2026年中航北京昌保租赁住房REIT首发价值深度分析：区级人才公租房，受益供需紧平衡

基础发行要素

中航北京昌保租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“北京昌保 REIT”）于 2026 年 3 月 23 日获中国证监会注册。 基金份额的首次发售将采用向战略投资者定向配售、网下向符合条件的网下投资 者询价配售、网上向持有场内证券账户及持有场外基金账户的社会公众投资者定价发 售相结合的方式进行。北京昌保 REIT 计划发售基金份额 4 亿份，网下询价区间为 1.822-2.318 元/份，对应发售规模区间为 7.29-9.27 亿元。

底层基础资产介绍

2.1 入池资产：两处区级人才公租房与一处大学生公寓

北京昌保 REIT 的基础设施项目为滟澜新宸、国瑞熙院、未来融尚家园 3 个公租 房项目，均位于北京市昌平区的未来科学城，且属于嵌套于居民住宅楼内的租赁住房 项目。具体来看： 滟澜新宸：规模最大、户型多样、配套齐全，但暂无轨交、大租户通勤远。滟澜 新宸是昌平保障房公司运营满 3 年项目中建筑面积最大的项目，2017 年开业，入池 资产包括 748 套人才房及 1 套管理用房，可供出租面积超 5.7 万平方米。项目户型 以二居室为主，兼有一居和三居，租户以家庭为主，周边商场、学校、医疗等配套设施齐全，但缺乏轨道交通，对于大租户通勤距离较远，且处于六环内外地车牌需要申 请通行证。 国瑞熙院：区位优越、近地铁及产业园，但内部空间紧凑。国瑞熙院于 2022 年 开业，入池资产为 337 套人才房，可供出租面积约 3 万平方米，户型以二居室为主、 极少量一居室，社区内部活动区域相对紧凑。项目区位优势突出，紧邻未来科学城滨 水公园，居住氛围浓厚，距地铁 17 号线未来科学城站不足 1 公里，周边科技产业园 密集，基础设施齐全。 未来融尚家园：大学生公寓、稀缺性突出。未来融尚家园为专项面向应届毕业大 学生的人才公租房，项目定位稀缺，2022 年开业，可供出租面积约 1.8 万平方米。 配租设置优先组与普通组，优先组面向未来科学城东区 10 平方公里内企业就业的硕 士及以上毕业生，普通组面向未来科学城全域 170.6 平方公里内指定企业或公共教育 单位工作的本科毕业生。

2.2 存量分散且增量有限，产业带动万套人才房需求

滟澜新宸位于昌平区未来科学城的西区沙河高教园区域，沙河高教园是北京市委、 市政府定位为世界一流的高教园区，汇聚了北航、北邮等 8 所高校，120 个国家和省 部级重点实验室。国瑞熙院、未来融尚家园位于未来科学城东区能源谷区域，能源谷 是全国能源创新要素最富集的区域之一，已经入驻了 300 余家能源企业，初步形成 了能源互联网高成长赛道。

供给侧：昌平区存量公租房布局分散，增量保障房供给少且距离项目较远

昌平区公租房供给少、布局散，在营项目多由昌平保障房公司持有。“十四五” 期间，全国大力推动保障性租赁住房筹建，上海、北京等重点城市均超额完成筹建目 标。相比之下，公租房供给规模相对有限，北京市“十四五”期间公租房筹集目标仅 为保租房的 15%。聚焦到昌平区，存量公租房数量偏少且较为分散，运营主体高度集 中，以昌平保障房公司占据绝对主导地位，持有包括人才公租房、轮候公租房及保障性租赁住房在内共计 11,000 余套，其中空置房源约 1,500 套，目前尚未达到配租条 件；北京保障房中心有限公司持有并运营约 2,500 套，主要为轮候型公租房；其余主 体仅作为补充，提供差异化供给。

