2026年房地产行业：城市房价深度研究系列，上海篇

核心观点：供需重塑下的价值出清与市场企稳

政策精准发力驱动上海楼市步入止跌回稳周期。2026 年节后第三周二手房成交达 7327 套， 为 2025 年周均水平的 1.5 倍。同期新增挂牌量维持低位，供需结构的边际改善，促使二手房 新增挂牌均价由年初低点 5.2 万元/㎡稳步回升至 5.6 万元/㎡。 新房彻底向高端化转型，倒挂终结倒逼房企步入缩量慢周转模式。2025 年 120 ㎡以上中大户 型供应占比飙升至 43.3%，2026 年内环内套均总价大幅上升至 3717 万元。高总价与去化承 压导致内环内 2026 年 1 月库存周期攀升至 13.2 个月，并直接致使 2025 年招拍挂宅地大幅 缩减至 164 万㎡。 二手房全面主导市场交易，深度的价格出清正推动核心资产率先企稳。2025 年二手房成交占 比已高达 62%，外郊环间次新房凭借高达 41%的价格跌幅换取了销量的实质性改善。中内环间 2000 年前的老旧小区去化周期由 2.3 年大幅压降至 1.2 年，预计此类具备高性价比的核心区 资产将在本轮周期中率先筑底回升。

新政驱动需求稳步释放：上海楼市步入“止跌回稳”阶段

2026 年“沪七条”楼市新政发布后，上海房地产市场反应正面，需求端呈现出二手房成交改善 优于新房的结构性特征。成交数据显示，春节后第三周二手房周成交量达 7,327 套，已攀升 至 2025 年周均水平的 1.5 倍，而同期新房成交 3,458 套，为 2025 年周均值的 1.1 倍。在需 求回暖的同时，供应端表现相对理性，未出现规模性抛售压力，春节后二手房周均新增挂牌 2,954 套，显著低于 2025 年 4,007 套的均值水平；新房周均开盘量也由 2025 年的 2,900 套 收缩至 412 套。供需关系的边际改善支撑了价格预期的修复，二手房新增挂牌均价已由年初 的 5.2 万元/㎡稳步提升至 5.6 万元/㎡。综合来看，在政策利好与供应节制的共同作用下， 上海楼市已展现出明确的止跌回稳迹象，市场信心正处于系统性重建的过程中。 2026 年 2 月 25 日，上海发布“沪七条”楼市新政，主要涉及以下三个方面：1）、限购政策 进一步松绑：非沪籍购外环内住房，社保/个税年限由 3 年缩短至 1 年；缴满 3 年者可增购 一套；持居住证满 5 年者无需社保即可购一套。外环外购房基本不限套数。2）、公积金贷款 额度提升：首套最高贷款额度由 160 万提至 240 万（叠加政策最高可达 324 万）。同时推行 “认房不认贷”，已结清贷款且名下最多一套房者可再次申请。3）、税费优惠：优化房产税认 定，对沪籍成年子女购买唯一住房、置换家庭等场景给予免征或退税支持。 相较于 2025 年 8 月上海首次放开外地户籍购房限购政策，本轮新政在政策支持力度上进一 步加强。对外地户籍购房，一方面放松了社保年限的要求，增加居住证购房通道大幅放松了 外环内的购房准入门槛，同时社保满三年后可以在外环内增购一套住房，实际购房条件等同 于上海户籍。另一方面，对于首套房公积金贷款额度，新政后规模大幅提升，在目前房价自 高点回落后，上海二手房平均总价持续下行的过程中，新政对纯公积金贷款下可购买住房的 总价上限提升明显。

2026 年春节假期后，在楼市新政影响下，上海新房和二手房网签数据有所分化，相较之下， 二手房网签销量改善更为显著。 环比而言，上海新房、二手房在春节后，成交规模持续改善，新房春节后第二周、第三周成 交环比分别增长 74.7%及 41.5%，二手房节后第二、三周成交分别环比增长 30.5%及 22.4%。 相较于 2025 年周均水平，节后第三周新房周成交 3458 套，周成交为 2025 年周平均 3022 套 的 1.1 倍；第三周二手房周成交 7327 套，是 2025 年周平均 4873 套的 1.5 倍。 从 2025 年至今的销售情况来看，新房成交整体相对平稳，除节假日导致的网签数据波动外， 7 日平均下的日均网签套数基本在 300 套到 500 套范围内变动。二手房层面，过去三年 7 日 平均日均网签主要在 550-850 套波动，2026 年 3 月后，网签持续增长，3 月 14 日至 20 日日 均网签规模显著超出季节性波动水平，成交持续创 2023 年后新高。

