2026年中国海外宏洋集团港股公司首次覆盖报告：中海品牌铸就下沉龙头，低线布局“剩者为王”

中国海外集团旗舰企业，专注下沉市场中高端住宅开发

中国海外宏洋集团（以下简称“中海宏洋”、“公司”）是 中国建筑工程总公司在港控股子公司中国海外集团有限公司（以下简称“中海”、“中 海集团”）的旗舰企业。 公司定位为中海集团旗下专注二三线城市中高端住宅开发的上市平台。公司依 托母公司“中海地产”品牌力与央企资源，逐步确立在低能级城市品质住宅市场的 领导者地位。公司已经形成涵盖买地投资、规划设计、建筑施工、营销策划、售后 服务与物业管理等房地产开发全过程的价值链体系，2024 年在一半以上业务覆盖城 市销售额排名前三。

公司最早由制造业转型，成长为深耕下沉市场的房地产企业。公司前身为 1955 年成立的蚬壳电器工业（集团）有限公司，2005 年正式进入中国内地房地产市场， 2010 年成为中国海外发展的附属平台，开启全国化布局。2010 年至 2019 年，公司 在华中、华北等区域迅速扩张，建立起涵盖投资、设计、开发、销售、运营的全链 条体系。自 2020 年以来，面对行业调整，公司积极推行“稳健运营+灵活投资”策 略，加快数字化与绿色转型，逐步确立其在中海体系中专注下沉市场的重要地位。

1.1、 聚焦物业开发，商业物业规模稳健提升

公司主要从事物业开发业务，2024 年公司物业开发业务占比 99%。2024 年， 公司实现营业总收入 458.95 亿元，同比下降 18.64%，实现物业开发收入达 454.11 亿元，占比 98.94%；实现毛利 38.46 亿元，同比下降 39.06%；实现毛利率 8.38%， 同比-2.81pct；实现净利润 12.16 亿元，同比下降 40%；实现归母净利润 9.54 亿元， 同比下降 58.5%。

1.2、 共享中海品牌，国资背景加持

公司的股权结构体现出“央企控股+资源赋能”的格局，拥有清晰稳定的控股体 系与雄厚的股东背景。截至 2025 年上半年末，公司由中国建筑股份通过全资子公司 中国海外集团及旗下旗舰平台中国海外发展间接持有 39.63%股份。中国海外发展长期深耕一二线城市，具备强大的品牌与资源优势；中海宏洋则聚焦二三线及下沉市 场，作为“中海副牌”运行，持续获得中海发展的资源倾斜与品牌溢价支持。同时， 董事翁国基直接和间接持股 13.05%，系除控股股东外持股比例最高的个人股东。

公司与中国海外发展同属中海体系，定位清晰，分工明确。中国海外发展主要 聚焦一二线核心城市，产品定位以高端改善型住宅为主，强调城市核心地段、品牌 溢价与品质引领；而公司则面向二三线及城市群中的下沉市场，围绕首置与刚需改 善客群，是中国海外发展有限公司旗下专注下沉市场的地产平台。公司与中国海外 发展共享中海品牌，在项目运作及产品打造上共享资源经验。

1.3、 管理层经验丰富，集团体系深度嵌入

管理层深度嵌入控股股东中国海外发展及中海集团体系，通过核心高管的双重 身份与丰富经验实现战略协同。主席庄勇（中海发展副主席及中国海外集团董事） 和非执行董事刘萍（现任中海发展财务总经理）经验丰富，打通集团战略决策与财 务资源通道；行政总裁杨林与副总裁周汉成（前中建国际财务总监）凭借逾 29 年的 体系内经验，确保中海宏洋发挥成本管控及品牌优势，高效拓展二三线市场，形成 “战略-资金-操盘”全链条赋能闭环。

中海品牌铸就下沉龙头，低能级布局“剩者为王”

公司在低能级城市房企利润承压退出低能级城市市场后，有望凭借市占率提升 穿越周期。随着主流房企战略收缩至核心一二线城市，二三线中高端市场供需关系 优化，公司凭借母品牌信任度，持续提升市场市占率。同时，低土地成本与高货地 比支撑盈利韧性，预计后续毛利率将持续修复，在后续市场好转后提升低能级城市 认可度并进一步塑造品牌溢价。

2.1、 开发业务规模整体稳健，毛利率有望触底回升

公司目前开发业务规模目前维持相对稳定，毛利率有触底迹象。公司 2024 年地 产开发营业收入达 454.11 亿元，同比下降 19.02%，地产开发业务占据公司营业总收 入的 99%，为公司的主要利润来源。受房地产市场震荡影响，公司地产开发业务毛 利率 8.0%，同比-3.0pct，随后续长期市场修复，毛利率有望触底回升。

