2026年第6周房地产行业周专题：惜售如何带来房价止跌回升？

周观点：惜售如何带来房价企稳回升？

我们认为，当前核心城市房地产市场已走出单纯的情绪博弈，进入实质性的供需再平衡阶段。 供应端的显著收缩是本轮市场止跌企稳的核心基石。 首先，二手房市场出现结构性转折，在成交量创近五年新高的同时，挂牌量反而回落，业主 心态已由恐慌性抛售转向惜售，议价空间持续收窄，表明存量筹码已充分沉淀。其次，新房 与次新房供应压力大幅缓解，随着新房限价政策解除，房企聚焦核心城市保持高周转的策略 逐渐失效，叠加土地市场量缩价涨，新房供应节奏被动放缓；同时，2020-2023 年集中交付 期的结束，使得次新房对二手市场的冲击显著减弱。 在供给侧“关闸”的同时，需求的自然复苏正在接力。随着一、二手价差倒挂的消失，投机 性需求退潮，取而代之的是基于居住属性的真实消费需求。当前核心城市房价收入比已回归 合理区间，租金回报率稳步修复，尤其是二手房在经历持续价格下跌后，性价比的提升有效 激发了市场的自发性买入意愿。 综上所述，在供应端“惜售+慢周转”与需求端“性价比回归”的双重作用下，核心城市房价 的下行阻力已显著增强，市场底部特征明确。我们判断，随着供需剪刀差的进一步修正，房 价将结束调整期，迎来确定的企稳回升通道。 建议关注：1）多元化经营核心龙头：华润置地、招商蛇口；2）困境反转类房企：金地集团、 新城控股；3）布局核心城市龙头：绿城中国、中国金茂、滨江集团；4）经营国企：浦东金 桥、外高桥。

新年至今，地产销售成交维持高位

新年以来，核心城市二手房市场成交延续 2025 年年底销售火热状态，二手房成交规模持续 增长，相较之下，受限于新房的供应水平较低，核心城市新房成交规模稍弱，年初至今新房 成交水平低于往年同期。 截至 2026 年 1 月 29 日，Wind 监测 19 个重点城市二手房成交 7.5 万套，同比增长 14.1%， 考虑到 2025 年同期较高的基准期水平，实际 2026 年二手房成交热度处于近五年的最高水平。 新房成交规模相较于二手房稍弱，截至 1 月 29 日，Wind 统计 30 大中城市新房成交规模合计 4.7 万套，同比下降 23.6%。考虑到 2025 年四季度核心城市新房新增供应规模较低，Wind 监 测核心 13 城新房新批预售证面积合计 992.5 万㎡，同比下降 34.5%，实际下降两成左右的销 售面积也并不足以反应新房的购房需求大幅下行。

核心一线城市整体市场情况类似，二手房成交规模持续改善，新房因供应节奏影响，成交数 据有所波动，从新房二手整体成交来看，在 2026 年年初以来的市场淡季，需求表现相对并不 平淡。新房层面，上海、广州、杭州开年至今销售数据同比大幅增长，以上海及杭州为例， 2025 年年底新入市的项目在供应端持续放量，供应的提升对成交量的复苏起到了至关重要的作用。二手房层面，相较于 2025 年 1 月同期较高的基准期下，二手房成交面积维持高位，北 京、上海二手房成交套数同比分别增长 13.5%及 15.7%。

相较于以往二手房市场复苏，年初以来的二手房市场改善具备以下特点：其一，政策环境相 对稳定，并没有类似“924”新政对房地产需求政策的大幅宽松；其二在于相较于成交量的持 续放大，核心城市二手房新增挂牌及存量挂牌反而呈现一定程度的回落。 2025 年一线城市二手房价格表现出较强的韧性，全年运行相对平稳，上半年维持在 5.3-5.5 万元/㎡，下半年保持在 4.9-5.3 万元/㎡，全年新增挂牌价格相对稳定。新增挂牌量层面则 呈现明显收缩态势，上半年平均新增挂牌套数为 5.9 万套，下半年快速下降至 4.8 万套，较 上半年下降 18.6%。特别是 12 月新增挂牌套数仅为 3.5 万套，较全年最高的 3 月下降 54.5%。

