2026年研报头条：“十五五”城市更新掘金蓝图

国内——“十五五”城市更新掘金蓝图

（一）战略必然：城市更新擎动“十五五”新篇章

城市更新是以优化城市资源配置、提升居住品质为核心的存量空间再开发过程。

城市更新是“十五五”时期的战略必然。

当前我国亦位于城市发展模式转型的关键阶段。一是人口城镇化与制度供给错位。二是住房供给与实际 需求错配。

（二）格局换新：范式重构引领 20 万亿城市更新潮

1.地产托而不举，旧改与城中村改造常态化推进

从“十四五”规划到中央城市工作会议，城市更新政策历经四大发展阶段：试点探索期、机制建设期、深 化完善期、高质量发展期。

纵观四大发展阶段，“十五五”时期城市更新政策基调、改造范围和更新范式或有所调整。一是城市更新 或将助力城市发展转型。

二是更新范围或扩至 2005 年以前建成的老旧小区及全国城中村改造。

三是更新范式有望从“改善民居”迈向“资产商业化运营”。

2.城中村改造提速，仅四板块投资需求或超 20 万亿元

2025 年全国城市更新实施项目数预计大幅减少，但投资规模或保持稳定。 “十五五”期间，在旧改与城中村改造常态化推进的趋势下，预计仅四板块的总投资需求就有望超 20 万 亿元。

城中村改造方面，得益于政策持续发力，“十五五”期间有望撬动投资 7 万亿元。

3.债务约束趋紧，投融资机制以多元创新稳中寻可续

投融资机制持续优化，从“地方财政主导”过渡到“多元协同创新”。

一方面，中央、地方与金融机构多措并举。 另一方面，社会资本参与渠道也在积极拓展。 因此，“十五五”期间我国城市更新资金来源或仍具较强韧性。

（三）机遇前瞻：催化城乡规划、绿色建材、电梯及智能仪表新增长

“十五五”期间城市更新虽仍围绕“现代化建设、新动能培育、安全韧性提升、高品质发展、绿色低碳改造、 数智化转型”六大方向重点推进，但各领域规范要求和支持力度明显强化。

政策支持力度持续加码，城乡规划、绿色建材、电梯行业和智能仪表有望受益。建议关注深耕电梯后市 场、智能物联电能表和超声波智能水表领域相关龙头企业。

1.“系统治理+多维赋能”引领城市规划价值跃升

从建设驱动到范式重构，“十五五”城市更新开辟城乡规划发展新象限。预计，“十五五”期间城乡规划行 业有望迎来四大发展新机遇：一是构建协同网络化格局；二是夯实安全韧性化基底；三是贯穿绿色低碳 发展路径；四是拥抱低空经济等前沿动能。

（1）“城市群-都市圈-中心城市-县域”四级协同。（2）城市基底韧性化拉动安全基建需求。 （3）城市绿色转型塑造发展新范式。

（4）城市动能转换拓展行业增量空间，以新型城市建设为载体，低空经济、智能网联等新质生产力为 行业开辟增量空间。

目前行业 PB/PE 在 2024 年探底回升。

2.“需求释放+标准升级”拓展绿色建材应用空间

多策推动绿色建材应用与城市更新深度融合，重塑行业供需格局。

根据我们测算，城镇绿建整体市场规模有望触底回升，“十五五”CAGR 约 5.63%。

分板块来看，建筑涂料、保温材料、防水材料、塑料管材等装修建材将主要受益。 存量更新需求加速释放，叠加绿建标准推广，或带动市场 2026 年探底回升。 2025H1 部分消费建材公司业绩和毛利率已恢复盈利。

3.“存量焕新+智慧赋能”加速电梯行业发展换轨

电梯是现代城市基础设施的重要组成部分，被广泛应用于住宅、商业楼宇、公共设施及工业领域。

电梯行业业务涵盖设计、制造、安装、维保和更新改造等环节。 目前我国电梯行业增量空间持续收窄。

城市更新有望加速后市场接棒，成为核心增长极。 新梯市场亦存远期企稳信号。一是房地产销售渐显筑底迹象。二是基建规模增速趋缓，但出口扩张势头 延续。三是电梯加装市场动能焕新。

相比之下，城市更新激活存量市场，旧梯更新进入“加速期”。

与此同时，智慧城市重塑电梯生态，数智电梯或成行业新标配。

2026 年新梯市场或持续承压，“更新+维保”后市场需求有望保持高速增长。

未来国内龙头企业 PE 估值有望迎来系统性上修。

4.“技术升级+场景落地”探索智能电表行业新篇

智能电表是泛在电力物联网建设用户侧重要终端设备，主要承担电能数据采集、计量与传输任务，为实 现能源电力全景监测和智能互动提供基础。 我国电能表已从机电一体化向电子化、智能化、物联化不断升级。

国内智能电表需求高度依赖国南两网集中招标，周期性特征显著。 南网智能电表年度招标额主要发挥补充性作用。 2025 年国网智能电表招标量价同步走弱，行业阶段性承压。 未来，随着城市更新深入推进，“技术升级+新场景落地”有望重塑行业发展逻辑。一是为实现城市治理 数字化与能源系统智能化，智能物联表规模化部署仍是关键。二是城市更新加速充电桩、分布式光伏等 新场景落地，释放增量空间。

城市更新行动也为分布式光伏推广应用打开空间。 智能电表行业有望在“十五五”期间迎来量价齐升。

5.“投资拉动+渗透提速”催化智能水表市场扩张

按计量原理，我国水表可分为智能水表和机械水表。 “十五五”城市更新加速智能水表发展。一是旧房更新驱动存量替换。二是智慧水务升级带动结构优化。 三是节水城市建设强化普及推广。

政策加码下，我国智能水表行业规模迈入高速成长期。 “十五五”期间超声波智能水表渗透有望显著提速。 地下管网投资与智能化渗透率共振，“十五五”超声波水表增量空间有望迎来显著扩张，市场规模 CAGR 测算约 48.60%。 需求放量，但行业内卷加剧，内销利润端承压明显。 未来，“三大关键力量”有望驱动行业加速整合，实现利润端修复。

编辑：火腿肠