2026 年“沪七条”后，相较于以往的上海楼市政策宽松，今年主要的变化在于供应端，无论 新房还是二手，成交放大带来的加速抛售行为并不明显。过往调控政策宽松下，成交量的放 大同时带来的供应的增长，当政策对成交的拉动作用逐渐消失后，市场冲高回落。 “沪七条”后，新房供应维持低位，二手房则出现新增挂牌量稳价升的趋势。新房层面，2025 年周平均新开盘套数在 2900 套左右，2026 年春节后平均每周新开盘套数 412 套，远低于 2025 年及 2024 年同期水平。二手房新增挂牌方面，2026 年自春节后四周周均新增挂牌 2954 套， 远低于 2025 年周均 4007 套。

尤其在 2026 年“沪七条”出台后，二手房市场中卖家心态受到更为明显的积极影响，在二手 房新增挂牌价格层面，挂牌价的企稳回升更为显著。 2023 年至今，在新房供应持续放量，从新房限价到“好房子”陆续入市，新房的持续供应对 二手房成交价格产生持续冲击，在二手房成交价持续下行过程中，抛售心态在卖方过程中不 断强化，上海二手房平均挂牌均价从 2023 年最高 7.4 万元/㎡，下降至最低 4.9 万元/㎡， 挂牌价持续下行。 2026 年后，政策宽松加速了房东惜售心态的演绎，新增挂牌维持平稳，房东卖房心态相对理 性，挂牌均价自年初低点 5.2 万元/㎡逐渐上升至 5.6 万元/㎡。

新房市场：定价权回归与供应重塑，新房市场转向高端化

2024年以来，随着限价政策的松绑与中小套户型配比限制的取消，上海新房市场定位发生了 根本性扭转，由保障刚需转向由高端及改善型产品主导。在开发商重获户型配比与定价主导 权的背景下，新房产品呈现显著的大型化与高总价特征。数据维度显示，90 ㎡以下中小户型 供应占比从 2017 年的 34.4%骤降至 2025 年的 8.3%，而 120 ㎡以上中大户型占比则从 2021 年的 23.8%大幅提升至 43.3%。受此驱动，新房成交结构加速向高价位段倾斜，12 万元/㎡以 上单价房源成交占比从 2020 年的 2.6%跃升至 2024 年的 13.1%。单价与面积的双重提升直接 推高了置业门槛，内环内套均总价从 2022 年的 1743 万元飙升至 2026 年的 3717 万元，1200 万元以上总价段已逐渐成为市场供需主力，标志着核心区域新房更加定位于高端与改善居住 市场。 在 2024 年后，上海陆续放开在新房规划层面的管制约束，一方面逐渐放开对新房的限价管 制措施，另一方面对土地规划条件中的中小户型配置占比的规划限制也逐步取消，开发商在 户型配比和新房定价上重新获得主导权后，回归市场化定位的新房更多从支持刚需购房者的 角色转向了补充市场改善置换需求及高档住宅的角色。 从供应面积上来看，2018 年至 2023 年上海新房供应的主要面积段集中在 100 ㎡左右的三房 产品，在限价环境下，以更可控的总价在市区核心地段的持续供应，保持在市场中较快的销 售速度。在 2024 年中小户型限制解除后，市场中中大户型的供应缺口陆续体现，120 ㎡以上 的户型占比大幅提升。 分面积段层面，90 ㎡以下的中小套户型供应套数占比从 2017 年最低的 34.4%降低至 2025 年 8.3%，120 ㎡以上的中大户型供应套数占比自 2021 年最低占比 23.8%大幅提升至 43.3%。

从供应的区域分布，外环以外的偏市郊区刚需地段新房供应占比持续下降。2025 年，外环外 新房供应 4826 套，占总供应的比例为 56.3%，相较于 2017 年供应套数 1.3 万套，占比 83.2% 规模持续下降。

