2026年上半年香港房地产市场回顾：办公楼租赁升温与投资市场复苏

办公楼市场：租赁活动显著回暖，中环表现亮眼

2026年第二季度香港办公楼租赁活动进一步升温，整体租赁成交面积按季增长23%至110万平方呎。上半年累计成交面积达210万平方呎，相当于2025年全年总量的48%。其中，中环市场表现尤为突出，上半年录得100宗租赁成交，为2019年以来最活跃的上半年表现。

受金融服务、保险及专业服务行业需求带动，全港第二季度净吸纳量达到56.96万平方呎，上半年累计净吸纳量扩大至94.5万平方呎，较去年同期明显改善。大尖沙咀、中环及港岛东均录得超过10万平方呎正吸纳。

在缺乏新增供应及持续正吸纳支持下，整体空置率按季下降0.6个百分点至16.2%，连续两个季度录得回落。租金方面，整体甲级办公楼租金按季上升2.0%，年初至今累计升幅达3.5%，扭转去年下半年跌势。其中，中环租金累计上升10.7%，中环甲级A1办公楼租金更大幅上升18.5%，重返2022年水平。

零售市场：消费复苏带动租赁需求，核心区空置率改善

受惠于访港旅客持续增加及消费信心改善，本港零售市场复苏步伐进一步加快。继首季度零售销售额按年增长12.1%后，4月及5月零售销售额分别录得8.6%及7.9%升幅，实现连续13个月增长。同期，访港旅客人数按年增加9.1%。

核心零售区租赁活动明显升温，第二季度租赁成交面积按季大增55%，达到33.71万平方呎。餐饮业重夺市场主导地位，占整体租赁成交约三分之一；时尚服饰及化妆品品牌亦积极扩张，其中化妆品行业更创下2023年以来最佳季度表现。

在租赁需求支持下，核心区街铺空置率下降至6.5%，为2019年底以来较低水平。租金按季上升1.0%，并连续16个季度录得增长。

工业物流市场：贸易回暖刺激租赁，租金持续承压

贸易活动持续改善，2026年4月至5月香港整体贸易额按年增长42.5%，延续首季度增长趋势。第二季度工业及物流市场录得160万平方呎新租赁成交，较去年同期大幅增长118%，并创下近四年来最高单季水平。需求主要来自电子产品相关企业扩张，以及北部都会区发展带来的搬迁需求。

在强劲吸纳支持下，仓库空置率按季下降至11.6%，净吸纳量达到56.92万平方呎，为2023年以来最高水平。不过，业主仍通过调整租金吸引租户，仓库租金按季下跌2.2%，连续第十个季度回落。

投资市场：成交额显著增长，学生宿舍及困境资产受关注

尽管利率仍处较高水平，投资市场气氛持续改善。2026年上半年整体投资成交额达到231亿港元，较去年同期增长50%。办公楼仍是最受欢迎的投资类别，而教育相关用途物业及学生宿舍转换项目继续成为市场焦点。

机构投资者持续关注可改建为学生宿舍的商业物业及住宅项目。期内较具代表性的交易包括新加坡Wee Hur Capital以7.2亿港元收购One Bedford Place，并计划改建为学生宿舍。

随着资产价格进一步调整，困境资产市场继续活跃。第二季度共有14宗相关交易，涉及金额约32亿港元，占总成交接近一半。