2026年上半年房地产行业：K型分化加剧，核心城市供需扭转与房企价值重估

市场总量中枢抬升，核心城市景气度全面改善

2026年上半年全国住宅交易总量呈现小幅抬升态势，新房与二手房年化成交规模合计约14.2亿平米，较2025年市场底部有所恢复。其中二手房市场表现尤为突出，网签面积累计增长，实时成交套数增幅更为显著。分线城市表现分化明显，一线城市新房销售二季度以来同比转正，二手房量价均呈现改善态势；三四线城市二手房成交增长幅度甚至高于一二线城市，显示价格下行后市场需求出现全面释放。

市场景气度指标创近十年新高。新房市场售批比数据达到历史高位水平，纯新盘开盘去化率上升至64%，接近2016年、2017年及2021年的高位区间。二手房市场来访转化率持续提升，上半年平均水平较2025年提高0.8个百分点，认购量同比保持双位数增长，市场信心呈现实质性修复。

房价止跌企稳，供给侧逻辑扭转奠定筑底基础

上半年全国重点城市二手房成交均价跌幅显著收窄，较2025年全年两位数的价格跌幅出现明显改善。一线城市房价实现正增长，二线城市跌幅收窄至低位，三四线城市仍面临一定下行压力。价格止跌的核心驱动力来自重点城市二手房抛压的下降——前期价格快速下跌促使房东出现惜售情绪，叠加2020-2021年投资性需求在过去两年得到较为充分的释放，核心城市供求关系已实现实质性扭转。

上海、北京等核心城市的短期可售库存去化周期已降至平衡点以下，分别仅为6.9个月和9.3个月，这一水平意味着下半年核心城市价格具备加速上涨的基本面条件。历史经验表明，当综合去化周期降至一年以内时，市场往往迎来量价齐升的复苏阶段，香港市场在"撤辣"后的表现即为典型参照。

城市间K型分化加剧，长期土地供给决定库存格局

尽管核心城市供需关系显著改善，但全国市场全面企稳仍需更长时间。不同城市间的长期供给格局分化严峻，部分核心城市已处于合理库存水平，而弱二线及三四线城市仍面临数年的去化压力。这种分化源于土地供给的历史性差异：2023年以来核心城市土地供应进入持续缩量阶段，2026年住宅用地成交面积与销售面积的比值骤降至47%，土地缺口处于极度紧张状态。

追溯历史数据，上海在最新一轮周期中土地供应短缺尤为明显，累计短缺套数对应2.4年的成交量，且其长期土地供应始终偏紧。与之形成对比的是，沈阳、长春等城市历史累积的人均住宅开工面积较高，存量基数庞大，综合去化周期被严重拉长。长期供给的分化直接决定了当前各城市库存压力的显著差异，进而加深K型分化趋势。

政策框架稳定，供需协同发力

当前房地产政策调控框架基本稳定，围绕"控增量、去库存、优供给"的方向发力。2026年以来，地方政策以公积金政策优化与"以旧换新"收储政策作为两大主要抓手，形成供需协同的政策组合。公积金政策通过大幅提额降低购房门槛，重点城市家庭首套公积金最高额度对80平方米二手房的覆盖比例已达到历史最高水平；以上海为例，公积金贷款额度上限对总房价的覆盖比例从2023年的22%跃升至当前的84%，正式步入政策有效区间。

"以旧换新"政策能级显著提升，上海作为最高能级核心城市率先试点，由国企收购旧房并改造为保障性租赁住房，截至6月中旬已累计完成收购500余套，并计划扩围至多个中心城区。随着上海模式跑通置换、改造的闭环逻辑，向其他城市的复制推广将更加顺畅，供给侧去库存路径逐步清晰。

股价与基本面背离加剧，估值底部蕴含重估空间

2026年上半年，房地产板块跑输大盘幅度达到历史较高水平，当前股价中隐含的房价下跌预期与实际房价表现出现显著偏离，背离程度达到2021年以来的最大值。这一"底背离"现象意味着板块具备偏离修复的反弹机会，若下半年核心城市成交中枢进一步抬升、房价加速上涨，则板块有望迎来价值反转。

从房企经营层面观察，主流开发房企过去三年持续聚焦核心城市，销售表现持续跑赢市场。信用十强房企上半年销售金额增速大幅跑赢行业和百强平均水平，其中二季度已实现同比正增长。产品升级成为提升运营确定性的关键路径，高得房率、高窗墙比、高层高及高公区赠送的新规产品在流速和利润率上均有较好表现。

从长期价值空间测算，若主流房企完成换仓、资源全部集中于重点20城，按照稳健净利率水平和合理估值倍数计算，房地产开发业务的合理市值价值存在显著修复空间。当前部分房企权益销售对应的PS估值已降至0.3倍以下，处于历史极低水平，核心优质房企具备长期配置价值。

选股策略与投资节奏

短期销售增长对股价的影响依然有效，同时需兼顾企业的投资拓展表现及估值情况。综合拿地强度、溢价率控制及核心城市布局等因素，上半年综合经营表现优异的房企实现了较好的股价涨幅。下半年投资节奏上，短期看好板块偏离修复的反弹机会，9-10月份后若核心城市成交中枢进一步抬升，板块具备价值反转的契机。个股选择应聚焦销售增长确定性强、核心城市货值占比高、估值安全边际充足的标的。