2026年建材行业：地产链建材C端战略奏效，涨价+竞争格局优化促盈利修复

二手房成交持续回暖，区域基建需求高景气，供给侧优化推进可期

1.1.需求端：销售面积整体企稳，区域基建需求高景气

1.1.1.地产：政策维持宽松基调，二手房成交持续回暖

2017-2021 年我国商品房销售面积平均在 17 亿㎡上下波动，2022 年受地产行业调控影响， 商品房销售面积持续同比减少，2022-2024 年分别同比-24.3%、-8.5%和-12.9%。2025 年以 来，商品房销售面积整体延续前期下滑态势，或受益去年 9 月地产新政影响，商品房销售面 积降幅环比有所收窄，2025 年商品房销售面积约 8.81 亿㎡，同比-8.7%，环比 2024 年降幅 收窄 4.2pct。 若观察住宅口径商品房销售数据，2021、2022、2023 年和 2024 年，住宅商品房销售面积分 别同比+1.10%、-26.80%、-8.20%和-14.10%，2025 年累计销售面积为 7.33 亿㎡，同比-9.20%， 环比 2024 年降幅收窄 4.9pct。

二手房销售面积持续改善，支撑消费建材零售需求。和商品房销售相比，2023 年起二手房成 交面积呈现同比增长态势，为全国房屋成交面积保持稳定规模奠定基础。虽然需求侧总体承 压，但新房与二手房在价格上的差距逐渐拉大，尤其是次新房源的大量挂牌，分流了一部分 新房刚需和改善客群，促进了二手房成交规模持续高位。根据克尔瑞研究院数据，全国重点 30 城 2023、2024、2025 年二手房成交面积分别为 1.81、2.13、2.14 亿㎡，分别 yoy+33.0%、 17.3%、0.2%。其中，一线城市 2023-2025 年各年二手房成交面积分别同比+18%、18%、2%， 二线城市 2023 年、2024 年和 2025 年二手房成交面积合计同比增长 38%、26%和-1%。2026 年 地产行业维持放松限购的宽松基调，2026 年 1-2 月二手房销售数据仍呈回暖趋势，一定程度 支撑消费建材零售市场需求。

综合地产需求侧政策和新房/二手房成交面积态势，我们根据如下假设对 2026 年住宅口径房 屋销售面积进行测算（新房+二手房）：1）2026 年新房销售面积仍呈下滑态势，降幅逐渐收 窄，预计 2026 同比-6%；2）自去年 9 月地产新政以来，二手房销售量出现明显上升，2025 年 二手房销售面积同比增速约为 3.5%，随新房供给缩量，预计 2026 年同比增长 5%。根据计算， 2026 年新房、二手房合计住宅销售面积约为 13.52 亿㎡，同比小幅-0.91%，2026 年整体住宅 销售面积预计底部企稳。

竣工面积维持大幅下滑，房价或影响新开工水平。2021 年我国房地产行业调控政策整体收紧， 位居地产链最前端的拿地数据自 2021 年起持续收缩，开发投资完成额、新开工端均表现疲 软，2022 年起房地产开发投资完成额同比下滑。2025 年房屋新开工面积 5.88 亿㎡，yoy20.40%，较 2020 年高点同比下滑 73.80%；2025 年房地产开发投资完成约 8.28 万亿元，yoy17.20%，较 2021 年高点同比下滑 43.90%。2021 年起，房屋新开工面积持续大幅下滑，房屋 新开工到竣工周期一般为 2-3 年，2024 年起地产竣工端承压，竣工面积 7.37 亿㎡，同比27.7%。

自 2021 年 8 月起，房屋竣工面积累计值同比增速持续下行，2021 年房屋竣工面积同比增长 11.20%；2022 年，竣工面积累计值转为同比下滑 15.00%；2023 年，“保交楼”为地产行业重点 目标，竣工端优先受益，全年竣工面积同比增长 17.00%。 2025 年，在整体房地产市场仍面临挑战的背景下，上半年全国拿地数据有所改善，下半年转 为走弱。2026 年房屋新开工面积或取决于商品房销售价格和开工意愿，若 2026 年房价企稳 回升，房屋新开工端或存边际改善契机。2025 年以来拿地数据有明显改善，拿地企业以央国 企为主，但考虑销售数据和房价持续承压，2026 年新开工面积的改善程度更多取决于销售侧 价格端是否企稳。

