2026年第3周房地产行业：25年12月REITs月报，行情触底，商业不动产REITs试点推出

政策梳理及市场展望

（一）政策梳理

1. C-REITs政策梳理

12月证监会正式推出商业不动产试点，交易所配套业务指引同时修订。12月1日， 发改委发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年 版）》，新增商业办公设施、四星级以上酒店、体育场馆项目以及城市更新项目。12月 31日，证监会正式发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》， 标志着商业不动产REITs将作为独立的品类进行试点，将为REITs市场规模提升做出重要 贡献。12月31日，沪深交易所同时修订《公开募集不动产投资信托基金业务指引》，其 中调整自受理申报材料之日起至出具首次书面反馈意见用时，由30个工作日缩短为20个 工作日，持续提高发行效率。 基础设施政策方面，12月23日，发改委在《关于促进光热发电规模化发展的若干意 见》中提出支持符合条件的光热发电项目发行REITs。

（二）C-REITs市场发行与后续计划展望

1.C-REITs市场规模

根据Wind数据，截至2025年12月31日，中国C-REITs市场（不含香港，下同）总规 模达2184.63亿元，环比下降14.22亿元，降幅0.65%；其中11月末已上市的REITs（可比存续项目）在截止12月末的总市值为2161.51亿元，环比下降1.70%。月末流通盘市值 达1174.47亿元，环比下降0.03亿元，环比持平；其中11月末已上市的REITs（可比存续 项目）在截止12月末的流通市值为1167.54亿元，环比下降0.59%。25年12月新发1单项 目推动市场规模增长，发行规模合计24.48亿元。

2.C-REITs发行规模

12月共1单REITs上市，发行规模合计24.48亿元，相较11月发行规模提升 122.99%。季度来看，25Q4合计发行规模51.31亿元，较25Q3下降73.77%。行业分布 来看，本月1单物流设施REIT上市，发行规模合计24.48亿元。

截至12月31日，C-REITs市场共有78单已上市项目。目前已发行的项目中，按资产 类型划分，高速公路REITs发行规模最大，为687.71亿元，占比32.83%；按发行人性质 划分，国企发行的规模最大为1156.95亿元，占比55.23%；按发行类型来看，首发发行 规模最大，为2017.50亿元，占比96.31%。

3.一级发行过程中的C-REITs

一级发行过程主要分为审核和募集上市两个阶段，整个流程大约持续4至6个月，其 中基金审核阶段平均3个月，募集上市阶段1至2个月。

近期申报项目增多，11及12月每月3单项目申报。截至25年12月31日，共20单项目 仍在一级发行过程中，合计规模364.85亿元，其中审核阶段17单（资产评估价值315.43 亿元），募集即上市阶段3单（拟募集金额49.42亿元）。项目结构上，目前首发项目仍 是主力，15单首发项目底层资产评估价值合计286.39亿元，占比78.49%。5单扩募项目 合计规模78.46亿元，占比21.50%。 项目变化上，12月有3单项目申报，分别是中金厦门火炬产园REIT、华泰三峡清洁 能源REIT和博时山东铁投路桥REIT，评估价值分别为10.55亿元、44.33亿元和14.67亿 元。本月1单项目过审进入募集上市阶段（华夏中核清洁能源REIT），评估价值12.53亿 元。本月1单项目上市，首发项目安博REIT，募集金额24.48亿元。

