿地宗数的角度，2025 年城投企业拿地宗数占比约 19.3%，同比持平，较 2022 年高点下 行 2.6pct。 央国企合计权益拿地金额占比达到 88%，同比基本持平，仍是市场的绝对主力。从房企属 性来看，央企、地方国企、混合制房企、民企权益拿地金额同比+9%、-16%、-16%、+5%； 占百强比例分别为 47%、41%、0%、11%，同比+6pct、-7pct、持平、+1pct。

编辑：火腿肠