1.1.2.基建：西部投资维持高景气，带动区域建材需求释放

2025 年，基建投资整体呈现“前高后低”的态势，Q1 基建投资同比增长 11.5%，增速较为强劲， Q2 起基建投资增速环比回落，Q3-Q4 各月基建投资增速由正转负且降幅持续扩大，2025 年全 年广义、狭义基建投资增速均为负，分别同比-1.48%、-2.20%。 整体来看，2025 年基建投资增速持续回落，传统基建领域投资需求明显承压，或主要由于专 项债资金中投向传统领域的比例减少，且有较大一部分为用于化债的“特殊新增专项债”，化 债需求占用部分基建投资资金，2026 年财政整体维持积极基调，基建投资仍有望维持低个位 数稳健增长。分区域来看，西部新疆区域固定资产投资高于全国水平，重大基建项目启动带 动基建投资需求增长，从而驱动区域建材需求释放。

西部投资维持高景气，区域建材需求有望释放。2025 年下半年以来，多个国家战略项目宣布 开工建设，4 月底中吉乌铁路吉尔吉斯斯坦境内段重点控制性工程开工建设，5 月底发改委 批复三峡水运新通道项目可行性研究报告，7 月中旬雅鲁藏布江下游水电工程举行开工仪式， 8 月上旬新藏铁路有限公司成立标志着新藏铁路即将启动实质性建设，新疆、西藏等西部区 域基建投资景气度上行。2024 年新疆/西藏固定资产投资分别同比增长 6.9%和 19.6%，2025 年，新疆固定资产投资同比增长 7.3%，高出全国固投增速 11.1pct，随着重大项目建设逐步 推进，预计西部区域固定资产投资仍有望维持高景气度，从而创造区域建材需求。

1.2.政策定调供给侧“反内卷”，行业盈利有望底部改善

2024 年 7 月，中央政治局会议首次提出“要强化行业自律，防止“内卷式”恶性竞争”；2025 年 3 月，政府工作报告提出“综合整治“内卷式”竞争”，成为年度重点工作任务之一；2025 年 7 月， 中央财经委员会第六次会议，再次强调“依法依规治理企业低价无序竞争，引导企业提升产品 品质，推动落后产能有序退出”。2025 年 10 月，新修订的《反不当竞争法》正式实施，与此 前政治局会议、中央经济工作会议定调一脉相承，为治理“内卷式”恶性竞争提供了明确的法 律依据和执法武器。在建材行业中，根据《建材行业稳增长工作方案（2025-2026 年）》，主 要目标之一为 2025-2026 年，建材行业向好，盈利水平稳步提升。建材“反内卷”推进涉及水 泥、玻纤、消费建材等多个细分行业，措施包括政策推动落后产能出清、龙头企业联合复价 等多种方式，在“反内卷”定调下，供需矛盾有望缓解，进一步改善行业产品价格和盈利水平。

消费建材：竞争格局优化+价格提涨，盈利能力底部修复，C 端+海 外创造需求

消费建材板块（根据附录中样本公司数据统计）整体观点

经营情况：受地产需求收缩、行业竞争加剧和地产端应收款项历史包袱的影响，2022 年起消 费建材经营承压，营收、业绩大幅下滑，部分优质企业零售转型卓有成效，部分年份营收逆 势增长，盈利能力大幅改善，增速优于板块整体表现。 后续展望：1）行业需求：2025 年，二手房销售面积保持正向增长，新房销售降幅大幅收窄， 预计 2026 年新房+二手房销售总体维持稳定，消费建材需求支撑或更多来自于二手房交易后 的装修需求以及存量房市场重装需求。2）持续深耕渠道变革：自 2021 年地产调控政策以来， 龙头企业经营战略总体为收缩大 B 端业务，拓展小 B 端和 C 端渠道，符合现阶段市场需求结 构向二手房和存量房倾斜的趋势，消费建材龙头业务结构持续优化，将继续带来现金流和盈 利能力指标改善。3）竞争格局和涨价：行业收缩和信用风险背景下，小企业经营承压，行业 出清驱动龙头企业市占率提升。此外，政策定调供给侧“反内卷”，叠加上游原材料原油和化 工品价格提升趋势明显，防水、石膏板、涂料行业纷纷开启涨价，2026 年消费建材企业在盈 利改善上或进一步体现。4）出海：为应对国内地产周期下行带来的需求收缩，消费建材龙头 企业积极布局海外市场，寻求新的营收增长点，优质企业正从简单的产品出口，向品牌、渠 道和本地化运营的深度出海模式转变，以期在全球市场构建可持续的竞争力。

