2026年新城发展公司首次覆盖：不止于开发，从平衡到引领

新城发展：不止于开发，从平衡到引领

1.1. 公司简介及发展历程

新城发展控股有限公司是一家专注于幸福生活构建的产业投 资运营集团，业务涵盖住宅开发、商业开发、商业运营管理以及相关企业股 权投资和资产管理，并已进入中国香港、美国加州、德州等地区，旨在为新 城用户提供全生命周期的多种生活服务方案。企业践行“让幸福变得简单” 发展使命。经过三十余年的发展，新城已成长为中国房地产行业综合实力十 强房企，具备 A+H 股市场布局与全球视野。

新城 1993 年于常州起步，从区域性拓展到全国性布局，再到千亿市场规模， 公司凭借前瞻性战略布局实现华丽蜕变。伴随房地产行业调整进入尾声，公 司已然开启新篇章： 起步常州（1993-2001 年）：1993 年，公司开始房地产开发经营业务，并迅 速成为常州房地产市场领军者。2001 年，新城地产在 B 股成功上市，成为 江苏省最早上市房地产公司之一。 区域拓展（2002-2008 年）：2002 年，公司住宅开发拓展至长三角沪宁沿线， 实现从城市公司向区域公司跨越。2008 年，公司业务首次扩展至商业地产 领域，并跻身中国房地产百强房企 20 强。 跨越式发展（2009-2011 年）：2009 年，公司战略中心转移至上海，全面实 施布局长三角深耕发展战略。2010 年公司年度销售总额突破 100 亿元人民 币。2011 年，公司进驻武汉和长沙，业务拓展至泛长三角区域。 战略深耕（2012-2014 年）： 2012 年，“吾悦”商业地产品牌诞生；新城控股 母公司新城发展在香港联交所挂牌上市。2014 年， 公司加速全国化布局，向珠三角、环渤海和中西部扩张。 千亿规模（2015-2021 年）：2015 年，新城控股吸收合并新城地产,成功于 A 股上市（601155.SH）。2016 年，公司跻身中国房地产销售额百强企业第 15 位，并于 2017 年实现销售额千亿元的跨越式发展。2020 年，吾悦广场步入“百店”崭新时代。 开启新章（2022 年-至今）：2022 年，公司坚持双轮驱动，轻重并举，增量 转向提质的战略方向。2024 年，吾悦商管品牌全新发布，ESG 评级提升,在 坚守与变革中再启新程。

1.2. “新城系”架构

股权架构上，王振华通过境外平台富域香港投资有限公司（以下简称“富域 香港”），持有新城发展并间接控制新城控股和新城悦服务三家平台，形成 “A+H”三平台、一套实际控制人、一条股权链条的集团结构。具体来看， 王振华通过 100%控股主体“富域香港”持有新城发展 64.72%的股权，新城 发展通过全资子公司链条间接持有新城控股 67.20%股权，是其控股股东和 母公司。 新城控股并不直接持股新城悦服务，两者为“兄弟公司”，新城悦服务的大股 东为 Innovative Hero Limited，持有 68.86%的股权比例，而 Innovative Hero Limited 由“富域香港”100%持有。

1.3. 公司主要业务架构

公司经过多年发展，已逐步形成住宅开发、商业运营、酒店管理、养老服务、 创新孵化以及资产管理等多元业务格局，业务体系不断完善，并持续满足居 民多层次生活方式需求。

1）住宅

新城控股集团逐渐从单一建筑开发商发展成为具有多产品线、全生命周期 服务的综合型地产企业；坚持“以客户为本”，持续为社会打造优质居住产 品与服务示范。时至今日，新城已为超 95 万家庭提供优质居住物业。

2）商业

新城商业在双轮驱动模式下持续聚焦线下空间，率先提出“深度运营”经营 模式，推动从空间运营到用户运营、从招商思维到经营思维的转变，构建满 足业主、商家与用户价值诉求的新型价值关系。截至 2025 年 10 月，吾悦 广场已在全国 141 个大中城市布局 205 座，其中 176 座已开业，新城致力 于将“吾悦”打造为中国体验式商业领导品牌。

3）酒店

新城自 2014 年涉足酒店行业，与希尔顿合作开设常州新城希尔顿酒店。集 团组建专业酒店团队，形成涵盖规划、设计、建设、运营的全流程体系，并 创设“Citilink Hotels”星俪系列品牌矩阵，包括星俪华、星俪岚、星俪辰、 星俪恒等。2021 年以来，湖州星俪岚、溧阳新城温德姆、南京星俪辰酒店 相继开业。

4）养老

新城于 2019 年创立康养品牌“新城·心颐”，秉持“快乐滋养生命力”理 念，关注长者身体与精神需求。依托集团资源打造高端康养综合体“心颐 荟”，形成“健康安享、艺术乐享、生活颐享、贴心佑享、智慧睿享”五享 服务体系，并以“健康管理中心”“乐龄大学”“康养产业学院”为核心构建 运营模式，致力于在康养领域“传播幸福”。

