1.1 三道红线政策逐步退场
2026 年 1 月 28 日，据财联社等多家媒体报道，监管部门不再硬性要求房企 每月上报“三条红线”指标。 “三条红线” 政策回顾：2020 年 8 月，住房城乡建设部、人民银行在北京召 开重点房地产企业座谈会。会议指出，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在 前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。此 管理规则后被市场称为“三道红线政策”。其中，对房地产融资的管理，主要以“三 条红线”为标准，具体为：剔除预收款后的资产负债率大于 70%，净负债率大于 100%，现金短债比小于 1 倍不得融资。根据房企的“踩线”情况，分为“红、橙、黄、 绿”四档，然后实施差异化债务规模管理。四档房企的年度有息负债增速上限也被 依次设定为 0、5％、10％和 15％，“红档”房企将不能新增有息负债。
1.2 2026 年以来地产相关政策梳理
2026 年房地产政策依旧“稳字当头”，2026 年 1 月 1 日《求是》发文，其 中提到“做好风险防范和应对预案，目前房地产企业债务仍然较高，不排除个别企 业仍有破产重组的可能，要未雨绸缪，有效做好应对”。
针对居民部门，2026 年地产政策继续以“减负”为主。1）财政部和税务总 局宣布，2026 年 1 月 1 日起，个人（不含个体工商户中的一般纳税人，下同）将 购买不足 2 年的住房对外销售的，按照 3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售的，免征增值税。2）财政部、税务总局和住 房城乡建设部发布了关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告， 自 2026 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日，对出售自有住房并在现住房出售后 1 年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退 税优惠。3）2026 年 1 月 1 日，存量公积金贷款利率以及存量商业贷款利率将同步下调。其中，对于 2025 年 5 月 8 日以前已经发放的个人住房公积金存量贷款， 个人住房公积金贷款利率下调 0.25 个百分点。
针对地产企业，2026 年地产政策继续以防风险优先，避免行业硬着陆，防止 风险向金融体系扩散，保障经济稳定。1）2026 年 1 月 9 日，第一财经报道，已 进入房地产融资协调机制“白名单”的项目，符合条件的可在原贷款银行进行展期， 展期期限延长至 5 年。2）2026 年 1 月 21 日，住房和城乡建设部党组书记、部 长倪虹在接受采访时表示：在房地产开发上，做实项目公司制，项目公司依法行使 独立法人权利，企业总部履行投资人责任，严禁企业总部在项目交付前违规抽挪项 目公司资金、抽逃出资或提前分红，确保项目资金封闭管理、专款专用。在房地产 融资上，推行主办银行制，一个项目确定一家银行或银团为主办银行，项目开发、 建设、销售等资金存入主办银行，主办银行保证项目公司合理融资需求。3）2026 年 1 月 29 日 ，澎湃新闻报道，监管部门不再要求房企每月上报“三条红线”指标。 总体来看，国家在房地产企业融资问题上十分重视，1 月以来的表态全部都是 针对融资问题，在防风险的大前提下，政策或将继续支持房地产企业合理融资需求。
2.1 近期地产债市场成交情况
回顾 2026 年 1 月的地产债成交情况，产业类城投债成交量逐步提升，城投 类地产债成交量呈现区间震荡态势。从成交估值角度观察，无论产业还是城投类的 地产主体，其高估值成交占比维持在 60-70%区间内变化。 具体来看，产业类地产债的成交额的日度峰值为 1 月 26 日的 93.32 亿元，城 投类地产债的成交额的日度峰值为 1 月 13 日的 53.44 亿元。产业类地产主体的 成交活跃度在月内明显提升。一月第一周，产业类地产债成交金额为 122.7 亿元； 一月第二周，产业类地产债成交金额增长至 186.28 亿元；一月第三周，产业类地 产债成交金额增长至 253.18 亿元；一月第四周，产业类地产债成交金额增长至 304.61 亿元。我们认为在政策支持和万科获得深铁贷款后顺利展期的影响下，地 产类主体的交易情绪或许得到了一定修复。
2026 年 1 月，地产债成交量排名前十的产业类主体如表 3 所示，除万科外， 都是中央直接控股或者地方国有控股有较好资质地产企业。其中成交金额排名第 一的是保利发展，1 月共计成交了 77.53 亿元，平均久期为 2.22，略低于地产债 成交量排名前十的产业类主体的平均久期约为 2.25。 2026 年 1 月，地产债成交量排名前十的城投类主体如表 4 所示，大部分都 是江浙沪地区的 AAA 级地方性平台。其中成交金额排名第一的是苏高新集团，1 月共计成交了 42.55 亿元，平均久期为 1.41。地产债成交量排名前十的城投类主 体的平均久期约为 2.48，略长于产业类主体的 2.25。
2.2 热门产业类地产主体交易情绪修复到哪里？
具体来看产业类主体，我们统计了 2026 年 1 月地产债成交量排名前十的产 业类主体的 YTM（%），成交久期和偏离估值情况。总体来看，除万科以外的热 门主体的成交平均 YTM（%）有所提升，例如保利发展、保利置业和华发股份等。 通过观察交易的平均久期，发现部分主体的收益率和久期是同向变化的，即在 1 月 出现了成交上拉久期的现象。这一现象或许可以解释平均成交 YTM（%）的上行。
但这一现象也有例外，例如信达投资、和华发股份的平均久期在月末并未明显 上升，但成交收益率却抬升明显。如果进一步观察成交偏离估值的数据，信达投资 和华发股份这两个主体的成交均出现了大量偏离估值的情况。这可能说明仍有大 量卖盘在稍弱资质的地产类主体流动性恢复之际选择卖出。 通过观察 2026 年 1 月成交数据，地产债尽管在成交量和平均成交久期上有 所提升，但是高估值的比例仍维持在 60%以上，尤其是资质偏弱的主体或仍面临 相对集中的流动性释放压力。我们仍建议对地产类主体谨慎交易，尽量选择 1Y 内 短久期的国央企，抓住高等级主体相关企业的高估值机会进行参与。
（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）
