2026年数据中心行业系列研究（2）：“智能算力枢纽”转型进行时，把握数智化大投资周期的历史机遇

投资要点：把握数智化大投资周期的历史机遇

五年内全球行业规模有望翻番，数据中心总支出有望接近 3 万亿美元。据仲量 联行预计，2026 年至 2030 年间，数据中心行业规模有望增长 97GW，到 2030 年，全球数据中心容量或可达200GW。这一快速增长将主要由超大规模云的扩 张和人工智能需求驱动。仲量联行预计，未来五年 100GW 的新增容量，将创 造1.2万亿美元的房地产资产价值，并需要约8,700亿美元的新增债务融资。这 不包括租户为配备 GPU 和网络基础设施而花费的 1 万亿至 2 万亿美元。因此， 这意味着未来五年数据中心的总支出可能接近 3 万亿美元。我们相信，新建数 据中心仍正处于基础设施投资超级周期之中。 我们相信，这一历史性的扩张浪潮，正转化为数据中心运营商实实在在的订单 与收入。强劲的需求赋予运营商强大的定价权，使得高签约率和租金增长成为 普遍现象，直接推动了其 NOI 和 EBITDA 的快速增长。

收入预期强劲，签约率高。2025 年亚太地区的开发活动虽然不如美洲地区强 劲，但相对于其规模而言仍具有显著增长潜力。亚太地区三大市场—东京、北 京和上海—的运营产能预计将分别增长 20%、8%和 12%。亚太地区除在建项目 有高签约率（部分主要市场 90%左右 ），规划中项目预租率也较高，当中包括 柔佛（49%）和新加坡（46%）。另外，根据戴德梁行数据，2024 年底，97 个 全球市场中，仅 8 个运营中的数据中心拥有足够的容量，可以满足单个设施内 20MW或以上容量的需求，大体量项目容量依然不足。此外，全球97个主要市 场中有 20 个市场的空置率极低，并低于 5%（当中 7 个市场的空置率低于 1%）。 2026年租金和收入增长势头将持续。云存储和处理仍然是数据中心市场的需求 核心，而综合不同机构的预测来看，到 2027 年云存储和处理预计仍占数据中 心需求约 60 - 70%左右。虽然对传统云服务的需求预计将继续增长，但鉴于人 工智能投资的迅猛发展，传统云服务在整体数据中心市场中的份额将会下降，而人工智能训练以及推理应用将会为数据中心市场提供主要的增长动力。在强 劲的需求、较低的租户流失率以及电力和土地限制等准入壁垒（尤其是在顶级 低延迟地区）的推动下，2026年租金增长和收入增长势头将持续。定价权和高 出租率正在推动数据中心运营商净营业收入（NOI）和 EBITDA 的快速增长。 目前，尽管非主要大城市电力供应更充足，且价格更低廉，但鉴于这些地区尤 其人工智能训练需求（而人工智能训练尚无可靠的收入记录）。从长远来看， 这些地区的风险也相对主要城市较大，同时中长期训练需求也有一定的不确定 性。 我们预计，2026 年资本支出将保持强劲增长势头，大量资金将用于满足云计 算、流媒体、人工智能数据中心设施、相关硬件和日益增长的需求。电力需求 的激增，正促使公用事业公司在发电、储能和输电方面进行大量投资，以满足 不断增长的负荷。

2026-2030 年：向“高质量”跃迁的关键五年

算力基础设施的战略升维

算力密度能效转型：从 kW 级到 MW 级的跨越

AI 大模型训练对算力的需求攀升，推动数据中心单机柜功率密度实现跨越式提 升。在生成式 AI 广泛应用前，数据中心服务商通常按照单机柜功率 2-10kW 的 标准进行建设和部署。然而， 随着 AI 技术的飞速发展和对算力需求的大幅增 加，数据中心须部署更多如 GPU 等高性能服务器，以满足计算密集型任务。据 戴德梁行数据显示，全球数据中心平均单机架功率已从 2017 年的 5.6kW/机架 提升至 2023 年的 12.8kW/机架，超算、智算中心的单机柜功率甚至需超过 30kW。 目前，存量传统数据中心单机柜功率密度普遍为 5-8kW，而 2025 年新建 AI 专 用数据中心单机柜功率密度已普遍达到 30-50kW，部分高端智算中心甚至突破 100kW，实现从“kW 级”向 “MW 级集群”的跨越。 根据中国数据中心委员会（CDCC）的数据，2021 年，中国内地功率密度为 4- 6kW 的机柜占比为 48%，6-8kW 占 34%，8-12kW 占 8%，12kW 以上仅占 4%， 高密度机柜占比相对较小。而智算中心需求的爆发，预计将加速向更高功率密 度的机柜演进。尽管如此，小功率机柜并不会完全被市场淘汰。一方面，它们 在边缘计算、存储等特定应用场景中仍然具有价值；另一方面，虽然投入成本 不低，但部份数据中心仍可有条件地通过技术升级和改造，去适应新的市场需 求。

