2026年嘉里建设公司研究报告：立足香港加码内地，高端住宅与商写并驱

深耕高端品牌，双轮驱动发展

1.1 开发与持有并重，中国香港与内地互补

嘉里建设有限公司（以下均简称“公司”）成立于 1978 年，1996 年于港交所上 市。公司早期聚焦中国香港房地产开发。20 世纪 90 年代起进军中国内地，打造 了北京嘉里中心、上海静安嘉里中心等标杆综合体，树立高端品牌。2021 年至今， 公司战略深耕核心一二线城市，以上海金陵华庭等高端住宅项目强化开发业务， 同时持续扩大在北上深港等地的优质投资物业组合，形成开发与持有并重、中国 香港与中国内地互补的多元协同发展模式。

1.2 公司管理层经验丰富，股权结构清晰稳定

公司董事会及高管团队经验丰富。截至 1H2025，公司董事会包括 1 名执行董事 （郭孔华）、1 名非执行董事（唐绍明）、3 名独立非执行董事（许震宇、郑君诺、 李锐）。公司高管包括 1 名 CEO（郭孔华）及 1 名 CFO（郑慧善）。

公司是马来西亚郭氏集团的成员企业。截至 1H2025, 公司控股股东 Kerry Group Limited 持股 60.23%，其余公众股东持股 39.77%。郭氏集团始于 1949 年，1980 年成为首批在中国内地投资的外企之一，经过 70 多年的发展，郭氏集 团已成为亚洲区最富活力的跨国综合企业集团之一，涉及的行业包括物业、酒店、 物流、食品及农业、海事、数字基础设施等。

1.3 收入重回增长，毛利韧性彰显

公司多元协同发展，涵盖物业销售、物业租赁业务以及酒店营运业务等。2020 年 至 2023 年受行业周期及外部冲击影响，收入规模有所调整。2024 年业绩显著反弹，全年收入 195 亿港币，同比+49%，重回增长轨道；2025 年上半年得到延 续与加速，当期收入同比+60%。 公司毛利润表现展现出较强的韧性。尽管收入规模有所起伏，但毛利润额始终维 持在 60 亿港币以上。

1.4 高端住宅开发稳健，优质 IP 持续盈利

公司的主营业务主要分为三个板块：物业销售、物业租务、酒店营运。 物业销售是公司业绩向上弹性的助推器。该业务聚焦于中国内地及中国香港的高 端住宅市场，收入波动主要取决于核心项目的结转节奏。2024 年以来，随着内地 杭州项目，及中国香港 The Aster 项目、海盈山项目、缇外等项目陆续进入结转， 物业销售收入占比明显上升。 物业租务是公司穿越周期的稳定器。这部分收入主要来源于公司布局于中国香港、 北京、上海、深圳、杭州等核心城市的优质投资性物业。尽管面临市场租金压力， 但该板块收入表现出了极强的稳定性，常年贡献约 50 亿港币营收，出租率长期 稳定，为公司提供了稳健的底层收益和可持续的派息基础。 酒店营运是品牌价值的重要体现与业务协同环节。公司拥有香格里拉、嘉里酒店 等高端品牌酒店，收入与旅游及商务消费市场景气度相关。该业务虽规模相对较 小，但与公司的商业综合体深度协同，共同提升项目整体价值与体验。尽管短期 收入有所波动，但其作为长期持有的优质资产，持续贡献稳定的运营收益。 区域营收呈现双市场互补的格局。2025 年上半年，中国香港营收达 53.1 亿港币， 已接近 2024 年全年水平，反映政策利好下中国香港销售项目的结转确收。而中 国内地营收同比下滑，两地不同的结转周期，形成了当前营收结构的此消彼长。

1.5 土地储备多元布局 国内外协同发展

公司土储多元业态布局。 截至 1H2025，公司总土地储备约为 4971 万平方尺。 从业态结构看，发展中物业约 2066 万平方尺（占比 42%），投资物业约 1848 万 平方尺（占比 37%），酒店物业约 535 万平方尺（占比 11%），持作出售物业约 522 万平方尺（占比 10%）。从区域分布看，中国内地、中国香港及海外土储占 比分别约为 76%、10%及 14%。资产结构持续优化，持有型物业比例稳步提升。 公司土储中国内地及中国香港协同发展。中国内地土储长期占据绝对主导（占比 约 76%），规模稳定在约 3800 万平方尺，是公司发展的基本盘。中国香港土储 规模有所调减（占比约 10%），更侧重于优质项目的深耕。整体布局重心突出， 且具有增长弹性。

物业开发 DP：铸就高端品牌，中国香港内地互补

2.1 合约销售金额回升

公司合约销售金额波动较大，上海金陵华庭项目热销。2021 年公司销售达峰值 后，受行业周期及推盘节奏影响，2022 年深度调整。尽管 2023 年有所反弹，但 2024 年整体销售规模仍显疲弱。关键点在 2025 年上半年，合约销售金额大幅增 长 129.8%，主要得益于上海顶级豪宅项目“金陵华庭”的热销，以及中国香港 楼市的持续回暖。

2.2 中国内地 DP：重仓上海黄浦，带来丰厚收益

公司中国内地销售金额波动较大。公司销售金额 2022 年同比-80%，主要受市 场低迷及推盘空窗影响；2023 年销售金额同比+533%，得益于上海浦东荟萃庭 及杭州馥源庭等项目集中入市。2025年上半年销售已达106.4亿港币，接近2023 年全年水平，同比+784%，主因上海顶豪项目“金陵华庭”首开热销近百亿人民 币。公司中国内地销售额依赖核心城市高端项目的推盘节奏，单盘增长弹性足。

公司分别于 2022 年 1 月、2023 年 6 月于上海市黄浦区金陵路地段拿地，合计 拿地总金额为 221 亿元人民币，总楼面面积为 506 万平方尺，其中办公室、零 售、住宅、酒店业态分别占比 45%、27%、 26%和 2%。其中高层住宅部分已 于 2025 年分三次推盘，均取得了热烈反响。

金陵华庭项目具备提价能力，三次销售均价持续上升。2025 年 3 月 25 日金陵华 庭一期 158 套房源开售，销售均价为 189000 元/平，销售总金额为 92.34 亿元； 2025 年 9 月 27 日金陵华庭二期 120 套房源开售，销售均价为 205000 元/方， 销售总金额为 98.44 亿元；年2025 11 月 23 日金陵华庭三期 40 套房源开售， 销售均价为 206000 元/方，销售总金额约 30 亿元。 金陵华庭项目已成为公司的销售引擎、资产负债改善、后续利润重要来源。三批 次销售共为公司带来约 220 亿元的销售额（约等于土地款），随着购房款的逐步 到账，公司的资产负债率有望下降。根据公司 2025 年 10 月 31 日公告，郭孔华 先生（公司董事会主席、CEO 及执行董事）斥资 1.17 亿元购入金陵华庭一套住 宅，公司获得 2300 万元净收益，即销售净利率约为 19.7%。随着金陵华庭项目 将于 2027 年起分阶段落成，后续结转利润额、结转利润率大幅增长可期。