2025年宏观深度研究：2026年房地产展望

2026 年房地产市场怎么走？

1.1、2026 年房地产销售面积测算

2025 年 1-11 月，全国商品房销售面积 7.9 亿平方米，我们预计2025年全年商品房销售面积合计约为 8.7 亿平方米，同比-10.2%。其中，一线城市预计同比下降 6.2%，销售面积为 4340 万平方米；二线城市预计同比下降12.3%，销售面积达 25485 万平方米；三四线城市预计降幅9.5%，销售面积达57627万平方米。 2025 年 1-10 月土地成交建面同比再下降。2025 年1-10 月土地成交规划建筑面积 5.7 亿平方米，同比下降 9.7%，自 2021 年起连续五年土地供应大幅下滑，市场新增供给明显减少。2020-2024 年全国土地成交建面分别为：29.7、22.9、16.8、13.6、11.3 亿平方米。新增土地供应总量与2025 年商品房需求或存在结构性缺口，局部供不应求的市场结构性缺口部分，将由库存项目补足。

我们预计 2026 年商品房销售面积 7.8 亿平方米，同比下降10.9%。其中，一线城市预计同比下降 8%，销售面积为 3992 万平方米；二线城市预计同比下降11%，销售面积达 22682 万平方米；三四线城市预计降幅11.1%，销售面积达51226万平方米；合计 2026 年预计全国销售面积约 77900 万平方米。

1.2、各线城市房地产市场怎么走？

一线城市新房销售面积下降源于土地供应减少。自2021 年起连续四年土地供应大幅下滑，市场新增供给明显减少。这一现象在2025 年延续，2025年1-10月，一线城市月均土地成交建筑规划面积 104 万平方米，较前4 年月均成交减少65%。我们预计全年土地成交规划建筑面积约 1268 万平方米，同比下降28%。

一线城市土地供给小于商品房需求。销售供给比例，即当年度商品房销售面积/上一年土地成交建面，可以粗略表征供需关系，2022 年一线城市该比例接近85%，2023 年为 140%，近 5 年（含 2025 年预测值）该比例平均为145%。总量供小于求的同时，还存在土地供应郊区占比高，供给结构错位的问题，改善需求未得到充分满足。

一线城市的需求主要来自，一是刚需长期存在。一线城市经济实力强、工作机会多、城市配套设施完善、医疗教育资源丰厚，对于人才购房定居的吸引力强。2025 年前三季度，四个一线城市 GDP 均稳居全国前五。居前的经济体量意味着更强的财政能力和更稳定的发展预期，是城市综合实力的体现。在全国企业招聘需求活跃度排行中，北京、深圳、上海居于全国前五。一线城市15-59岁人口比重高于全国水平，充足的劳动年龄人口是产生购房需求的必要条件。二是政策调整形成有力支撑。需求端，房地产限制政策仍有优化空间，如进一步放松限购政策、调整交易税收政策等。供给端，四个一线城市分别出台“好房子”相关政策文件或建筑设计规则，“好房子”供给将不断增多。城中村改造盘活核心区土地，也将带来核心区项目供给。 三是改善购房者的置换需求。2025 年 1-10 月北京四环内土地成交占比15%，较 2021 年提升 10 个百分点，上海外环内土地成交占比32%，较2021年提升14 个百分点。核心区土地供应增加将增加改善项目供应，释放改善需求。

成交量方面，我们预计 2026 年一线新房市场成交量同比下降，销售面积为3992万平方米，占比全国 5.1%，成交占比进一步提升。

价格方面，我们预计 2026 年一线城市新房价格表现将持续优于二手房。

国家统计局数据显示，2025 年1-11 月，一线城市新房价格指数仅同比下降1.2%，二手房价格指数同比下降 5.8%，新房价格表现平稳，降幅小于二手房。

以上海为例，2025 年 11 月上海新房价格同比增长5.1%，2025 年新房表现一枝独秀。其房价上涨有四方面支撑，一是需求基础坚实。2024 年上海落户人口超8 万人，创历史记录，新上海人在新房成交中占比提升，人口流入优势为市场提供了稳定的购房需求支撑；二是产品力提升。新房产品迭代升级，在户型、社区规划及科技住宅等方面显著优于同区位二手房，形成产品代际差，有效激活改善型需求，并推动新房价格结构性上涨；三是供应结构优化。核心区项目供应增加，契合改善人群资产配置需求，多个豪宅项目“日光”反映出改善需求充足；四是政策环境改善。2025 年购房限制政策的进一步优化，释放了此前被压抑的合理住房需求，如外环外区域，符合条件的居民家庭购房不限套数，3年社保或个税非户籍单身人群可购外环内 1 套住房等。 一线城市人口流入有支撑、改善需求旺盛、政策仍有空间，同时新供地结构持续改善将形成有效供应，我们预计 2026 年新房价格走势持平。