12月末已通过审核待上市的C-REITs共3单，其中1单为11月过审的项目，1单为10 月过审的项目，1单为8月过审的项目。据招募说明书披露的拟募集金额合计62.97亿元。 申报项目方面，博时山东铁投路桥REIT已被上交所受理，评估价值14.67亿元。该 项目底层资产系济南长清黄河公路大桥及其附属设施的特许经营权。线路全长8,800米， 桥梁长度为6,014米。项目收费期25年，自2018年6月15日至2043年6月14日，剩余年 限：17.95年（以2025年6月30日为基准日）。项目评估价值14.67亿元，根据招募说明 书预测，基金2025年7-12月和2026年度的预测净现金流分派率分别为5.50%（年化）和 6.02%。 中金厦门火炬产业园REIT：底层资产由10个产业园项目组成，分布于厦门市的岛内 外，总建筑面积合计48.13万方，其中地上建筑面积合计45.36万方。截至2025年6月30 日，基础设施资产整体出租率为91.29%。资产评估10.55亿元。拟募集金额为10.55亿 元，据招募说明书预测，2025M7-12和26年分派率分别为5.12%（年化）和5.19%。 华泰三峡清洁能源REIT：底层资产为三峡能源全资子公司三峡大连公司持有的三峡 新能源大连市庄河Ⅲ（300MW）海上风电场项目，即庄河Ⅲ海上风电项目，包括 6.45MW、3.3MW、3.0MW风力发电机共计72台、配套建设的1座海上升压站、12回 35kV海底电缆集电线路、2回220kV海底电缆、220kV 陆上架空联络线路以及相关设施 设备等。海域使用权起始日为2018年4月21日，海域使用权终止日为2046年4月20日， 海域使用权剩余年限为20.82年；风机运营起始日为2020年11月25日，风机运营终止日 为2045年11月24日，风机运营剩余年限约为20.42年 最近三年及25M1-6月的营业收入 分别为46,964.36、 47,138.69、41,299.31及19,667.49万元。资产评估44.33亿元。拟 募集金额为43，79亿元，据招募说明书预测，2025M7-12和26年分派率分别为14.19%（年化）和16.4%。 待上市项目层面，华润有巢REIT于25年12月2日扩募募集完成扩募完成，份额于26 年1月12日上市。中航京能光伏REIT于25年12月23日扩募募集完成扩募完成，份额于26 年1月15日上市。

截止25年12月末上市未满3个月的次新C-REITs共3单，从配售比例来看，12月发行 的安博REIT配售比例上升，为0.93%，反映出现在市场对费热门板块新REITs关注度下 降。从除原始权益人以外的前三大股东来看，证券公司资金最多，其中中信证券、中信 建投证券都是高频出现的资金方。

12月一级市场认购热度环比回升，月度网下及公众配售比例为0.47%，相较11月下 降0.28 pct，同比24年12月下降6.10 pct。本月较热门板块的华夏中核清洁能源REIT热度 更高，网下及公众配售比例合计0.28%；非热门板块的安博仓储REIT网下及公众配售比 例合计0.84%。长周期来看，目前REITs一级市场热度仍较高，主要系25年二级市场行 情不断走高，一级发行份额性价比更高。

4.C-REITs解禁规模

25年12月有9单项目解禁，解禁规模59.00亿元，相比11月解禁规模下降23%。25年 内11月解禁规模较大，解禁市值分别为76.22亿元和59.00亿元；随后是7月、3月和8 月，解禁规模分别为55.51亿元、55.43亿元和53.07亿元。

25年共40单REITs解禁，解禁份额384.33亿份，解禁规模（市值）393.42亿元。25 年解禁规模是历史上最高的一年，总共有40单项目解禁，解禁份额84.29亿份，对应的市 值为393.42亿元，主要系24年新发的项目中一年期的战配份额解禁58.91亿份，对应 265.72亿元。预计26将解禁32只REITs，对应43.85亿份基金份额，解禁市值189.25亿 元。 展望后市，26M1、26M2和26M3分别有2单、4单和3单REITs解禁，解禁市值分别 为18.53亿元、21.48亿元和39.00亿元，26年3月解禁压力较大，但整体压力较25年有所 降低。

REITs市场总体在25年至28年有大量基金份额逐步解禁，推动流通规模不断上涨。

5.招募REITs发行联合体阶段的项目

根据Wind资讯，截至12月末已有120家发起人进入招募REITs发行联合体的流程， 较11月新增6家，已申报至交易所的项目5家，净增加1家。目前能源水利、产业园区两 类资产储备较多，分别有38单和18单项目进入招募发行联合体的阶段。

