公募REITs市场展望：估值筑底与指数基金启航

市场估值探底，配置性价比凸显

2026年上半年，公募REITs市场经历了从情绪偏弱到先扬后抑的倒“V”型行情。这一波动主要受商业不动产REITs集中供给分流、险资缺席首发配售、部分项目业绩走弱及解禁压力等多重因素冲击。随着利空因素的逐步释放，板块估值已回落至历史低位。具体数据显示，中债内部收益率（IRR）升至50%分位值以上，价格与净资产比率（P/NAV）、价格与营运资金比率（P/FFO）双双降至60%分位值以下。当前市场正处于“利空落地、估值筑底、增量蓄势”的关键布局期，产权类REITs相对于国债的息差处于历史高位，配置吸引力显著增强。

指数基金申报，增量资金蓄势待发

首批公募REITs指数基金的申报标志着市场进入指数化投资的新阶段。参考北交所及美国REITs指数基金的发展历程，指数基金具有显著的顺周期属性，是行情走强的放大器而非解决流动性枯竭的速效药。短期来看，首批指基规模有限，但能带动流动性边际改善；中期来看，示范效应将推动更多公募跟进设立产品，指增及ETF亦可期待；长期来看，若对标美国市场，境内REITs市场规模有望大幅扩容，指基规模占比有望提升至5%左右，进而催生行业指数及相关产品的落地。

商业不动产REITs开启双轮驱动时代

商业不动产REITs的推出标志着境内公募REITs市场迈入基础设施与商业不动产“双轮驱动”的新阶段。相比基础设施REITs，商业不动产REITs具备更高的市场化属性，发行主体更加多元化，审核链条更简洁，且允许募集资金用于补充流动资金和偿还债务，资金使用灵活度更高。首批上市的四只商业不动产REITs底层资产均位于核心城市核心地段，运营能力突出，首发估值谨慎合理，分派率具备一定安全边际。商业不动产REITs的定价逻辑将倒逼行业从传统的“成本法”转向基于现金流的“收益法”估值，推动行业从“开发销售”逻辑向“持有运营”逻辑转型。

借鉴海外经验，构建穿越周期配置价值

借鉴美国成熟市场经验，REITs资产具备穿越牛熊的配置价值。美国REITs之所以能实现长期正收益，主要得益于两大核心因素：一是业态分散度，前五大业态涵盖医疗、零售、IDC、工业、住宅，兼具民生与顺周期特征，有效对冲了单一业态风险；二是资本支出纪律，通过区分防御性与进攻性资本支出，并辅以透明的信息披露，确保了分红的可预测性。相比之下，日本REITs因业态高度集中于写字楼，抗周期属性较弱。境内REITs正通过业态多元化、信披标准化及长钱入市等举措，逐步构建具备中国特色的穿越周期配置能力。

后市展望：三大逻辑支撑市场持续发展

支撑REITs市场持续发展的三大逻辑日益清晰。首先，指数基金建仓将带来确定性增量资金，改善流动性偏紧格局，并吸引险资、养老金等长线资金入场。其次，在“资产荒”延续和利率中枢低位运行的背景下，REITs稳定的现金分派率具备显著吸引力，且当前估值处于历史低位，安全边际较高。最后，商业不动产REITs的扩容提质，丰富了底层资产选择，有助于分散组合风险，并为存量商业资产提供标准化退出通道，盘活万亿级存量资产，为市场长期健康发展提供源源不断的优质资产供给。