更加偏向核心区域的新房供应决定了更高的新房单价，更加大面积的户型决定了新房更高的 总价。 单价方面，受 2024 年土地招拍挂市场房地联动价解除的影响，叠加房管局对于预售证限价 的审批放开，新拿地的新项目以及部分早期旧改项目集中获取更高单价的预售证，市场中高 单价商品房供应持续增长，12 万元/㎡以上单价的新房成交在 2024 年占比大幅提升，从 2020 年对较低的 2.6%大幅提升至 13.1%。相较于 2021 年以前，上海新房成交主要以 6 万元/㎡单 价以内的刚需产品成交为主的成交结构，高单价新房占比大幅提升。

单价提升的同时，叠加中小套户型规划限制的解除以及早期旧改项目并无中小套户型的规划 限制，整体的新房套均总价大幅提升，总价 1200 万元以上新房成交占比提升明显。相较于 2021 年以前，新房成交主要以总价 600 万以内的刚需产品为主，2024 年 1200 万以上户型占 比快速提升，2025 年占比进一步提升至 22.3%，高价户型占比逐渐成为市场供需主力。

从数据纵向观察，上海新房市场呈现出显著的“圈层分化”与“高端化”趋势，尤其是中环以内区 域的成交特征已发生质变。中环内新房的平均总价及平均面积在近年来实现了大幅跃升：内 环内套均总价从 2022 年的 1743 万元大幅上升至 2026 年的 3717 万元，涨幅超 113%，套均面 积也由 146 ㎡扩张至 226 ㎡；中内环间同样表现强劲，套均总价从 2017 年的 1452 万元稳步 攀升至 2026 年的 1972 万元，套均面积则维持在 155 ㎡的高位。这种“大户型、高总价”的组 合，反映出中环内新增供应已完全转向以改善型及豪宅化产品为主导，单位价值的快速膨胀 使得该区域的准入门槛大幅抬高。 新房的高总价和大面积使得中环内新房市场与传统刚需购房需求的关联性正在大幅下降。对 于购房者而言，超过 2000 万元起步的总价逻辑，已将绝大多数以首置、首改为主的刚需群体 挤压至外环甚至郊环以外。外环外区域套均总价常年维持在 400 万-600 万元区间，面积稳定 在 110 ㎡左右，这与中环内动辄两三倍的价格差，刚需功能已由核心区剥离。

房企经营：房价结束倒挂，新房推盘转向慢周转

在新房回归市场化定价且一二手房倒挂基本消失的背景下，上海新房销售速度显著放缓，核 心区域亦难抵库存积压压力。随着内环内均价由 2023 年的 11.8 万元/㎡跳升至 2026 年的 16.4 万元/㎡，核心区一二手房价实现接轨，倒挂红利彻底终结。这一转变直接导致高价位 段产品的开盘去化率从以往的“日光”态势回落至 2025 年的 74%及以下，内环内库存周期更 是在 2026 年 1 月攀升至 13.2 个月的高位。在显著的去化压力下，房企推盘与拿地意愿同步 走低，2025 年新房供应套数缩减至 39,975 套，较 2022 年峰值回落近六成；土地市场招拍挂 面积亦由 2021 年的 1029 万㎡骤降至 2025 年的 164 万㎡。整体而言，市场已进入“量缩价保” 的深度调整期，供应规模的持续收缩成为房企应对高成本与去化承压的必然选择。 2020 至 2026 年，上海住宅市场定价逻辑深度重塑，一二手房“价格倒挂”现象呈现出由外 向内的梯度消失特征。外围区域如郊环外及外郊环间，由于市场调整启动较早，倒挂现象率 先终结，如 2022 年外郊环新房均价（56,937 元/㎡）即已反超同期次新房。相比之下，中外 环及中环内核心区域受优质资源及预期惯性支撑，倒挂结束时间明显滞后。 进入 2024 年后，受新房限价解除的政策影响，中环内新房定价进入显著上行通道。内环内均 价从 2023 年的 11.8 万元/㎡跳升至 2026 年的 16.4 万元/㎡，中内环间亦同步走高。这一结 构性补涨迅速压缩了二手房的溢价空间，促使核心区一二手房价实现接轨，倒挂逻辑在该阶 段陆续消失。 从资产韧性看，内外环呈现出截然不同的分化特征。内环内 2018 年后竣工的次新房凭借地 段稀缺性，成交单价当前仍高于同期新房。而下行更早的外围区域，2018 年后次新房价格已 显著低于同区域新房，如郊环外 2026 年次新房单价（23,934 元/㎡）较新房（37,200 元/㎡） 大幅折价。这标志着外围区域已率先完成价值出清，市场全面回归以实际居住价值为核心的 定价逻辑。