2026年房地产行业投资策略：地产筑底分化，核心主线突围

基本面：调整接近底部，复苏仍需时间

新房销售仍处收缩区间，一线相对韧性

新房销售面积年中短暂修复后再度转弱，新房销售仍处收缩区间。2025年1-11月，我国新建商品房销 售面积78701.7万㎡，同比-7.8%；新建商品住宅销售面积65818.1万㎡，同比-8.1%。但降幅较去年同 期分别收窄6.5pp、7.9pp。

部分核心城市改善型楼盘入市，70城新建住宅价格降幅收窄。2025年以来，70城房价受部分核心城市 改善型楼盘入市带动，降幅有所收窄。11月，70城新房价指数同比降2.8%。

城市梯队分化加剧，一线相对韧性。销售面积来看，2025年1-11月，一线、二线、三四线城市销售面 积分别同比下滑7.5%、16.3%、10.2%；价格来看，一线城市新房价格有阶段性回升，多数三四线城市 价格处于下行通道。预计26-27年新房销售“总量趋稳、结构优化”。

二手房“以价换量”态势未改

二手房挂牌与成交活跃，以价促量趋势延续。挂牌与成交活跃度来看，二手房挂牌增、成交活跃，销售 占比上行。价格来看，价格仍处于下行通道，2025年11月70个大中城市二手住宅价格指数同比降幅走 扩。分城市层级来看，核心城市成交韧性优于低能级。预计26-27年仍将延续“以价换量”趋势。

库存仍处于高位，一线去化压力相对轻

库存仍处于高位，一线城市去化压力相对轻。 当前全国房地产库存总量依然处于高位，中国 商品房/商品住宅6月移动平均去化周期分别为 10.4/6.6个月。其中一线城市去化压力相对较 轻，截至9月末住宅可售库存出清周期12.9个月， 库存消化周期远低于其他城市。预计2026- 2027年，市场总体库存压力难以根本缓解。

土地成交“缩量提质”

土地市场结构上向一二线城市集中，高库存城市土地供应受限。2025年1-11月，一线城市成交面积同 比+38.6%，溢价率高于二三四线城市。自然资源部《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》 明确“去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让……”，受高库存拖累，三四线城市土地 市场仍以价换量，深度调整中。预计26-27年土地市场“缩量提质”将延续。

香港：住宅供需结构优化，延续量价齐升

香港住宅量价齐升

住宅成交复苏，房价企稳回升。2025年1-11月，香港住宅楼宇买卖合约数量达5.7万份，同比+16.2%， 其中一手住宅+17.5%，二手住宅+16.7%。截至10月，私人住宅售价指数较低谷3月已回升3.4%。预 计2026年在需求释放和利率下行带动下，量价齐升趋势有望延续，市场信心明显提升。

库存压力缓解

库存压力缓解，24年以来连续降低。香港一手 私人住宅库存自2024年一季度见顶，之后连续 降低，至25Q3末已下降8.9%，去化周期较峰 值显著缩短，库存压力明显缓解，市场正从高 库存逐步回归动态平衡。

供给端：供应收紧，结构持续调整

总体供应目标和私营房屋供应比例下调。2025年，香港政府将未来十年住宅供应目标下调至42万套， 私营房屋供应占比降低至30%，供应结构持续调整，叠加需求改善，将有力支撑地产市场复苏与价格上 行。

需求端：人才吸引计划夯实长期需求

“高才通计划”收效显著，私人住宅租金指数一路走高。香港“高才通计划”持续吸引高端人才，截至 2025年上半年，常住人口增至约724.8万人，住宅租金指数11月升至200.7，租金连创历史新高，需求 结构优化支撑长期住房需求。

商业：消费复苏驱动修复，供需两端共振

社零整体表现稳健

2025年社零整体稳健回升，上半年二线城市同步增长较强。1-11月全国社零累计总额为37.2万亿元， 同比+3.0%，消费改善正推动商业地产企稳回暖。按城市层级看，25H1一线城市社零增长较弱，二线 城市、三四线城市同比有所恢复，城市分化延续。

线上消费渗透率趋于稳定

分渠道来看，线上消费渗透率趋于稳定。截至2025年11月，中国网上商品和服务零售额占社会消费品 零售总额比重为31.7%，较峰值下降1.0pp。线上渗透率趋于稳定，线下渠道恢复增长，为商业地产带 来修复机遇。

购物中心客流企稳，不同城市线级之间客流增速差距扩大

购物中心客流企稳。根据赢商大数据，2025上半年样本购物中心场日均客流2.67万人，同比+14.1%， 行业客流整体企稳。其中25Q2购物中心场日均客流2.75万人，为近四年最高水平。 商业二线城市客流增速最快。2025上半年，不同城市线级之间的购物中心客流增速差距扩大，高线城 市购物中心客流及增速均高于下沉市场。

经纪：新房渠道价值提升，二手交易活跃

新房去化压力驱使渠道占比提升

新房去化压力驱使渠道占比提升。在新房销售下行，库存去化压力不断加大的背景下，房地产开发商倾 向于选择经纪商渠道提升去化能力， 2024H1房企分销及代理佣金占销售费用比例达51.9%。同时，得 益于新房渠道化趋势，主流房地产经纪商的新房销售佣金率以及新房业务GTV保持增长态势。

新房客户结构优化，回款能力改善

新房客户结构优化，央国企占比提升，回款受益。随着客户结构进一步优化，房产经纪商新房业务回暖， 龙头企业应收账款回收能力显著改善。2025H1，贝壳和我爱我家应收账款周转期分别缩短至约17天和 14天。

二手房成为楼市主线，为经纪商提供稳定增量来源

二手房销售占比提升。2025年二手商品住宅销售面积达17745.8万㎡，较2022年低点有充分上涨，同 时2020-2025年二手商品住宅销售面积占比呈上升趋势，2025年达60.6%。得益于存量房交易在整体 住宅交易中逐渐占据更大的比重，为房地产经纪商的存量房业务提供稳定增量来源，2025Q1-Q3，贝 壳存量房GTV和我爱我家二手房GTV分别较去年同期增长11.2%、5.1%。

报告节选：

编辑：火腿肠