2026年经营服务行业2025年年报综述：业绩压力逐步释放，派息具备吸引力

物管商管：业绩增速转正，高比例派息具备吸引力

1.1 财报情况：行业整体业绩增速转正，部分优质物企业绩持续增长

（1）行业整体营收保持稳健增长，业绩增速转正

营收保持稳健增长，业绩增速转正。2025 年 22 家重点物管及商管公司合计实现营业收入 2413 亿元，同比 增长 5.1%，增速同比微降 0.3 个百分点；实现归母净利润 114 亿元，同比增长 9.4%，2024 年全年同比增速为21.8%，样本企业整体业绩增速已由负转正。

（2）利润率触底回升，费用管控能力持续优化

销售管理费用率持续下降，减值压力释放，行业整体盈利能力提升。2025 年 22 家重点物管及商管公司综 合毛利率为 17.6%，同比下降 1.1 个百分点；归母净利润率为 4.7%，相较去年略微提升 0.1 个百分点，盈利能力 企稳回升主因：1）物企降本增效成效显现，22 家物管及商管公司 2025 年销售及管理费用率合计为 7.2%，同比 下降 0.6 个百分点；2）减值压力持续释放，2025 年 22 家物管及商管公司商誉及金融资产等减值占营收的比重 为 3.8%，同比下降 1.1 个百分点，行业整体减值高峰已过，其对业绩的压力已逐步释放。

从具体企业看，部分民营物企自 2022 年开始大幅计提减值，碧桂园服务、雅生活服务、融创服务、合景悠 活 2022-2025 年合计计提金融资产减值分别为：51 亿元、69 亿元、88 亿元、42 亿元，计提已较为充分。

（3）经营回归主业，基础物管服务收入占比持续提升

分业务来看，基础物管服务的营收占比持续提升，企业经营逐步回归主业。受房地产行业调整影响，物企 增值服务营收占比下降，2025 年非业主增值服务、社区增值服务营收占比分别为 6.1%、9.9%，同比分别下降 0.8pct/0.7pct。2025 年基础物管服务营收占比同比提升 1.4 个百分点至 70.2%，企业经营逐步回归到物业管理服 务主业。从盈利能力看，2025 年基础物管服务、非业主增值服务、社区增值服务的毛利率分别为 14.4%、14.6%、 28.4%，同比分别下滑 0.6pct、2.1pct、2.5pct，三大业务的毛利率仍承压。

（4）企业表现分化，部分优质物企业绩保持持续增长

区分企业性质来看，在收入端，央国企背景的物企营收增速高于民企背景的物企，但差距逐渐收窄。2025 年 22 家重点物管及商管公司中的 10 家央国企背景的物企合计实现营业收入 1400 亿元，同比增长 6.0%，增速 同比下滑 3.0 个百分点；12 家民营物企合计实现营业收入 1013 亿元，同比增长 3.9%，增速同比增长 2. 9 个百分 点。民营物企营收增速仍低于央国企背景的物企，但两者的差距从 2024 年相差 8.1 个百分点收窄至 2. 1 个百分 点。 在利润端，央国企背景的物企归母净利润同比下滑，民企背景的物企归母净利润大幅增长。2025 年 22 家 重点物管及商管公司中的 10 家央国企背景的物企合计实现归母净利润 87 亿元，同比下跌 16.8%，增速由正转 负；其中远洋服务由盈转亏。12 家民营物企合计实现归母净利润 28 亿元，同比 2024 年的 0.2 亿元大幅增长， 主因部分民营物企，如：雅生活服务、融创服务实现扭亏为盈，如我们仅计算 2024 年及 2025 年均保持盈利的 8 家民营物企，其 2025 年实现归母净利润为 29 亿元，同比下滑 33.5%。

从具体企业来看，2025 年重点物管及商管公司中，大部分企业业绩承压，仅部分优质企业保持业绩的持续 增长。2025 年 22 家重点物管及商管公司中，仅有 7 家实现归母净利润同比增长，其中绿城服务、建发物业、华 润万象生活同比增速高于 10%；绿城服务、华润万象生活、滨江服务、保利物业连续三个报告期归母净利润同 比均保持正增长。

