2026年龙湖集团公司研究报告：商业赋能稳健经营，多元业务协同增效

深耕致远，筑就综合运营房企标杆

1.1 深耕房地产领域三十余载，多元业务协同共进

深耕行业三十余载，公司是国内领先的房地产综合运营商。公司 1993 年成立于 重庆，于 2009 年在香港交易所上市，2021 年被纳入恒生指数成份股。公司业务 始于住宅物业开发，并较早开始探索多元化业务模式，目前主营业务聚焦开发、 运营、服务三大板块，涉及地产开发、商业投资、资产管理、物业管理、智慧营 造五大细分赛道，是中国领先的地产开发商和商业运营服务商。

1.2 股权结构稳定，管理团队经验丰富

股权结构稳定，管理团队经验丰富。截至 2025 年 6 月 30 日，吴氏家族为公司 第一大股东，通过家族信托持有公司股权比例为 44.01%，股权结构稳定。管理 层方面，公司首席执行官陈序平于 2022 年 10 月接棒董事会主席，其就职于公 司近二十载，深悉公司业务逻辑与发展模式，公司管理团队经验丰富，具备深厚 的行业积淀，为公司稳健经营与高质量发展提供坚实基础。

1.3 领先的综合地产开发商，五大航道协同发展

坚守多元化发展战略，积极构筑综合业务版图。公司较早开始探索多元化业务模 式，注重经营类业务的稳健发展，目前已形成开发、运营、服务三大板块。开发 板块主要为房地产开发销售，运营板块包括商业投资及资产管理业务，服务板块 包括物业管理及智慧营造业务。多元业务模式引领增长，助力公司稳步发展。

开发性业务阶段性承压，拖累公司净利润表现，后续随项目结转结构优化，公司 利润端有望逐步修复。1H2025 公司实现营业收入 588 亿元，同比增长 25%， 核心归母净利润 14 亿元，同比下降 71%，公司营业收入增长而核心归母净利润 下滑的主要原因为开发业务结转毛利率阶段性承压，拖累公司净利润表现。自 2022 年以来，由于房地产行业进入调整周期，公司开发业务结转毛利率逐步下 滑，1H2025 公司开发业务结转毛利率同比下降 7.2pct 至 0.2%，导致公司整体 毛利润波动。根据公司发布的业绩预告，2025 年预计实现核心归母净亏损 15 亿 元-20 亿元。后续随公司低毛利率项目逐步完成结转，叠加房地产市场或企稳止 跌，公司开发业务毛利率及净利润有望逐步修复。 运营及服务类业务营收及毛利占比持续提升，助力公司穿越行业周期。近年来受 房地产行业持续下滑的影响，公司开发业务收入及结转利润率阶段性承压，占公 司营收及毛利润比例逐步缩减。相较于房地产销售开发业务，公司在购物中心、 长租公寓等运营类业务以及物业管理等服务业务端表现稳健，经营类业务对公司 营收及利润的贡献占比持续提升。1H2025 公司运营及服务业务占公司整体收入 比例超两成，利润端占比提升更为迅速，1H2025 公司开发业务、运营业务及服 务业务的毛利润分别为 1 亿元、54 亿元、19 亿元，占公司毛利润比例分别为 1.2%、73.3%、25.5%，其中运营及服务类业务毛利润占比超九成，为公司打造 穿越行业周期的新增长曲线。

开发：阶段性收缩，布局聚焦高能级城市

2.1 销售短期承压，聚焦存量去化

行业下行压力下，公司销售阶段性承压。自房地产行业进入下行周期以来，公司 销售额持续调整，1H2025 公司实现全口径销售额 350 亿元，同比下降 31.5%， 位居克而瑞房企销售额榜单 TOP15。受行业下行影响，公司销售业务阶段性承 压，聚焦存量去化是当前公司开发业务端的重要任务。

公司销售聚焦高能级城市，内地一二线城市销售金额占比近九成。公司销售区域 布局主要分布在西部、长三角、环渤海、华南及华中五大片区，1H2025 销售额 占比分别为 28.1%、26.5%、23.5%、12.0%、9.9%。公司销售集中于高能级 城市，1H2025 公司销售额 TOP10 城市全部为核心一二线城市，TOP10 城市 销售额占比近六成。

2.2 投资策略谨慎，重点布局高能级城市

公司投资策略谨慎，保持稳健经营，行业下行期严控杠杆，拿地规模收缩。受行 业下行及公司销售规模收缩影响，公司拿地态度谨慎。 1H2025 公司共获取 4 宗 土地，分别位于重庆、贵阳、上海、苏州，权益口径投资额 15 亿元，同比下降 72.2%。投资强度方面，1H2025 公司权益拿地额占权益销售额的比例为 6%。 行业调整周期，公司严控财务杠杆，谨慎投资布局，夯实稳健发展基础。

总土储规模收缩，土储权益占比提升。近年来由于公司拿地速度放缓，总土储规 模收缩，1H2025 公司总土储面积为 2840 万平方米，同比下降 31.4%，权益土 储占比 74%。从地价端来看，截至 2025 年 6 月 30 日，公司总土储拿地均价为 4207 元/平方米，根据 1H2025 公司销售均价 13393 元/平方米计算，公司总土 储土地均价占销售均价的比例为 31.4%。

土储集中于一二线城市，未来随房地产市场企稳止跌，公司开发业务规模或具备 一定修复空间。截至 2025 年 6 月 30 日，公司总土储在环渤海、西部、长三角、 华中、华南区域的面积占比分别为 36%、28%、12%、17%、7%。从城市能级 分布上来看，公司在一线、二线及三四线城市的土储面积占比分别为 3%、62%、 35%。我们认为本轮周期中，房地产行业已经历深度调整，有望逐步企稳复苏， 一二线城市房地产市场表现或率先改善，公司总土储在一二线城市占比近七成， 未来随房地产市场筑底回升，公司开发业务销售规模及利润具备修复空间。