行情回顾

（一）行情走势

1.12月C-REITs市场整体行情表现

根据Wind数据，2025年12月C-REITs整体行情走势下行触底后反弹。C-REITs综合收 益指数12月下降2.8%，跑输沪深300指数和中债新综合（分别上涨2.3%和下跌0.2%）。 12月C-REITs市场活跃度（日均换手率）进一步下行。

25年全年C-REITs综合收益指数先上涨后震荡下行，全年涨幅12.2%。上半年（截至6月23日）因资金推动，C-REITs综合收益涨幅表现良好，上涨23.6%；下半年市场关注度 下行，跌幅6.33%。 根据Wind数据，25年12月C-REITs综合收益下降2.8%，降幅较11月扩大2.00 pct。12 月权益市场表现最好，其中深证成指表现最好，上涨4.2%；其次是债市，12月跌幅介于 0.2%至0.5%之间；最后是REITs；月度C-REITs日均换手率为0.40%，再度下滑，较11月 下降0.12pct。 25年全年来看，C-REITs综合收益涨幅12.2%，介于股债之间。权益市场中25年表现 最好的是深证成指，全年上涨26.7%；其次是宽基指数万得全A和中证1000，25全年涨幅 分别为24.8%和23.6%。债市方面，国债下跌较多，25年中债-国债全价下跌2.3%，中债企业债全价下跌1.9%。 自REITs发行以来涨幅15.4%，高于多数股债指数，仅落后于高速公路（申万）（+40.2%） 和中证转债（+30.8%）。

为进一步揭示C-REITs行情与股债市场的相关性，我们使用C-REITs综合收益同沪深 300以及中债新综合指数的相关系数分别衡量REITs行情的股性与债性。C-REITs与股债 的相关性上，25年12月C-REITs同沪深300呈中等负相关，和债市呈较弱的负相关。CREITs同沪深300的相关系数从0.29下降至-0.53，二者在12月整体走势相反（C-REITs和 沪深300涨幅分别为-2.75%和2.28%）；C-REITs同中债新综合的相关系数从0.18下降至-0.22，二者行情走势相关性仍较弱，且中债新综合跌幅较小，下跌0.17%。 25年全年，C-REITs与股债相关性较弱，同沪深300及中债新综合的相关系数分别为 0.19和-0.06。虽C-REITs与沪深300涨幅类似，但具体走势差异较大，故相关性不强。

2.分板块价格行情情况

大板块看，12月不动产REITs和特许经营权REITs综合收益分别下降1.24%和4.97%， 特许经营权波动更大。 25年不动产REITs表现更好，全年涨幅17.33%，超过特许经营权REIT（涨幅 5.54%）11.78pct。月度数据看不动产REITs有9个月涨幅超过特许经营权REITs，仅在2 月、10月和11月涨幅落后。 细分板块看，12月仅数据中心上涨，涨幅为1.23%。其他板块，保租房和产园板块 跌幅较小，跌幅分别为0.42%和0.86%；其次是物流设施，跌幅为1.07%；随后是消费， 跌幅为2.61%，系估值较高回调。特许经营权下属三个板块跌幅较高，新能源、水电和 高速板块分别下跌3.19%、5.30%和5.54%。 全年来看数据中心REITs涨幅最高，综合收益涨幅43.40%，其中全部为资本利得； 消费REIT紧随其后，综合收益涨幅为27.78%，其中资本利得为24.18%，分红收益为3.60%；保租房REITs和物流设施REITs涨幅相当，综合收益涨幅分别为15.52%和 13.94%，其中资本利得分别为12.75%和9.82%，分红收益分别为2.78%和4.12%；水电 REITs涨幅排名第五，综合收益涨幅6.35%，其中资本利得仅为0.74%，全靠分红收益 （5.61%）；高速公路REITs、新能源REITs和产业园区REITs涨幅排名较后，综合收益 涨幅分别为5.76%、5.69%和4.45%，其中资本利得分别为-3.70%、2.31%和-0.95%， 分红收益分别为9.46%、3.38%和5.40%。