（5）央国企背景物企 ROE 维持较高水平，民营物企表现好转

整体 ROE同比提升 0.8 个百分点，央国企背景的物企 ROE保持较高水平，民营物企 ROE好转明显。2025 年 22 家重点物管及商管公司的 ROE 为 7.6%，同比提升 0.8 个百分点，其中民营物企 ROE同比提升 3. 6 个百分 点，央国企背景的物企 ROE 同比下滑 1.9 个百分点至 11.5%，仍保持双位数水平；从杜邦分析拆解来看，民营 物企 ROE的提升主要受益于其归母净利润率的提升。ROE 的三个指标（归母净利率*总资产周转率*权益乘数） 中，归母净利润率同比提升 0.2pct 至 4.7%，其中民营物企归母净利润率同比提升 2.7pct 至 2.7%；总资产周转率 由 2024 年的 0.76 略微提升至 0.80；权益乘数由 2024 年的 1.96 提升至 1.99。

（6）企业普遍选择较高派息比例，积极回报股东

重点物企普遍选择高比例分红，部分企业分红比例超 100%。2025 年 22 家重点物管及商管公司中，有 17 家企业均进行派息，以归母净利润为基础计算，11 家企业分红比例达到/超过 50%，其中碧桂园服务、万物云、 雅生活服务及华润万象生活的分红比例达到/超过 100%，分别为 251%、250%、174%、100%。按 2026 年 4 月 9 日收盘价计算，碧桂园服务、万物云股息率均超 10%。

1.2 经营情况：规模增长放缓，增值服务收入跌幅收窄

（1）基础物管服务：在管面积增速放缓，头部企业持续维持规模优势

重点物企在管规模增速放缓，合约覆盖倍数仍高于 1。截至 2025 年末，17 家披露在管面积的物企在管面积 共 57 亿平米，同比增长 4.0%，增速较 2024 年下降 4.1 个百分点。9 家披露合约面积的物企合约面积共 25 亿平 米，同比增长 2.8%，合管比由 2024 年的 1.39 下降至 2025 年的 1.32，储备面积仍然较为充裕。

物企梯队分化明显，头部企业持续维持规模优势。从在管面积口径来看，截至 2025 年末，披露在管面积的 物企中，碧桂园服务以 10.7 亿方的规模位居 Top1；在管规模超过 5 亿方的有保利物业、恒大物业、绿城服务及 雅生活服务，其中绿城服务的在管规模在 2025 年超越了雅生活服务；中海物业、华润万象生活、招商积余、建 业新生活及金茂服务在管规模在 1-5 亿方区间。除绿城服务外，其余物企基本维持在管规模排名，物企间的梯 队分化仍然较为明显。

物企从盲目扩张规模转向高质量发展，部分企业基础物管服务毛利率回升。由于物业费提价较难，而人工 成本存在刚性上涨，15 家重点物管及商管公司基础物管服务毛利率同比下滑 0.6 个百分点至 14.4%，央国企背 景的物企与民营物企毛利率之间的差距收窄。物企也开始从盲目扩张规模转向高质量发展，主动清退低效或亏 损项目，以优化项目结构提升毛利率。从利润率表现来看，部分物管企业基础物管服务毛利率回升，如华润万 象生活、碧桂园服务、绿城服务。

（2）增值服务：两项增值服务均收缩，但收入跌幅收窄

受房地产行业调整影响，以及物企剥离非核心业务，两项增值服务均收缩，但跌幅已开始收窄。2025 年 19 家代表性物企的两类增值服务收入均有所下降，其中非业主增值服务受房地产行业调整影响较大，2025 年实现 营收共计 143 亿元，同比下降 7.4%，跌幅较 2024 年收窄 8.7 个百分点；社区增值服务收入共计 233 亿元，同比 下降 2.0%，跌幅较 2024 年收窄 4.6 个百分点。盈利能力方面，2025 年非业主增值服务毛利率同比下滑 2. 1 个百 分点至 14.6%，社区增值服务毛利率同比下滑 2.5 个百分点至 28.4%。

