2026年深圳国际公司研究报告：华南物流园兑现业绩，低估值高股息凸显价值

实控人为深圳市国资委，掌握湾区优质资产

深圳国际控股有限公司前身于 1951 年在香港成立。2000 年，深圳市投资管理公 司（深圳市投资控股有限公司前身）完成对公司的全部收购工作，并将公司更名 为深圳国际控股有限公司。目前，深圳国际是深圳市国资委旗下唯一整体境外上 市的国有骨干产业集团，定位于“城市配套开发运营国企力量”。

公司在发展过程中逐步建立了物流业务分部及收费公路及大环保业务分部的业务 线，目前已形成物流园、深高速、内河港口以及国货航、深圳航空为核心的资产 布局。

公司物流业务主要包括物流园转型升级、物流园以及物流服务，其业绩弹性主要 来源于：1）物流园转型升级，即土地性质变更带来的增值收益、配套房地产开发 利润；2）物流园业务，如物流园 REITs 出表所产生的资产重估收益。 同时，公司收费公路+大环保+港口业务利润较为稳定，对公司利润贡献中枢约为 11 亿港元。

2020-2022 年，由于公司应占深航的亏损分别为 11.8、19.9 及 26.7 亿港元，这 对公司业绩产生较大冲击。但由于深航净资产于 2022 年末转负，公司于深航的权 益已减至 0，故 2023H1 起公司不再确认深航的进一步亏损，我们预计深航中短期 内将不再对公司利润造成负面影响。同时随着公司华南物流园转型升级项目的推 进，公司业绩已重回上升通道。

物流主业筑牢基本盘，REITs 出表及物流园转型 升级打开利润弹性

2.1 物流园面积持续扩张，布局全国核心节点

公司物流业务以物流园资产为核心载体，通过自建与并购持续扩张，2014-2024 年运营面积年复合增长率达 24.07%。截至 2025H1，公司已在全国 41 个城市 完成 53 个国际物流港的布局，重点聚焦粤港澳大湾区、长三角、京津冀等经济发 达区域，总运营面积 671 万平方米，已获取经营权土地面积约 836 万平方米。

公司在高标仓仓储、规模化物流处理方面具备效率与成本优势，且因核心区域物 流用地稀缺，旗下园区区位优势突出，租金具备弹性，成熟项目综合出租率约 90%。

截至 2025H1，公司在广东省（含大湾区）共布局 16 个物流港项目，其中已投入 运营╱管理的项目共 11 个（包括深圳市的 7 个项目），建设中的项目 5 个（包括 深圳市的 2 个项目），已投入运营的面积约 154.5 万平方米，成熟物流园区的出 租率约 89%。

公司于广东省（大湾区）物流园区位优势明显，出租率也处于较高水平。

公司在深耕广东省的同时，以优中选优的策略完善全国网络的战略布局，聚焦长 三角、京津冀等经济发达地区核心节点城市，全力提高市场份额。截至 2025H1， 公司在长三角及京津冀地区运营面积约 270.6 万平方米。

截至 2025H1，公司在华中、西南、南方及北方区域运营面积约 246.2 万平方米。

截至 2025H1，除广东省以外，公司已在全国其他地区的 35 个城市实现物流港 布局，其中投入运营的项目合计 42 个，运营面积约 517 万平方米，成熟物流园 区的出租率约 86%，整体出租情况保持稳定。

2.2 物流业绩弹性来源一：物流园 REITs 出表

公司积极探索物流港资产证券化路径，实施「投建融管」小闭环发展商业模式。通 过发行物流产业基金，公司可加速资金回笼、缩短项目回报周期，提前兑现物流港 项目在开发、建设、培育及运营阶段累积的资产增值收益。

截至 2025H1，深圳国际已有 5 个项目完成 REITs 出表工作，其中南昌综合物 流港于 2021 年完成出表，确认归母净利 1.75 亿港元；杭州项目二期和合肥肥东 项目于 2022 年完成出表，合计贡献归母净利润 6.57 亿港元；杭州项目一期及贵 州项目于 2024 年完成出表，合计贡献归母净利润 5.87 亿港元。

自 2021 年起，公司物流园项目出表已逐渐常态化。 2022 年公司将杭州项目二 期和合肥肥东项目完成出表，贡献利润达 6.6 亿港元，使得当年物流园业务利润 达 14.2 亿港元；2024 年杭州项目一期及贵州项目的出表利润达 5.9 亿港元，成 为物流园业务利润的主要贡献项。向后展望，物流园出表预计将成为公司物流园 业务利润弹性的主要来源。

2.3 物流业绩弹性来源二：物流园项目转型升级

公司物流园项目区位优势明显，公司凭借城市化推进中土地功能优化的契机，通 过物流园项目的土地性质转换与更新改造，高效兑现土地价值。截至 2025H1， 公司物流园转型升级共涉及 3 个项目，分别为梅林关项目、前海项目以及华南物 流园项目。

截至 2025H1，公司前海项目合计贡献土地增值收益 83.7 亿元，开发收益 63.4 亿元，此外还有公司运营前海项目相关办公项目带来的租金收入。

随着 2023 年 10 月公司与相关政府部门签订华南物流园项目的土地整备监管协 议，公司华南物流园项目开始了业绩兑现期。2024 年公司已确认华南物流园 04 地块土地增值收益，录得归母净利润 23.67 亿港元，2025 年公司将确认 02 地块 土地增值收益。

公司华南物流园项目位于深圳北站附近，交通便利，区位优势明显，该项目分为 两期。首期作为专注于保税物流和商贸一体化综合性产业园建设，第二期的发展 方向将转向数字化。 据深圳市龙华区城市更新和土地整备局 2023 年 11 月 1 日披露信息，华南物流 园土地整备针对一期项目。依据签署的土地整备协议，公司作为原土地使用权人 可在华南物流园一期项目内保留约 10.87 万平方米的土地。与此同时，公司将获 取 10.58 亿元的拆迁补偿款项。

该留用土地分为 4 个地块，对应的规划容积约为 69.42 万平方米，其中权益容积 达 66.52 万平方米，业态涵盖约 57.76 万平方米的住宅（包含 50.83 万平方米 商品住房与 6.93 万平方米无偿移交政府住房），以及约 8.76 万平方米的商业、 办公、旅馆业建筑。

编辑：火腿肠