12月份，不动产板块日均换手率为0.43%，环比下降0.02 pct，同比下降0.28 pct。其 中换手率最高的板块是数据中心，换手率为0.81%（11月为0.95%），系次新板块，但热 度在逐渐下降。其他板块日均换手率均不高，物流、保租房、产业园和消费日均换手率分别为0.44%、0.39%、0.36%和0.36%，环比分别上升0.06 pct、下降0.48 pct、下降0.23 pct和持平，同比分别下降0.17 pct、下降1.15 pct、下降0.53 pct和下降0.49 pct。 特许经营权板块日均换手率为0.40%，环比下降0.15 pct，同比下降0.51 pct。子板 块中，水电环保和新能源板块日均换手率最高，均为0.54%，环比均下降0.04 pct，同比 分别下降0.58 pct和0.18 pct；高速公路板块日均换手率为0.37%，环比下降0.01 pct，同 比下降0.23 pct。

项目行情方面，近期新REITs上市连续遇冷，本月新发行的安博REIT行情破发，首日 跌幅达到10.16%，12月共下跌5.57%。10月新上的中海商业REIT首日并没有市场预期的 高涨幅，首日涨幅仅3.29%。11月新发的沈阳软件园REIT首日行情持平。 次新REITs（上市满1个月但不满3个月）在12月表现相对较好，涨幅超过REITs市 场平均值。中海商业REIT上涨0.50%，沈阳软件园REIT下跌0.03%，相较全市场2.75% 的跌幅相对较好，表现出补涨的特征。

除非新股次新股，12月多数REITs下跌，75单存量REITs中54单下跌。少数上涨的 REITs多为补涨标的，具体包括本月上涨的产业园和消费板块REITs、普洛斯REIT。其中， 产业园REITs的补涨是由于Q3业绩较差导致在11月跌幅较多，代表项目有南京建邺REIT、 重庆两江REIT、和达高科REIT、广开产园REIT和光谷产园REIT，其11月跌幅分别为 16.07%、15.25%、6.74%、9.75%和3.79%，12月分别补涨9.07%、6.55%、3.61%、0.59% 和0.49%。消费板块中百联消费REIT在Q3业绩回暖，收入环比+4.7%，可分配环比+7.0%， 带动行情复苏，12月涨幅0.61%；绿发商业REIT自6月发行值10月末持续下跌，11月七行 情反弹，12月涨幅0.48%。普洛斯REIT自年年内高点至11月末累计跌幅15.02%，12月行 情反弹，涨幅为0.62%。 此外，三单REITs的行情由事件驱动。华润有巢REIT于12月27日完成扩募，系首个使用向原份额持有人发售方式扩募的REITs，募集期结束股价除权后行情短暂下跌后出现明 显反弹，12月整月涨幅5.12%。润泽REIT和万国REIT受国内大厂新一轮AIDC招标利好而 出现上涨，12月整月涨幅分别为1.69%和0.41%。 25年全年，板块层面数据中心REITs和消费REITs表现最好。万国REIT和润泽REIT在 25年的涨幅分别为46.20%和41.91%，系板块概念热度较高。消费板块，除中海商业REIT 外25年涨幅均超10%，主要系强业绩、低估值、政策助推和增量资金推动。其他板块，厂 房类资产涨幅也较高，金隅产园REIT、亦庄产园REIT和津开产园REIT表现较好，25年涨 幅分别为41.88%、36.51%和36.28%。此外，诸如南京高速REIT等非热门板块强业绩标 的同样有机会。 月度日均换手率方面，仍然是新REITs最高。安博仓储REIT日均换手率最高为4.12%。 存量项目中沈阳软件园REIT和蒙能新能源REIT日均换手率更高，换手率分别为1.17%和 1.16%。

编辑：火腿肠