5）星翼空间

星翼空间由 WOODS BAGOT 设计，以 5A 级写字楼标准配置健身房、咖 啡吧、员工餐厅、路演厅与休闲区，打造一站式创业生活体验。其围绕种子 期、天使期、成长期项目，聚焦 VR/AR、泛娱乐、大健康、信息技术、智 能家居等领域，建立精准孵化模式，并定期举办路演与沙龙活动；已获“上海市科技企业孵化器”等称号。

5）资产管理

新城作为“A 股 + H 股”双资本平台企业，坚持产业经营与资本运作并举， 不断强化投资、融资与资产管理能力。2016 年，新城参与发起江苏民营投 资控股有限公司。

1.4. 公司 ESG 战略

2020 年 11 月，新城发展正式在董事会层面设立 ESG 委员会，深化管治水 平，将可持续发展嵌入组织顶层，并于 2021 年制定《可持续发展政策》《可 持续发展目标与承诺》，体系化开展 ESG 提升工作。

新城重视企业可持续发展的内部管理， ESG 管理委员会涵盖董事会、ESG 委员会、ESG 工作小组及各职能部门的 ESG 管理架构，进一步加强对可持 续发展工作的系统性、规范化管理。

看好新城发展未来价值的主要逻辑

2.1. 新城系财务刚兑风险大幅下降

债务规模有序下降，成本期限持续优化。截止 2025 年 6 月末，公司有息债 务总额约 572 亿元，债务总规模近年来有序下降，降债幅度领先行业平均 水平。结构看，公司 1H25 有息负债中，经营性物业贷、境内抵押公开市场 债、美元债、开发贷和其他债务占比分别为 60%、17%、14%、5%、和 4% ；其中抵押融资占比高达 77%。

成本与期限看，公司债务加权平均债务年限不断增长，由 2020 年的 2.45 年 延长至 1H25 的 5.40 年；而加权平均债务融资成本逐年下降，由 2020 年的 6.69%降低至 1H25 的 5.84%，1H25 平均融资成本较 24 年末降低 4 个 b.p。

债偿压力逐步减轻，稳健现金流筑牢安全边际。新城始终坚守“保信用”， 充分兑现对市场的信用承诺。向前看，新城 2026-2029 年及以后境内外债务 合计约 170 亿人民币，其中美元债约 10.05 亿美元，2026 年后兑付压力逐 步减轻。

短期看，2026 年内新城公开市场待偿债务金额共约 69.9 亿元，未来 12 个 月兑付高峰主要集中在 2026 年的 5 月至 7 月，包括 5 月到期的 4.04 亿美元 的境外债，6 月到期的 7.71 亿元 ABS 和 4 亿元公司债，以及 7 月到期的 12.35 亿元 ABS 和 8.5 亿元中票。

2.2. 企业现金流创造能力稳定提升

得益于公司前瞻性的战略布局，公司商业板块在近年宏观经济波动及地产 下行周期为公司提供重要支撑，租金收入持续贡献稳定现金流。具体来看， 公司 2025 年商场租金收入每月大致在 10.95 亿元左右，经常性租金收入覆 盖利息倍数不断提升，由 2020 年的 0.87 倍提升至 1H25 的 4.42 倍，支撑常 态付息能力。未来看，随着地产行业逐步筑底企稳过程中，我们认为公司住 宅和商业板块现金流有望逐步实现平衡，安全边际走宽。

再融资多点开花，潜在融资空间充足。2025 年，公司在境内外融资市场持 续突破。6 月，新城发展成功发行 3 年期 3 亿美元高级无抵押债券，票面利 率 11.88%成为近三年来首家重启境外资本市场融资的民营房企；10 月，全 资子公司新城环球成功发行 1.6 亿美元的优先担保票据。境内方面，2025 上 半年公司新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷款及其他融资约 44.79 亿 元；下半年成功发行三笔中期票据，发行规模合计 36.5 亿元，均获中债增 全额担保。11 月，新城控股成功发行 A 股上市民企首单持有型 ABS，该项 目是全国首单消费类持有型不动产 ABS，也是全国首单 A 股上市民营企业 发行的持有型不动产 ABS，创下行业“双首单”记录。 公司融资储备空间充足且渠道多元，与国内主要商业银行多年保持良好合 作关系。抵押借款方面，新城仍有价值约 150 亿元的商场尚未抵押融资，且 现存的经营性贷款 LTV 比例仍有提升空间；银行借款方面，公司银行授信 额度中尚有 60%额度未被使用。此外，结合中国证监会于 2025 年 11 月 28 日起草的《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求 意见稿）》将 REITs 底层资产进一步扩围至酒店、体育场馆、商业办公设施 等更多商业不动产领域和资产类型，我们认为我国多层次 REITs 等证券化 路径已经打开，有助于公司持续盘活存量资产，优化债务结构。

编辑：火腿肠