大型龙头 IDC 营运商加快转型布局智算中心迎需求。我们观察到一些中国内地 龙头 IDC 营运商正在加快转型布局智算中心迎，当中万国数据以及世纪互联作 为国内第三方算力中心服务商中规模领先的企业，正凭借其在核心经济区的大 规模布局战略，积极拥抱 AI 浪潮。其中，世纪互联在内蒙乌兰察布等地打造的 “算电协同”智算中心已入选国家级典型案例，成为其构建绿色、超大规模智 算集群的核心抓手。香港龙头新意网则依托其母公司新鸿基地产，正以高规格 的硬件设施深耕香港 AI 数据中心市场。公司斥资超 150 亿港元打造的 MEGA IDC 数据中心是转型关键，该设施专为 AI 时代设计，引入了液冷技术和高密度 电力配置，一期已于 2024 年启用，二期预计在 2026 至 2027 年完成。随着香港 及亚太地区对 AI 推理和跨境数据需求的持续增长，新意网有望凭借其区位优势 和顶级基础设施，在 AI 算力浪潮中占据一席之地。

为匹配高算力密度的需求，数据中心也需要对供电架构同步升级。传统 N+X 以 及 2N 冗余供电架构在应对 AI 芯片瞬时高功率波动时有所不足，2025 年，新建 智算中心更多开始采用 3N+1 供电架构，通过多路径供电保障系统稳定性。此 外，模块化供电方案得到广泛应用，华为、中兴等企业推出的一体化供电模 块，可实现按需扩容，将供电效率提升至 96%以上，有效降低能耗与投资成 本。我们相信，在未来 5 年，随着数据中心市场在 AI 对算力需求有望持续提 升，绿色低碳政策深化落地，以及技术架构革新，全球数据中心行业整体有望 迎来新一轮基础设施投资超级周期。

2026 年至 2030 年全球行业规模有望翻一番

据仲量联行预计，2026 年至 2030 年间，数据中心行业规模或将增长 97GW， 到 2030 年，全球数据中心容量或将达到 200GW。我们认为，这一快速增长将 主要受超大规模云业务的扩张以及人工智能需求驱动。

分地区来看：

美洲仍将继续为全球最大的数据中心区域，规模约占全球容量 50%， 增速为三大全球区域中最快，仲量联行预计到 2030 年，其供应量复合 年增长率将达到 17%，从而保持其作为主导数据中心区域的地位。美 国是该地区数据中心活动的主要驱动力，约占美洲总容量的 90%。

亚太地区的数据中心容量将从 32GW 增长到 57GW，复合年增长率将达 12%。内部需求增长或会有所分化，其中托管服务或将以 19% 的复合 增速领跑，而随着企业持续向云端迁移，未来五年本地部署容量预计 将下降 6%。

欧洲、中东和非洲地区 （EMEA）未来五年规模复合增速预计为 10%， 这主要得益于政府对人工智能基础设施的支持及为满足数据隐私法规 而对自主人工智能云的强劲需求。该地区将新增 13 GW 的供应量，增 长主要集中在成熟的欧洲中心和正在推行数字化转型战略的新兴中东 市场。

到 2030 年，新增 100GW 容量或拉动 3 万亿美元的投资需求

仲量联行预计，未来五年 100GW 的新增容量，有望创造 1.2 万亿美元的房地产 资产价值，以及约 8,700 亿美元的新增债务融资需求。其中尚未包括租户为配 备 GPU 和其他网络基础设施的 1 万亿至 2 万亿美元潜在开支。这意味着，未来 五年数据中心的总支出或将接近 3 万亿美元。因此，我们认为，新建数据中心 仍正处于基础设施投资超级周期之中。

新建数据中心项目的规模越来越大，但建设成本也越来越高

根据仲量联行数据，2020 年至 2025 年间，全球数据中心平均建设成本从每兆 瓦 770 万美元增至 1070 万美元，复合年增长率达 7%，仲量联行预测，2026 年 全球平均成本将增长 6%，达到每兆瓦 1130 万美元。因此，巨大的开发成本以 及建设和运营现代数据中心所需的技术日益复杂，正推动着行业持续整合。准 入门槛不断提高，一些投机性项目逐步被淘汰，而信誉良好的公司支持的可行 项目则加速推进。我们认为，未来数年，债务以及融资市场对数据中心行业公 司仍将保持开放，但部份银行融资或会趋于保守，优先选择推进更优质项目。

电力供应：仍是数据中心开发商的首要考虑因素

快速增长的业务需求叠加电力容量限制，迫使企业积极进行预租，并将新建项 目的工期延长至 2027 年及以后。而部分地区在电力供应商无法及时供电的情 况下，一些运营商选择与电力公司合作，建设变电站、输电线路或接入微电 网。 大规模电力需求的增长、充足的土地资源以及 AI 对延迟要求的放宽，也促使超 大规模数据中心运营商将业务进一步拓展至此前较为边缘的新兴市场。尽管这 些新兴市场正逐步发展，但发展进程仍落后于成熟市场。同时，在各个地区， 云服务提供商和 AI 相关公司都致力于尽早锁定办公空间，使得净吸纳量持续维 持高水平。