2026年新大正公司研究报告：锚定转型焕新态，收购破局拓新篇

深耕公建物业，立足重庆迈向全国

1.1 公司深耕物业领域近 30 载

新大正物业集团股份有限公司（以下简称“公司”）成立于 1998 年，是专注于 智慧城市公共空间与建筑设施运营管理的综合物业服务企业，2019 年在深交所 成功上市。公司以打造“公建物业服务专家”为目标，构建了以基础物业为主体， 城市服务和创新服务协同发展的业务格局。公司是中国物业管理协会名誉副会长 单位、重庆市物业管理协会会长单位，综合实力稳居中国物业服务百强企业前列， 拥有国家物业管理一级资质，并获评多项行业与区域荣誉。 公司聚焦公共建筑物业服务领域，形成了鲜明的差异化竞争优势，业务覆盖航空、 学校、公共、办公、商业等多元业态，凭借市场化机制与专业服务能力，项目主 要通过公开招投标获取，在全国公建物业市场具备较强竞争力。公司坚定推进全 国化布局，已完成多个重点城市的服务网络搭建，服务项目与员工规模稳步增长， 经营业绩持续稳健提升，服务满意度长期保持行业较高水平。

1.2 公司股权结构集中且稳定

公司实控人为王宣和李茂顺，股权结构集中稳定。截至 2025 第三季度，担任公 司终身名誉董事长的王宣直接持股 28.85%，担任公司董事长的李茂顺直接控股 6.96%，二者为一致行动人。此外，王宣、李茂顺担任执行事务合伙人的重庆大正商务信息咨询合伙企业（有限合伙）持有公司 17.40%的股份。因此，公司实 际控制人为王宣及其一致行动人李茂顺。稳固的股权结构使得管理层对公司有较 强的掌控能力。

1.3 基础物业为核心业务，重庆地区是核心市场

公司作为独立第三方物业服务企业，专注于智慧城市公共建筑与设施的运营和管 理，构建了以基础物业为主体、城市服务和创新服务协同发展的三大业务版图。 其中，基础物业作为收入核心，提供“四保一服”服务，覆盖航空、学校、公共、 办公、商业五大业态，是创新服务孵化和城市服务发展的根基； 城市服务作为新兴增长极，聚焦城市空间运营，涵盖城市更新、资产管理、市政 环卫、社区治理等领域； 创新服务作为未来利润核心，包括平台运营、增值服务、数据业务等数字化产品， 以数字化支撑基础及城市服务的快速发展。 公司总营收在 2025 年增长压力较大，2025 年公司前三季度营业收入达到约 22.72 亿元，较 2024 年前三季度的 25.77 亿元同比下降 11.8%； 公司总营收在 2020 至 2024 年保持稳健增长态势，2024 年实现总营收 33.87 亿元，同比上升 8.3%。

从地区分布看，公司营业收入集中在重庆地区。2025 年中期重庆地区营业收入占 全部营收的 35.7%；2024 年重庆地区营业收入达全部营收的 34.4%。随着 2020 年至 2024 年公司全国化战略的实现，整体及外地收入规模的快速提升，使得重 庆地区营业收入占比呈下降趋势，但重庆地区仍是公司营业收入的主要地区来源。

2025 前三季度公司毛利率为 14.3%，较 2024 年前三季度的 12.3%有所上升。 2024 年公司毛利率为 11.7%，较 2023 年的 12.8%有所下降。

分地区看，重庆地区毛利率高于公司整体毛利率。重庆地区 2025 年上半年毛利 率为 16.4%，较 2024 年上半年的 15.6%有所上升；2024 年毛利率为 14.8%。

近年来公司归母净利润表现承压， 2025 前三季度延续负增长态势。2024 年公 司归母净利润较 2023 年同比下降 28.9%。2025 年第三季度公司归母净利润同 比下降 3.0%。

锚定非住物业专业化标杆，多元业态打开增长空间

2.1 基础物业服务为核心业务，五大业态助力公司稳健发展

公司基础物业服务涵盖五大业态：以航空及学校业态为战略引领，办公及公共业 态实现规模发展，商住业态协同支撑，共同夯实发展根基。公司深耕公共物业多 年，专注智慧城市公共建筑与设施运营，已形成较大规模，具备显著竞争优势。 公司以基础物业服务为支撑，大力发展城市服务，积极孵化创新服务，实现多业 务联动发展。