2.2、 低能级城市精准布局，市占率逆势提升

公司全国布局以深度聚焦下沉市场为核心策略，通过分散投资持续强化区域市场渗透，在 2024 年行业整体下行背景下仍实现了占有率逆势提升。公司全年合约销 售额达 401.1 亿元，虽同比微降 6.3%，但显著优于布局城市 34%的平均降幅，且在 40 个进驻城市中有 23 个城市销售额跻身当地前三，其中汕头、赣州、呼和浩特等 11 个二三线城市位列销量榜首。

2.3、 产品端：精耕细作延续品牌价值，口碑溢价反哺销售加速器

公司凭借“副牌定位+央企赋能”策略，逐步建立起良好的客户口碑。公司依托 母公司中海发展的产品管理体系，在设计、施工、品质控制等方面高度标准化，并 针对区域特性进行差异化适配，持续推出“悦府”“臻如府”“九樾”“铂悦”“观园” 等多种住宅产品，满足刚需与改善型客户的多层次需求。

公司注重现代建筑美学与及品质营造，在中高端住宅的产品设计上用料考究以 实现高端品质。公司产品整体设计精细、空间布局考究，敢于创新。例如公司呼和 浩特九樾项目，项目开创性的摈弃了传统地产项目单一性的“设备化园林”理念， 而是真正将家庭成长所需要的“交互、安全、学习、陪伴、社交、健康”等需求深 度解构，营造出一个具有书香氛围和浓郁人文气息的生活空间，项目整体材质风格 统一，建筑细部体现出公司对现代建筑美学及品质营造的极致追求。

公司持续推进产品精细化与智能化，并逐步在核心项目中引入绿色建筑标准与 低碳智慧家居系统，悉心打造“好房子”。合肥观庐府将“安全、舒适、绿色、智慧” 的理念深植于产品营造，转化为会思考、可感知的生活场景与细节。项目本身用料 扎实，入户门等处多采用大理石材质，项目立面采用圆角+金属材质，彰显建筑本身 形体特色，巧妙营造出产品的高级感。项目在燃气、灶具、用水、门锁等细节深度 开发系统，保障房屋安全；同时在厨房、玄关、卧室以及电梯厅开发净化、降噪、 收纳等系统确保房屋整体功能的实用性和舒适性，同时小区内部配套健身房及恒温 泳池，满足多种生活场景需求，打造极致产品力。

公司产品力优势直接提高了客户黏性，带动去化效率。2024 年，公司首开项目 平均首展天数为 116 天，同比下降 57 天，平均首开天数 144 天，同比下降 63 天， 合肥“臻如府”、呼和浩特“九樾”等项目开盘去化迅速，单盘去化率均超 90%，形 成典型的“快推快销”良性循环。

2.4、 销售端：行业排名逆势提升，市场触底信号显现

公司销售情况保持稳定，行业排名逆势提升。2024 年，公司实现合约销售金额 401.1 亿元，同比下降 6.3%；实现合约销售面积 348.4 万平方米，同比下降 1.4%； 实现合约销售均价 11514.3 元/平方米，同比下降 5.0%。2025 年 1-6 月，公司实现合 约销售金额 166.1 亿元，同比下降 12.7%；实现合约销售面积 147.2 万平方米，同比 下降 11.1%；实现合约销售均价 11285.6 元/平方米，同比下降 2.0%。根据克而瑞数 据显示，公司销售 2024 全年销售规模行业排名 18 位，较 2023 年上升 12 位。

单月数据看，公司布局市场触底趋势显现。2025 年二季度，公司 4-6 月销售金 额环比增速分别为+2.38%、+14.79%、+34.20%，同比增速分别为-18.08%、-21.11%、 -0.93%；4-6 月销售面积环比增速分别为-4.82%、+16.10%、+51.45%，同比增速分别 为-14.56%、-19.99%、+8.86%。从月度趋势看，公司销售端数据已出现触底回升迹 象。

2.5、 低能级土储沿用高能级逻辑，稀缺性地块精准狙击

公司以审慎的逆周期投资策略持续优化土储结构，依托集团优势精准聚集目标 地块。2024 年全年公司新增土地储备 118.92 万平方米（权益占比 96%），总地价 52.29 亿元，新增项目聚焦银川、徐州、合肥等强三线核心地段，严格遵循“主流城市、 主流地段、主流产品”的“三个主流”投资原则。

编辑：火腿肠