从更加前置的角度，一线城市二手房成交套均关注人数及套均浏览次数持续改善，在政策环 境偏向于稳定的情况，需求端的关注持续上升。经历 2025 年四季度的房价调整，一线城市部 分二手小区成交均价下行至合理区间，在租金回报率持续上行的背景下，消费型住房需求持 续回升，带动二手数据中关注人数及浏览次数回升。 2025 年以来，北上广深二手房套均关注人数及浏览次数持续上行，一线城市二手房关注度稳 步提升。2025 年下半年后，这一趋势进一步凸显：北京套均关注人数从年初 26.4 人攀升至年末 41.8 人，上海从 23.2 人增至 49.2 人，广州、深圳亦稳步增长，套均浏览次数同步走 高，2025 年一线城市二手房市场关注度显著抬升。

相较于 2025 年 9 月的房价下行压力，实际议价空间出现边际改善。根据中指研究院数据， 2023 年以来一线城市二手房成交均价整体震荡下行，2025 年成交价延续下行态势，年末成 交价降至 37281 元/㎡，但套均议价空间从 2024 年的高位逐步收窄，2025 年以来议价空间整 体呈收窄趋势，到 2026 年 1 月成交价回升至 43108 元/㎡，同时议价空间进一步收窄至 8.2%。 这一变化显示一线城市二手房房价已出现企稳迹象，业主议价意愿有所收敛，市场价格支撑 力有所增强，从供应的层面，挂牌层面出现的惜售情绪，持续托底房价，房价下行压力正在 缓解。

在供应层面影响外，房价下行带来需求层面的正面影响也在同步演绎。挂牌二手房套均成交 周期从高位持续下降，长期挂牌房源短期降价后在市场中快速出清，剩余房源套均浏览次数 持续回升，市场供需结构持续改善。 套均成交周期方面，2023 年以来整体处于高位，2025 年 2 月达到 153 天的峰值后逐步回落， 2026 年 1 月降至 135 天，显示市场在逐步去化老旧库存，房源流通效率有所提升；套均浏览 次数在 2025 年中期触底后持续改善，从 2025 年 7 月的 2899 次回升至 2026 年 1 月的 3797 次，反映市场关注度逐步回升，购房者看房意愿有所增强，市场活跃度正在修复。

新房周转降速叠加二手惜售，供应端出现积极变化

房价的企稳，从供需的角度，一方面受需求端购房需求的波动影响，另一方面也同样受供应 端的预期与影响。相较于需求层面的更高的市场关注，供应层面，尤其是二手房供应层面的 讨论相对较少。 实际上，针对核心城市房地产市场，新房及二手房中开发商及二手房房东，从供应方的行为， 对房价的影响同样显著。在经历了 2018 年以来的新房限价环境后，本轮地产周期的企稳回 升更多需要建立在二手房市场的惜售的前提之下。而前期限价新房交付量冲高回落、新房二 手房价差消除以及新房周转降速三个方面之下，二手房市场中，房东从降价抛售到捂房惜售 的预期变化下，房价的底部逐渐探明。

3.1.次新房对二手市场的供应冲击回落

在过去核心城市新房限价的市场环境下，限价销售的新房陆续交付，受一、二手价差带来的 套利机会，以及配套中小套户型规划限制下户型居住属性相对存在缺陷，当新房交付成为二 手次新后，购房者挂牌出售次新房的占比显著高于非限价新房。新房限价的市场周期中，购 房需求中包含了部分的投机性购房需求以及过渡型购房需求。 2018 年开始限价后，房企高周转模式聚焦核心城市下，一线城市新房成交规模持续增长，从 2018 年 48.1 万套年销售规模增长值 2021 年 62.2 万套，2022 及 2023 年分别维持 52.1 及 53 万套的高位，2024 年及 2025 年后成交规模陆续回落。从新房预售到交付，到次新房成为二 手房市场中的新增挂牌，滞后时间在三年左右。经历 2020 年至 2023 年一线城市成交新房的 集中交付后，2025 年后的交付规模将进入下行通道，能进入二手房市场中挂牌的次新房规模 逐渐减少。

