房地产行业2026年中期投资策略：关注数据边际转好带来的估值修复空间

上半年市场回顾：基本面边际修复与价格企稳

2026年上半年，房地产行业延续筑底修复进程，市场运行特征出现积极变化。成交端呈现“小阳春”成色较足且淡季不淡的特征，二手房成交维持高位，传统淡季表现超预期，显示居民观望情绪缓解，供需两端预期逐步修复。价格端，二手房价格跌幅持续收窄，部分核心城市已率先企稳，房价“二阶导转正”特征逐步显现，量价关系更为均衡。结构端，改善型需求回升带动置换链条修复，高能级城市优质资产表现更优。租赁端，在经历长周期调整后，部分核心城市租金指数出现企稳回升迹象，为市场预期改善提供边际支撑。

当前行业仍处于由“预期修复”向“基本面验证”过渡阶段。虽然投资、新开工等指标仍承压，但需求侧改善、价格端企稳及租金边际修复共同表明，行业最悲观阶段或已过去。下半年需重点关注成交持续性、房价企稳范围扩散以及租金回升能否形成正向循环。

下半年展望：核心数据筑底回升与库存结构分析

库存方面，总库存持续下降，但仍有约7亿的过量库存，土地库存占比超六成，呈现“源头淤积”型的库存结构。预计2026年新房市场热度低位企稳，销售额为7.7万亿元（-8.3%），销售面积为8.3亿平方米（-5.4%），跌幅小幅收窄。新开工有望正增长，主要得益于存量土地过剩下房企“以销定产”逻辑下的供给收缩略快于需求收缩，预计新开工面积对应销售面积为7.5亿平方米，同比+27%。竣工由于期房库存不足，短期内不存在改善的基础，预计为4.7亿平方米（-20%）。投资受益于开工改善，预计为7.5万亿元（-9%），跌幅持续收窄。

投资建议：估值修复的三个阶段

在当前政策放松空间已不大的情况下，房价的边际变化决定了地产股能否估值修复。复盘显示，房价决定中期趋势，政策带来短期波段。在未来高频数据不出二次探底的假设下，预计地产股后续演绎三个阶段：第一阶段“没那么差”，当前地产股PB隐含的房价下跌幅度已充分甚至过度悲观定价，若数据持续向好，少量空转多就能带来较大提振；第二阶段“底部确认”，房价止跌成为共识，部分城市出现上涨，减值压力明确降低，优质房企PB会超过1；第三阶段“房价向上”，定价仍以PB为主，但部分房企会逐渐参考PE。建议继续增配地产板块，优选折价充分、拿地积极、风险出清相对充分的标的。