2026年中期房地产行业投资策略：核心城市先行，星火亦将燎原

日美经验：核心城市企稳领先全国，龙头股价跟踪核心城市

通过对比日本和美国房地产市场的历史经验，可以发现核心城市房价的底部确立往往领先于全国市场。在日本，东京房价领先全国约5年止跌；在美国，旧金山为首的首6城房价领先全国约3年。这一现象背后的内在机制在于，随着人口和资金优先向核心城市集中，核心城市率先回升带动房价结构改善，随后等待2-3年居民资产负债表全局修复，从而迎来房价的全局改善。

在传导路径上，龙头房企股价往往跟踪核心城市房价，而非全国房价，呈现“龙头股价底→核心城市房价底→全国房价底”的顺序。历史数据显示，核心城市房价底部确立后，日本龙头房企股价上涨4-5倍，美国龙头房企上涨1-2倍，绝对和相对收益显著。此外，在房地产止跌回稳路径中，全国房价底左侧房地产板块弹性更强，而右侧产业链弹性更强。房地产更多重估资产负债表，因此更左侧反应弹性；产业链更多重估利润表，因此更右侧反应弹性。需注意的是，全国房价底作为信号已太晚，投资者更需捕捉核心城市的房价底。

当前分析：无宏观政策放松背景下，楼市量价超预期双修复

2021年以来，房地产行业在宏观政策催化下于2023年第一季度和2024年第四季度两次寻底但未成功。2026年年初以来，房地产进入了第三次寻底阶段。在无宏观政策放松的背景下，二手房市场量价呈现了超预期双修复。量的改善呈现出无宏观政策、相对高基数、城市普遍改善三大特征；价的改善呈现出挂牌价降幅收窄、议价率普遍下降、核心城市显著上涨三大特征。

其中，上海和北京等核心城市已经连续3个月房价环比转正，并且目前仍在改善趋势当中，更超市场预期。其背后驱动因素为租售比走高推动的性价比逻辑。经历了近几年房价大跌和租金小跌，目前全国住宅租售比升至2.7%，超过公积金率的2.6%，并伴随着今年地方公积金贷款额度的显著增加，吸引力逐步提升，从而推动核心城市低总价房源的房价实现了率先企稳回升。

后市判断：本轮楼市望更健康改善，上海房价底部已经确立

本轮楼市有望迎来更健康的改善，主要源于宏观和行业两方面更健康的支撑。宏观层面，我国房地产量价的调整幅度和调整时间已经持平或超过国际房地产泡沫经验的平均水平，目前来看调整已经较为充分。居民资产负债表走弱趋势也有望结束，考虑到核心城市居民金融资产配置占比更高以及更持续的人口流入，核心城市居民资产负债率更早改善，并且一线城市按揭负担比已接近或创下历史新低。科技产业持续突破，科技指数持续新高，带动核心城市结构性购买力提升。

行业层面，住宅资产性价比提升，全国租售比升至2.7%，超过公积金利率的2.6%，一线城市低总价房源租售比也达2.5%。二手房挂牌量从“累库”转为“去库”，源于竣工快速下行+住宅资产性价比提升，挂牌量压力大幅缓解。上海和深圳等核心城市成交热度逐步向上传导重建置换链。科技产业持续突破也推动苏州和武汉等二线城市房东信心修复。综上，目前上海房价底部已经确立，后续如深圳等核心城市也将陆续企稳。

投资分析意见：核心城市先行，星火亦将燎原，维持“看好”评级

我们认为，在我国房地产经历深度调整之后，我国房地产量价的调整幅度、调整时间和居民资产负债表的调整均已较为充分，预计行业基本面底部正逐步临近。而在无宏观政策放松背景下，上海等核心城市今年年初以来楼市改善更为健康，并认为目前上海房价底部已经确立，后续如深圳等核心城市也将陆续企稳。此外，参考日美两国经验可知，核心城市房价领先止跌回稳、并将赋予龙头房企后续基本面和估值面十足的弹性。维持房地产及物管“看好”评级，主要推荐优质房企、商业地产、二手房中介及物业管理等领域的龙头企业。