2026年房地产行业：今年“小阳春”与往年有何不同？

成交量：新房与二手房呈反差，二手房迎三年来最强“小阳春”

新房：节后同比下降 8.8%，一二线相对有韧性

春节至今一个月以来，44 城网签面积成交量同比下行，截至 2026 年 3 月 20 日，节后累计 网签面积同比下降 8.8%，其中一线/二线/三线城市同比分别为+1.8%/3.8%/-30.2%，一二 线仍保持一定增长，但低能级城市由于供给等原因，成交持续下降。年初至今 44 城新房销 售面积累计同比下降 27%，其中一线下降 23%，二线下降 21%，三线下降 38%。

二手房：“小阳春”成交热度为近年最优

春节至今一个月以来，22 城网签面积成交量达 2023 年以来新高，截至 2026 年 3 月 20 日， 节 后 累 计 网 签 面 积 同 比 增 长 9.6% ， 其 中 一 线 / 二 线 / 三 线 城 市 同 比 增 速 分 别 为 12.9%/5.8%/18.1%。从年初至今来看，22 城二手房累计同比下降 7%，其中一线下降 6%， 二线下降 8%，三线下降 2%。

从领先于网签数据的实时成交数据来看，热度仍在延续。据冰山数据，截至 3 月 20 日，26 城节后二手房实时成交套数同比增速高达 22%，过去 4 年仅次于 2023 年同期水平。其中 一线城市（除上海）和二线城市节后累计实时成交同比增速分别为 19%/22%，考虑到上海 在“沪七条”作用下交易热度更高，预计一线四城实时成交同比增速不低于 20%。

房价：节前企稳，3 月以来小幅松动，一线城市相对坚挺

今年以来全国重点城市二手房价结束 2025 年以来的下跌趋势，步入企稳通道。自 25 年 12 月 28 日起，84 城冰山指数周环比降幅开始收窄，自周环比-0.3%，至 26 年 2 月 22 日实现 转正，达+0.02%，当周 84 城中实现环比上涨的城市数量占比也达到 50%。 但步入 3 月，冰山指数重新转跌，但周环比跌幅仍在 0.2%及以内，具体而言，3 月 1 日以 来，周环比分别为-0.01%/-0.20%/-0.12%/-0.13%。截至 3 月 22 日，冰山指数 84 城月环 比-0.46%，是 2022 年以来仅次于 23 年（-0.19%）的节后月环比表现，较去年同期跌幅收 窄 1.31pct。 分城市能级来看，今年以来一线城市表现占优，2 月 8-22 日，连续三周实现环比正增长， 周环比涨幅分别为 0.04%/0.18%/0.06%。截至 3 月 22 日，一线/二线/三四线城市冰山指数 月环比分别为-0.31%/-0.60%/-0.40%。

前瞻指标：成交量热度持续性有支撑，价格预期仍在震荡

挂牌量：季节性回升，但增速缓于往年。春节前重点城市持续下降，随后出现季节性回升。 据冰山指数数据，节后挂牌量周环比涨幅分别为 0.2%/0.4%/0.4%/0.1%。截至 3 月 21 日， 49 城重点城市挂牌量较春节增长 1.0%，这意味着业主并未因成交放量而加速挂牌。参照 2025年，重点20城节后一个月挂牌量平均涨幅为3.5%，而今年仅为1.3%，涨幅收窄2.2pct， 20 城中仅杭州和武汉 26 年节后挂牌量涨幅超过 25 年，深圳较去年同期收窄幅度最高 (12.6pct），合肥 26 年节后挂牌量降幅最大。 分 能 级 来 看 ， 一 线 城 市 挂 牌 量 最 为 平 稳 ， 一 线 / 二 线 / 三 四 线 较 春 节 涨 幅 分 别 为 0.7%/1.3%/1.2%，一线城市节后四周环比分别+0.4%/+0.7%/+0.5%/-0.2%，上周亦出现止 升转降。

带看量：先增后稳。 72 城带看量 节 后 维 持 热 度 ， 节 后 四 周 环 比 分 别 为 +702.2%/+45.2%/+13.3%/-2.0%。截至 3 月 22 日，最后一周同比小幅下降。春节对齐口 径下，节后四周带看量累计同比下降 2.6%，需要关注后续因为带看量下降带来的可能成交 影响。

议价率：依然在走扩，一线城市改善。截至 2026 年 2 月末，40 城议价率为 10.8%，环比 1 月进一步提升 0.5pct，买卖方的价格预期差并未因 2 月以来的成交热度抬升而缩小。但相 对而言，一线城市议价空间收窄。2 月一线/二线/三四线城市议价率月环比分别为 -0.1/+0.6/+0.4pct，这点和当前一线城市更强的成交热度一致。

整体而言，多个前瞻指标反映当前二手房成交量热度在春节后四周仍在维持热度：实时成 交仍保持同比增长，带看量反映即时需求热度稳定在相对高位，但边际有转弱迹象，挂牌 量走势体现业主心态趋稳，而议价率反映买卖方在价格端的预期差依然存在。

今年“小阳春”有何特点？政策发力城市增速亮眼，小户型为主力

以上海为代表的政策发力城市表现较佳，弱二线及以下城市增速更强劲 “沪七条”作为本轮一线城市最具力度的政策，获得了有效的市场反馈。成交量上，上海 26 年春节节后二手房累计网签面积创下 22 年以来新高，同比提升 17.4%，高于北京和深圳 4.8/20.7pct，一二手房合计成交面积同样创新高，同比增长 15.8%，较北京/深圳高 9.2/30.7pct。 除此以外，我们观察到衢州、拉萨等弱二线及以下城市迎来高增长，节后一二手房累计成 交同比增速分别为 96.8%/96.2%。我们认为原因主要如下：1. 低能级城市供需关系调整时 间较高能级城市更长，因此当前去库存压力更低；2. 补贴型政策敏感度更强。衢州、拉萨 均在 2025 年出台了公积金、房票或补贴等支持政策，因房价较低，这些政策的效用较高能 级城市也更为显著。

中小户型是本轮成交主力

本轮节后“小阳春”热度的背后也有结构的变迁，尤其体现在中小户型占比的持续提升。 2026 年 1-2 月，重点 6 城 70 平以下的二手房成交占比均在 20%以上，一线城市中这一现 象更为显著，其中北京/上海/深圳占比为 38.6%/41.9%/32.8%。小户型占比的提升也形成城 市间的共性，其中上海/成都/深圳更为显著，70 平以下二手房成交占比同比分别提升 3.6/3.5/3.0pct。 我们认为这背后有几点原因： 1. 持续的房价调整凸显了小户型的性价比。小户型总价低、流动性强、性价比突出，刚需 与轻改善偏好集中兑现，以价换量效应凸显，成为市场成交主力，这是推动成都等城市 的小户型成交占比提升的主要动力； 2. 公积金等政策释放购买力。以“沪七条”为代表的公积金政策大幅加码，首套最高贷款额 度提至 240 万元，多子女家庭与绿色建筑最高可达 324 万元，显著降低刚需上车资金 门槛，直接释放刚性与刚性改善型购买力，小户型因贷款适配度更高率先受益； 3. 重点城市限购政策放开。2025 年一线城市均在不同程度放松了限购，26 年上海“沪七 条”进一步全面优化限购规则，非沪籍社保/个税年限由 3 年缩至 1 年，外环外购房套 数放开，新市民、年轻刚需获得购房资格，偏好集中指向低总价小户型，进一步推升其 成交占比。