2.1.需求收缩营收仍承压，渠道变革龙头业绩分化

需求收缩拖累营收表现，毛利率下滑/减值计提影响利润。2025 年地产新房销售和竣工侧同 比持续下滑，需求收缩拖累消费建材板块营收表现，根据样本公司数据统计，Q1-Q3 消费建 材板块营业收入 965 亿元，同比-6.20%，叠加价格仍竞争激烈毛利率下滑和减值计提等因素 影响，Q1-Q3 归母净利润 68 亿元，同比-16.21%。分季度看，Q1、Q2、Q3 单季度消费建材板 块营收增速分别为-11.61%、-13.83%和-2.33%，归母净利润增速分别为-24.28%、-38.97%和 -3.49%，Q3 消费建材板块营收和归母净利润降幅均环比大幅收窄。

零售转型卓有有效，龙头业绩逆势高增。从各细分领域龙头企业经营表现来看，三棵树在行 业整体下行态势下维持强劲的经营韧性，2025 年前三季度经营表现优于板块整体，高毛利率 零售三大新业务营收快速增长，带动整体营收逆势增长，叠加原材料和费用率下降，盈利能 力大幅提升。1）三棵树：2025Q1-Q3，需求下行公司营收同比逆势增长，yoy+3%，Q3 营收增 速（yoy+6%）环比提速，或主要系高毛利率的零售三大新业务营收快速增长，叠加原材料和 费用率下降，带动公司盈利能力改善，Q1-Q3 公司销售毛利率和净利率分别为 32.81%（同比 +4.15pct）和 7.79%（同比+3.35pct）。2）兔宝宝：2025Q3，公司营收恢复正向增长，同比 增长 5%（Q1-Q3 同比-2%），前三季度归母净利润同比高增 30.44%，主要系参股悍高集团公允 价值变动损益增加所致，若剔除非经常损益影响，前三季度扣非归母净利润同比-22.04%。其 余消费建材龙头受需求收缩影响，前三季度营收和归母净利润分别呈不同幅度下滑。

2.2.优质龙头持续发力 C 端，行业竞争趋于理性

受地产行业需求收缩和信用风险影响，消费建材公司普遍积极拓展 C 端渠道，在经营结果上 呈现 B 端营收收缩，C 端和小 B 营收占比提升的特点，同时 C 端业务通常具备周转快、高毛 利特性，在报表端，经营性现金流和盈利能力指标存在改善预期。 在渠道变革上，三棵树零售端转型成效显著，家装墙面漆营收占比由 2021 年的 19%提升至 2025 年前三季度的 27%，且在行业需求下行背景下营收仍维持两位数增长，2024 和 2025Q1- Q3 三棵树家装墙面漆营收分别增长 13%和 12%，主要因公司已打通高毛利率的零售三大新业 态的商业模式，并通过下游双包服务模式快速复制，已成为公司优势业务。东方雨虹持续发 力零售业务，营收占比已由 2022 年的 23.23%提升至 2025H1 的 37.28%。兔宝宝和伟星新材 本身为优势零售龙头，零售和小 B 端占比持续提升。北新建材积极开拓工装到家装的发展路 径，推动产品个性化、差异化供应、满足高端家装多层次消费需求。未来存量房重装和二手 房装修为消费建材需求保障的重要支撑点，消费建材企业下游客户群体中 C 端以及小 B 端家 装公司等比重或将提升，深入布局 C 端和小 B 端渠道的消费建材龙头企业深度受益下游需求 结构的变化趋势。

消费建材龙头 C 端转型见效，经营性现金流改善为长期趋势。在现金流指标层面，2023-2024 年，北新建材、东方雨虹、科顺股份经营性现金流均同比改善，2025.3Q 三棵树、东方雨虹、 伟星新材和科顺股份经营性现金流均同比显著好转，体现出龙头企业 C 端渠道上的布局成效 和回款管理效果，C 端业务更多针对个人消费者，和工程渠道业务相比，回款保障性强，且 周期更短，同时建材企业无需大规模垫资。根据目前龙头企业经营战略，龙头企业 C 端业务 占比有望进一步提升，经营性现金流和在手资金改善或为长期趋势。

编辑：火腿肠