增量供给偏紧，且远离北京昌保 REIT 底层资产。从增量供给看，昌平区当前规 划中的公租房项目仅有三合庄西路 102 号院改建租赁住房项目，计划提供 267 套房 源，体量相对较小；另规划有 2 个保租房项目，分别位于沙河高教园和未来科学城。 昌平区新增保障房供给较为有限，且均距离滟澜新宸、国瑞熙院、未来融尚家园 3 个 公租房项目较远。 北京市新建保障房批地较少，存量转化成为未来供给主导。从建设进度看，2025 年昌平区以 10,192 套的竣工规模位居北京市第二，在全市保障性住房建设中承担重 要角色。根据《北京市 2026 年度建设用地供应计划》，北京市土地资源紧张，纯保 障性住房用地计划供应仅 270 公顷，未来供给将以存量转化为主，新增空间有限。同 时，政策强调加快往年已供应用地的竣工配租，未来市场可能仍然有项目陆续竣工并 投运入市。

需求侧：昌平区产业增长动能强劲，“十五五”期间人才公租房缺口 10,600 套

外来人口占比保持高位，产业发展动能强劲、新增企业数创近 5 年新高。昌平区 作为北京市的新城和科教新区，主要承接主城区外溢需求，常住人口从 2021 年的 226.8 万人增至 2024 年的 227.0 万人，人口增长虽有所放缓，但增长动能仍在，外 来人口占比稳定在 58%左右，处于全国较高水平。同时，产业发展承载能力不断提 升，持续吸引企业入驻，截至 2025 年末存量企业达 21.25 万家，仅 2025 年新增企 业便高达 4.93 万家，同比增长 51%，创下最近五年新高；特别是未来科学城建设取 得新突破，先进能源、医药健康等优势主导产业持续壮大，先进智造业和科技服务业 加快发展，2024 年未来科学城规模以上企业达 881 家，贡献昌平区 59%的营业收入 和 41%的工业产值，科创人才加速集聚，带动租赁需求稳步增长。 依据北京市昌平区住房和城乡建设委员会出具的《关于征集租赁住房改革需求及 意见的通知》，针对昌平区“十五五”期间人才住房需求进行摸排，“十五五”期间 （2026 年-2030 年），昌平区企业对人才公租房需求增量约为 10,600 套，可以覆盖 昌平区现有人才公租房空置缺口。

2.3 区域公租房配租主力，昌平保障房公司市占率 80%

北京昌保 REIT 的原始权益人及运营管理机构为北京市昌平保障房建设投资管理 有限公司（简称“昌平保障房公司”），实际控制人为北京市昌平区人民政府国有资 产监督管理委员会。昌平保障房公司成立于 2013 年 12 月，是保障性住房建设、投 资、运营管理的专业机构，也是昌平区共有产权住房政府产权份额代持管理机构，具 有较强的政策性和功能性属性。 昌平区公共租赁住房项目由昌平区住房保障部门统一统筹配租，主要运营主体为 北京保障房中心有限公司、昌平保障房公司等，覆盖沙河镇、南邵镇、北七家镇、居 庸关镇等多个重点镇域。2022-2025 年，昌平区公租房配租总量为 2,640 套，其中昌 平保障房公司配租套数为 2126 套，市场份额占比 80.53%，远超北京保障房中心 （15.68%）及北京金河水务建设集团有限公司（3.79%），昌平保障房公司在区域公 租房资源配置与供给中发挥着核心作用。

项目陆续投运带动收入增长，折旧摊销及财务成本高使得盈利微薄。2022-2024 年及 2025 年 1-9 月，昌平保障房公司营业收入分别为 1.33 亿元、5.64 亿元、4.65 亿元和 2.02 亿元，其中 2023 年营业收入实现大幅增长，主要原因是招商铭嘉 57 项 目、东方蓝海项目等项目陆续投运，使得租赁收入增长，另外回迁房销售收入亦有较 大金额；净利润分别为-1.85 亿元、0.06 亿元、-0.57 亿元和-0.79 亿元，净利润较低 且部分年份为负数，主要原因是昌平保障房公司投资性房地产折旧、摊销金额较大， 以及借款利息支出等因素。2022-2024 年及 2025 年 1-9 月，昌平保障房公司毛利率 分别为-46.76%、44.29%、28.21%和 13.53%，净利润率分别为-138.94%、1.03%、 -12.24%和-39.23%。