3.2.一、二手房价差消失，抛售情绪逐渐减弱

过往新房限价带来的一、二手房价差，在限价政策解除、二手房价格持续回落的背景下，价 差逐渐消失。持续的限价新房供应，在房地产市场下行的过程中，对居民二手房房价预期影 响相对负面，进一步带来二手房的抛售压力。 2025 年后，新房房价上涨叠加二手房房价的回落，相较于新房更加高昂的价格，部分超跌二 手房房屋消费属性带来的居住价值逐渐显现的背景下，二手房抛售意愿逐渐降低。根据中指 数据统计，2025 年一线城市新房成交均价 3.8 万元/㎡，二手房成交均价 4.1 万/㎡，新房及 二手房房价比为 0.93。虽然新房及二手房成交价格受区域结构性影响，整体样本房价对个别 区域个别小区的解释相对有限，但整体的新房二手房房价比的持续上升，从侧面也能反应， 核心城市中，一、二手房房价倒挂的情况已经持续改善。

虽然从新房二手房的成交均价之间的对比，并不能直接代表同一城市中，新房二手房在可比 条件下的价格水平，但一、二手房销售均价的比例，在时间维度上的纵向对比中，可以在一 定程度上反应相对于更加市场化定价的二手房价格，新房房价水平相对的高低。 不同城市层面，根据中指研究院披露一线城市一、二手房平均价格数据，2021 年以前，一线 城市新房销售均价大幅低于二手房销售均价，2021 年后，新房二手房房价比逐渐提升，一、 二手房价倒挂的现象已经逐渐消失。北京、上海的新房销售均价相对于二手房成交均价较低， 而广州及深圳新房成交价格已经超过二手房成交均价。

3.3.后限价时代，新房入市节奏进一步放缓

相较于限价环境下，房企通过高周转策略加速资金周转，提升地产开发项目 IRR 回报的策略， 在土地市场限价解除后，高周转策略难以持续。一方面新房销售下行带来的市场供需放缓， 持续向土地市场传导；同时，存量房企聚焦核心城市的布局策略下，在有限的土地出让中， 地价起拍价与溢价率的同步提升，高地价倒逼新房定价上升的环境下，缺少了一二手房价差 带来的新房定价优势，整体新房周转速度大幅放缓，核心城市新房供应节奏持续回落。 从土地供应节奏来看，2021 年后一线城市住宅类土地供应及成交规模持续下降，2025 年宅 地成交规模相比高点下降 78.2%，相较于 2024 年成交规模下降 25%。供求比自 2023 年持续 回落，2025 年土地供应成交供求比为 1.1，回落至 2023 年来的低点。持续下行的房地产销售 规模对土地市场的拿地需求产生了显著的抑制作用。

2024 年 9 月限价解除后，新入市新房进入市场化定价的过程中，伴随二手房价格的回落，一 二手房价差消除，更高的新房价格对应更大的销售难度。相较于以往核心城市新房更具性价 比，新拿地后快速推盘快速周转的策略快速失效。 限价带来的政策环境变化不断改变房企的经营行为，从追求现金周转效率的高周转模式下， 房企放慢周转速度维持较高的销售价格，周转速度的放缓带来核心城市新房供应节奏放缓。 根据 Wind 统计，2025 年核心城市批准预售面积持续下降，一方面有宅地成交规模下降的因 素，另一方面也有市场从高周转转向慢周转的经营策略的变化。 2025 年，Wind 统计部分核心城市新房预售证批准建筑面积 4289.9 万㎡，相比 2024 年下降 10.5%，相较于 2020 年高点下降 68.4%，无论新房开盘去化率的整体放缓，还是房企从高周 转策略逐渐向高房价慢周转策略转型，整体新房供应速度及规模进一步放缓。