基础业务：规模扩张与毛利率承压并存。基础物业作为公司营收的核心支柱，营 收从 2020 年的 1317.6 百万元增长至 2024 年的 2975.1 百万元，年复合增速达 22.6%，但毛利率却从 20.3%持续下滑至 10.8%。这主要是由于行业竞争加剧、 人力成本上升以及公司为扩大市场份额而承接的低毛利项目所致。2025 年上半 年，基础业务毛利率回升至 12.5%，显示出公司通过精细化管理和项目结构优化 初见成效。 城市服务：规模爆发式增长，毛利率回归合理区间。城市服务是公司近年增长最 快的业务，营收从 2021 年的 46.3 百万元跃升至 2024 年的 288.8 百万元，年 复合增速高达 84.1%，成为第二增长曲线。其毛利率在 2021 年达到 19.84%后， 随着业务规模扩大和项目类型多元化，逐步回落至 2025 年上半年的 17.0%。 创新业务：高毛利属性稳定，规模稳步提升。创新业务始终保持着 30.0%以上的 高毛利率，是公司重要的利润来源。尽管其营收规模相对较小（2024 年为 120.9 百万元），但增速稳健，且毛利率在 2024 年上半年短暂波动后，2025 年上半年 仍维持在 30.9%的高位，体现了其在专业服务领域的竞争力和抗周期能力。

综合来看，公司正通过“基础业务托底、创新业务提效、城市服务破局”的战略， 实现从传统物业服务商向城市综合服务商，从“规模优先”到“结构优化”的转型。 虽然基础业务的毛利率承压，但高毛利的创新业务和快速增长的城市服务，正在 逐步优化公司的整体盈利结构，为长期发展奠定基础。

2024-2025 年，公司在管项目数量（公司披露的项目数量指项目管理部，项目管 理部下设项目服务中心为最小服务单位）有所下降，同比增速转负，这与公司主 动退出低质效项目、优化项目结构的战略调整直接相关，同时也为后续盈利能力 的修复和可持续增长创造了条件。 项目结构呈现“办公为主、公共为辅”的特征。公司项目覆盖多个业态，其中办公 物业始终是项目数量最多的业态，体现公司在该领域的核心竞争力和品牌优势； 公共物业项目数量增长最快速，截至 2024 上半年累积近 148 个，成为第二大业 态，与公司在城市服务、公共场馆等领域的拓展战略高度一致。

业态结构趋于稳定，抗风险能力增强 。办公物业的营收占比从 2020 年的 24.8% 逐步提升至 2024 年上半年的 42.0%，成为绝对的营收主力，其稳定的现金流为 公司的扩张和创新提供了坚实基础。截至 1H2024，公共物业占比提升至 25.1%。 学校、商住、航空物业占比均在 10.0%-15.0%的区间内波动，整体结构趋于稳 定，这种多元化的业态布局使得公司在面对行业周期波动时具备更强的抗风险能 力。

2.2 办公&商业业态：以专业标准与标杆项目筑牢行业领先地位

办公业态是公司的传统优势与营收核心支柱。从营收端看，2020-2023 年办公 业态营收从 327.3 百万元增长至 1267.2 百万元，年复合增速达 57%，2024 年 上半年营收达 723.3 百万元，展现出强劲的扩张动能；从项目端看，在管项目数 从 2020 年的 138 个稳步增长至 2023 年的 258 个，为营收扩张提供了坚实支 撑。

在办公业态的深厚积累与专业壁垒助力增长韧性。作为“商务楼宇物业管理国家级 服务业标准化示范单位”，公司主导编制了重庆市地方标准《商务楼宇物业管理服 务规范》，从服务提供者升级为行业标准制定者。 “存量优化”为主，通过提升单项目价值实现稳健增长。尽管行业面临商办市场波 动与人力成本上升的压力，公司凭借品牌影响力（荣膺“全国政府采购物业管理品 牌影响力 500 强第 2 名”）与标准化能力，主动优化项目结构、聚焦高价值客户， 使办公业态持续发挥业绩“压舱石”的作用。

公司在办公物业领域拥有丰富的经验，致力为党政机关、企事业单位提供绿色、 低碳、节能、智能化的办公空间服务。围绕办公客户需求提供会议服务、接待服 务、餐饮服务等多种办公业态特色服务。公司为打造高规格、高品质、高站位的 办公物业典范，统筹开展以下措施： 主动优化项目结构：2025 年上半年，公司主动退出部分低质效商办项目，在管项 目总数有所收缩，但通过聚焦核心城市的优质写字楼、产业园区及总部基地，项 目质量显著提升。 深化数字化与智能化合作：公司持续加大在智能楼宇管理系统（IBMS）、AI 安 防、能耗管理等领域的投入，并与头部科技企业合作，将“智能物业示范大厦”的 成功经验复制到更多项目中。通过物联网和大数据技术，实现了服务效率提升和 运营成本降低，为客户提供更具价值的智慧办公解决方案。 拓展政企合作新场景：公司积极拓展政企合作边界，不仅深耕传统政府办公楼宇， 更切入了大型国企总部、金融机构总部等高端市场。通过提供定制化的全周期服 务，进一步巩固了在办公物业领域的领先地位。

编辑：火腿肠