1.3 部分物企业绩保持持续增长

（1）华润万象生活：利润率提升，连续三年全额派息

利润率提升助力业绩稳健增长。2025 年华润万象生活实现营业收入 180 亿元，同比增长 5.7%；实现核心净 利润 40 亿元，同比增长 13.7%，主因公司综合毛利率同比提升 2.5 个百分点至 35.5%，其中商业航道毛利率同 比提升 2.9 个百分点至 63.1%，物业航道毛利率同比提升 1.0 个百分点至 18.0%，生态圈业务毛利率同比提升 1. 2 个百分点至 36.9%。

商管龙头地位进一步巩固，物管规模稳中有升，公建物管增势良好。截至 2025 年年末公司在营的购物中心 共 135 个，较上年年底增加 13 个。全年公司在营购物中心实现零售额 2660 亿元，同比增长 23.7%，同店增速 达 12.2%，大幅优于同期全国社零 3.7%的增速；其中重奢项目与非重奢项目的同店增速分别达 15.3%、10. 4% ； 2025 年年末在营购物中心总体出租率达 97.2%，较上年年底增长 0.5 个百分点。在营购物中心客流实现高增， 全年到访客流达 20.4 亿人次，同比增长 32.7%，商业会员总数达 7488 万人，同比增长 31.3%。全年在营购物中 心零售额排名当地第一、前三的数量分别达 54、105 个，分别较上年年底增长 4、19 个。截至 2025 年年末，公 司物管的在管面积与合约面积分别达到 4.26、4.64 亿平米，分别同比增长 3.2%、2.9%，合管比为 1.09。公建物管业务稳步增长，全年城市空间物管收入 20 亿元，同比增长 12.0%。

连续三年全额派息，积极回馈股东。2025 年全年公司宣派相当于 60%核心净利润的基本股息，以及额外 40% 的特别股息，连续三年实现全额派息。

（2）保利物业：持续深耕大物业领域，市拓表现优异

业绩稳健增长，经营效率提升。2025 年保利物业实现营业收入 171 亿元，同比增长 4.8%；实现归母净利润 15 亿元，同比增长 5.1%；业绩稳中有升。2025 年公司管理费用率为 5.8%，较去年下降 1.1 个百分点；销售费 用率为 0.1%，与去年几乎持平；经营效率持续提升。

深耕大物业领域，市拓表现优异。截至 2025 年末，公司在管面积为 8.6 亿方，同比增长 6.3%，合管比 1. 18。 得益于在管项目面积的扩大及在管项目数量的增长，2025 年公司实现物业管理服务收入 132 亿元，同比增长 12.6%，占营收比重提升至 76.8%。公司深耕大物业领域，市拓表现优异，2025 年新拓展第三方项目单年合同金 额约 29 亿元，同比略降 2.5%，其中位于核心 50 城的新拓第三方项目合同金额占比同比提升 0.5pct 至 80.0%。 业态上，新拓第三方商写项目单年合同金额同比增长 14.5%，在城镇景区赛道实现战略进阶，打造深圳西涌滨 海旅游度假区标杆项目，进一步筑牢非居赛道专业壁垒。

社区增值业务盈利能力提升。2025 年公司社区增值服务收入为 23 亿元，同比下滑 13.6%；公司持续聚焦核 心品类、加强核心单品打造，体系化增强产业能力，盈利能力提升，2025 年社区增值服务毛利率为 41. 2% ，较 去年同期提升 4.4 个百分点。

在手现金充裕，分红比例保持稳定。截至 2025 年末，公司现金及银行结余为 129 亿元，同比增长 8. 6%。 全年派息率 50%，与去年持平。

编辑：火腿肠