我们预计 2026 年二线城市新房销售面积同比下降，城市间房地产表现差异较大。二线城市需求主要来自三方面，一是持续的人口净流入。人口是最坚实的购房需求基础。近年人口流向少部分经济、资源有优势的核心城市，城市间分化加剧，不同城市之间住房需求差异增大。二线城市中，贵阳常住人口增量居全国首位，新房成交量实现同比增长。合肥 2024 年常住人口增量达15.2 万，正式晋级千万人口城市，增速超过一线城市，其新房市场2025 年1-10 月量价均稳。杭州、成都 2024 年常住人口分别增加 10 万、7 万，增长位于二线城市前列，新房市场表现良好。

二是宽松的政策环境。政策优化即释放了潜在的购房需求，也是房价的重要支撑。根据中指监测，截至 12 月 1 日，2025 年全国有超210 省市（县）出台政策约560 条，多数城市限制性政策已放开，优化限制性政策的城市主要集中在核心一二线城市，主要政策包括优化公积金贷款、加大购房补贴力度、调整信贷政策、放松或取消限售等政策。核心二线如杭州，因限价政策取消较晚对2025年房价仍有积极影响，2024 年 10 月杭州放开新供应土地限价，后续的土拍成交地价上涨，带动房价上涨预期，新房价格增长领先。三是产品的优化升级。高品质住宅推动了改善需求的释放。2025年多地对住宅项目的计容规则进行精细化规范和调整，正成为一个显著且有效的趋势。行业引导从单纯追求“高得房率”向注重“高品质”转变。如成都对《成都市城市规划管理技术规定（2024）》发布补充规定（征求意见稿），将开敞式电梯前室、外廊等附属空间纳入板率统计范畴。合肥公布《合肥市优化调整建筑工程容积率计算规则等相关规划管理要求的通知》（修订征求意见稿），明确窗台高度、进深等严格尺寸规范，不合规则全计容，压缩利用灰色空间提升得房率的操作空间。避免企业通过无限制提升得房率的方式无序竞争，以降低对在售项目的干扰，平稳提升整体住房品质。浙江省出台《建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程》，结构层高小于 2.2 米的飘窗不计建筑面积，且不设单套住宅飘窗面积的限制，激励房企设计更多实用空间。 二线城市供给存在缺口，盘活存量土地很重要。预计二线新增土地供应与2026年所需商品房供给存在 0.4 亿平方米缺口。据我们测算，预计2025年全年二线城市土地成交建面在 1.9 亿平方米左右，假设100%形成有效可售供应，新增供给与 2026 年需求之间存在 0.4 亿平方米缺口。2025 年销售供给比例为109%，近 5 年销售供给比例为 90%，总量供给逐渐与需求走平。核心二线需根据需求盘活存量项目，加快已供应未动工的住宅用地的开发，部分供大于求城市需要结合实际情况控制土地供应，利用专项债收储存量土地去库存。

二线城市内部有分化，加之土地供给减少，预计新房成交量减少。2025年二线城市土地成交规划建筑面积预计同比下降17%，2026 年的商品房新增供应将减少。我们预计 2026 年二线城市新房销售面积约为22682 万平方米，约占全国总量的 29.1%。

三四线城市新房销售面积在全国的占比将进一步下降。过去十年，三四线城市销售面积大幅增长、占比大幅提升。2012年三四线城市销售面积为 6.9 亿平方米，占比全国销售面积的62.1%，2018 年三四线城市销售面积增长至 11.3 亿平方米，成交占比达 65.9%，销售面积历史高点在2021年达 12 亿平方米，成交占比历史高点在 2022 年达68.9%。2024年三四线销售面积为 6.4 亿平，仅为高点的 53%，占比下降至65.4%。三四线需求主要来自四个方面。一是本地居民住房需求，包括对住房消费品质、消费面积升级的需求，以及婚育购房需要。二是外地务工人员置业需求，包括长期在本地工作、定居而购房和婚嫁在本地人士的需求。三是返乡置业需求。对于部分年轻人来说，三四线城市生活工作体验更好。随着房地产市场趋稳，返乡置业需求将继续释放，甚至部分年轻人会选择先在本地置业作为资产配置。四是周边乡镇的购房需求，包括周边医疗教育质量低下的乡镇居民来城置业和农村结婚城里买房的需求。 预计三四线新增土地供应多于 2026 年所需商品房供给。据我们测算，预计2025年全年三四线城市土地成交建面在 7 亿平方米左右，供给端同比下滑20%。但新增供给仍多于 2026 年需求 1.9 亿平方米。近五年的销售供给比例为59%，虽较去年有改善，但三四线城市库存处于高位。 成交量方面，由于大部分三四线城市新增需求有限，我们预计2026年三四线新房销售面积为 51226 万平方米，占比全国 65.8%，成交占比较2025年下降。